Steuertipp: Energetische Sanierungskosten

Nach vorsichtigen Schätzungen sind in den nächsten zehn Jahren aufgrund von EU-rechtlichen Vorgaben und dem jüngst durch den Bundestag verabschiedeten Gebäude-Energie-Gesetz circa zehn Millionen Immobilien energetisch zu sanieren. Dies bedeutet konkret Maßnahmen an der Gebäudehülle wie zum Beispiel die Dämmung der Immobilie oder der Gebäudetechnik oder dem Austausch der mit fossilen Brennstoffen arbeitenden Heizsysteme durch eine energiesparendere Heizung. Damit fallen auch immer Kosten an, die steuerlich unterschiedliche Auswirkungen haben können.  

Bei einer vermieteten Wohnung stellen die Kosten für den Austausch der Heizungsanlage sofort abzugsfähige Werbungskosten dar, die die Einkünfte im Zeitpunkt der Zahlung mindern. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von zum Beispiel 40 Prozent und Kosten für eine Wärmepumpe von zum Beispiel 30.000 Euro beträgt die Steuerersparnis dann 12.000 Euro. Gleiches gilt für die Kosten einer Dämmung des Gebäudes. 

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn man die energetische Sanierung nutzt, um gleich auch noch andere Maßnahmen wie zum Beispiel die Fenster, Elektroinstallation oder die Sanitärausstattung zu erneuern. Dies kann nämlich zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, sodass die Kosten steuerlich insgesamt als Herstellungskosten zu bewerten sind. Damit können bei einer Bestandsimmobilie diese Instandhaltungskosten nur noch über einen Zeitraum von regelmäßig 50 Jahre verteilt als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dies bedeutet bezogen auf das oben genannte Beispiel, dass der Steuerpflichtige nicht eine einmalige Steuerersparnis von 12.000 Euro, sondern die nächsten 50 Jahre pro Jahr eine Steuerersparnis von lediglich 240 Euro erzielt. Außerdem muss beachtet werden, dass die Aufwendungen nicht in zeitlicher Nähe zum Kauf der Immobilie anfallen. Übersteigen nämlich die (energetischen) Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude, so können diese auch nur als Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes von regelmäßig 50 Jahren und nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden.