Ключові зміни у земельному законодавстві

Джерело: The Page

2023 рік був надважким для держави, суспільства і всіх галузей економіки, зокрема для аграрного сектору. Продовження повномасштабної війни, загострення економічних і соціальних проблем, пошкодження та знищення майна агропідприємств і земель, мінування територій, порушення логістичних шляхів та заборона експорту української агропродукції на терени деяких країн Європейського Союзу – це лише невеликий перелік викликів, що стояли і стоять перед українським агросектором. Незважаючи на ці та багато інших труднощів, український аграрний сектор продовжує працювати, а ринок землі із року в рік пожвавлюється.

Для земельного законодавства 2023-й став логічним продовженням 2022 року в частині прийняття нових і внесення змін до існуючих нормативно-правових актів (НПА), які спрямовані на покращення правового регулювання земельних відносин, що напряму пов’язані з викликами воєнного стану.

Ще задовго до 24 лютого 2022 року на державному рівні та в експертному середовищі досить активно точилися дискусії стосовно питань, які пов’язані з малоефективним управлінням і використанням державними підприємствами належних їм на праві постійного користування земельних ділянок. Пошук законодавцем ефективної моделі реформування діяльності державних підприємств, які використовують в своїй діяльності земельні ділянки сільськогосподарського призначення на праві постійного користування, знайшов своє відображення у законі, який набув чинності 3 вересня 2023 року. Наприкінці листопада 2023 року Фонд державного майна України на своєму офіційному сайті повідомив про розроблену дорожню карту з імплементації проєкту створення Земельного банку, ключовою метою якого буде детінізація доходів від використання державних земель сільськогосподарського призначення.

Що змінилося для державних підприємств-постійних землекористувачів?

1. Передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у постійне користування дозволяється лише для будівництва та обслуговування об’єктів нерухомого майна (будівлі, споруди), а також у випадках передачі у постійне користування державному, комунальному підприємству вилученої із постійного користування іншого державного, комунального підприємства, установи, організації.
2. Кабінет Міністрів України (КМУ) отримав нові повноваження щодо припинення (вилучення) права постійного користування одних державних підприємств з наступною передачею таких ділянок іншим державним підприємствам.
3. Деякі державні підприємства будуть поступово перетворені в акціонерні товариства або товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутних капіталах яких належатимуть державі.
4. Деякі державні підприємства, в постійному користуванні яких перебувають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, будуть передані КМУ в управління Фонду державного майна України (Фонд)
5. Постійне користування державними сільськогосподарськими земельними ділянками поступово припинятиметься, а перетвореним державним підприємствам земельні ділянки надаватимуться на правах оренди.
6. Мінімальний поріг орендної плати для перетворених державних підприємств становитиме 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
7. Строк оренди земельних ділянок для перетворених державних підприємств становитиме 50 років.
8. Право суборенди сільськогосподарських земельних ділянок перетворених державних підприємств буде продаватися третім особам на земельних торгах (земельних аукціонах) в системі «Prozorro. Продажі».
9. Строки суборенди не можуть становити більше 14 років, а для закладання (вирощування) багаторічних насаджень – не більше 25 років.
10. У разі дострокового припинення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності суборендарі таких земельних ділянок матимуть право на укладення договорів оренди земельних ділянок на строки, що залишилися до закінчення строків дії договорів суборенди. У такому разі орендна плата має дорівнювати платі за суборенду, а інші умови договору оренди повинні відповідати умовам договору суборенди. Передача таких земельних ділянок іншим особам, їх поділ або об’єднання з іншими земельними ділянками, а також зміна їх цільового призначення до укладення договорів оренди з колишніми суборендарями забороняється.

З офіційних повідомлень, які містяться на сайті Фонду, на першому етапі реформи планується передача 300 тис. га в управління Фонду. Зараз Фонд намагається активно проводити інвентаризацію і підготовку майбутніх лотів (права суборенди) до продажу на земельних торгах (аукціонах). За відсутності досвіду оперування значним земельним банком Фонд може зіткнутися з низкою проблемних питань, а саме:

1. Відсутність інформації про земельні ділянки в базі Державного земельного кадастру (ДЗК) та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ДРРП).
2. Неузгодженість інформації про площі земельних ділянок, які перебувають в постійному користуванні державних підприємств з фактичними даними, які можуть міститися в базі ДЗК та ДРРП.
3. Можливе обтяження державних сільськогосподарських земельних ділянок нерухомим майном третіх осіб.
4. Можливе існування договорів про спільний обробіток землі або спільну діяльність, які були раніше укладені між державним підприємствами та третіми особами тощо.

На початковому етапі реформи зарано робити оцінку ефективності її реалізації, але можна стверджувати, що перетворення державних підприємств і виведення земельних ділянок «з тіні» недобросовісного і малоефективного постійного користування носить однозначно позитивний характер. Тому очікуємо від Верховної Ради України і уряду на прийняття нових та внесення змін до існуючих законодавчих і підзаконних актів, які допоможуть на вищому рівні врегулювати пропоновану законодавцем концепцію. Першочергових змін, на нашу думку, зазнає нормативна база, яка регулює питання проведення інвентаризації та оцінки державного майна (земельних ділянок), підготовки та проведення земельних торгів для продажу прав суборенди на земельні ділянки, а також можливих змін може зазнати Типовий договір оренди землі.

17 вересня 2023 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реалізації інвестиційних проєктів із значними інвестиціями», яким серед іншого законодавець передбачив реалізацію інвестиційного проєкту із значними інвестиціями як підставу для зміни цільового призначення особливо цінних земель (у складі деяких земель сільськогосподарського призначення, торфовищ, землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі історико-культурного призначення тощо) та лісових ділянок для цілей, не пов’язаних із веденням лісового господарства.

Також законодавець звільнив від обов’язків відшкодування (сплати) втрат лісогосподарського виробництва інвесторів із значними інвестиціями, що по суті є логічним продовженням наданих інвесторам нових можливостей щодо зміни цільового призначення лісових земель, тільки тепер відшкодовувати втрати інвесторам із значними інвестиціями не потрібно.

Загалом такі зміни є позитивним сигналом для інвесторів, які за рахунок них отримали ширшу географію у виборі необхідних земельних ділянок, цільове призначення яких може бути змінене для цілей будівництва рекреаційних, лікувально-оздоровчих об’єктів, реабілітаційних центрів та інших об’єктів. Ймовірно, законодавцем і урядом можуть бути прийняті додаткові законодавчі і підзаконні акти, які матимуть запобіжники щодо зміни цільового призначення і використання особливо цінних земель і лісових ділянок.

На тлі воєнно-політичної ситуації можна очікувати, що 2024 рік не буде простим для аграрного сектору економіки. Всі виклики, з якими аграрії зіткнулися в 2023 році, з великою ймовірністю залишаться у 2024 році. Якщо Україні вдасться досягнути успіхів на полі бою, запровадити ефективні механізми підтримки агробізнесу, налагодити стабільні політичні та економічні відносини з сусідніми європейськими країнами, запрацюють нові логістичні маршрути для експорту української агропродукції, тоді є вірогідність, що відбудеться покращення ситуації для експортних товаровиробників.

З 1 січня 2024 року юридичні особи, які створені та зареєстровані за законодавством України, зможуть стати повноцінними учасниками ринку сільськогосподарської землі та отримають доступ до придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Для іноземних юридичних осіб, іноземців та осіб без громадянства нічого не змінилося – доступ до ринку сільськогосподарської землі для таких осіб закритий до моменту вирішення цього питання на референдумі.

Заборона на доступ до ринку сільськогосподарської землі поширюватиметься на наступних юридичних осіб:

1. Юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України.
2. Юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом, та особи, які належать або належали до терористичних організацій.
3. Юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави.
4. Юридичних осіб, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника.
5. Юридичних осіб, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого КМУ.
6. Юридичних осіб, стосовно яких та/або стосовно учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами.
7. Юридичних осіб, створених за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи не може перевищувати 10 тис. га. У випадку, якщо юридична особа порушить вимоги «концентрації земель в одних руках» і перевищить 10 тис. га, тоді слід очікувати на пред’явлення позовів про визнання правочину недійсним та конфіскацію земельних ділянок, які перевищують встановлені законодавцем обмеження у 10 тис. га. Конфіскація земельних ділянок здійснюватиметься в судовому порядку, після чого такі земельні ділянки будуть продані на земельних торгах, а власники матимуть право на отримання компенсації (за виключенням витрат на організацію та проведення земельних торгів).

Якщо громадянину України належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи, тоді вважатиметься, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Ні для кого не секрет, що ринок сільськогосподарської землі до 1 січня 2024 року для юридичних осіб фактично вже працював. Земля купувалася юридичними особами не за прямими угодами, а за допомогою залучення підконтрольних таким юридичним особам фізичних осіб, яким попередньо юридична особа-орендар передавала своє переважне право на купівлю бажаної земельної ділянки. Єдиний мінус цієї схеми полягав в обмеженнях площі до 100 га, яку на першому етапі могли набувати фізичні особи.

Відтепер показники обмеження щодо площі сільськогосподарських земель для фізичних та юридичних осіб становитиме 10 тис. га, а тому передача переважного права на купівлю земельної ділянки від агропідприємства-орендаря до фізичної особи втратить свою актуальність і юридичні особи зможуть напряму купувати необхідні їм земельні ділянки.

Ймовірно, відмітки у 10 тис. га площі придбаних сільськогосподарських земельних ділянок зможуть досягти великі представники агробізнесу, однак навряд це буде здійснено у найближчі п’ять років. За очікуваннями, ідентична ситуація спостерігатиметься в активності на ринку сільськогосподарської землі малих та середніх агропідприємств, перед якими і так постало чимало викликів і навантажень. Тому, скоріше за все, купівля земельного банку, який перебуває в обробітку агропідприємств буде відбуватися в декілька етапів або десятків етапів, а їх активність на ринку землі напряму залежатиме від військово-політичних, економічних і логістичних факторів.

Як зазначено в пункті 3.5.5 Антикорупційної стратегії на 2021-2025 роки, затвердженої Законом України «Про засади державної антикорупційної політики на 2021-2025 роки», держава вбачає проблематику у процедурі справляння земельного податку та передачі в оренду державних та комунальних земель за вартістю, що є нижчою за ринкову. Для подолання цих ризиків на уряд покладено обов’язок із забезпечення реалізації пілотного проєкту із визначення розміру земельного податку на основі показників масової оцінки земель з урахуванням міжнародних стандартів оцінки майна для цілей оподаткування.

Порядком реалізації пілотного проєкту щодо проведення масової оцінки земель, затвердженим постановою КМУ від 13.10.2023 № 1078, визначена мета, етапи і процедура реалізації пілотного проєкту. Старт пілотного проєкту відбувся наприкінці жовтня 2023 і планується завершитися до кінця вересня 2024 року. Реалізовуватися пілотний проєкт буде Держгеокадастром, Мін’юстом, державним підприємством «Центр державного земельного кадастру» за координаційної підтримки з боку Мінагрополітики. Учасники пілотного проєкту мають налагодити обмін інформацією між ДРРП та ДЗК. Електронна взаємодія буде здійснюватися за допомогою системи «Трембіта».

Вихідними даними для проведення масової оцінки земель будуть: відомості про ціну (вартість) земельних ділянок та іншого нерухомого майна, що на них розміщене; ціну (вартість) речових прав чи розмір плати за користування чужими земельними ділянками та іншим нерухомим майном, що на них розміщене; відомості про зареєстровані речові права на земельні ділянки та їх обтяження.

Вся зібрана інформація буде вноситися до геоінформаційної системи масової оцінки земель, яка буде інтегрована з програмним забезпеченням ДЗК. Нова геоінформаційна система матиме можливості з оновлення інформації (вихідних даних) з періодичністю не рідше 1 разу на 2 роки. Адмініструвати нову геоінформаційну систему буде «Центр державного земельного кадастру».

За відсутності методики обрахунку ринкової вартості земель важко передбачити, яким чином зміниться оцінка земельних активів, але ми можемо припустити, що ця ініціатива спрямована на стимулювання наповнення бюджетів податками (орендною платою) за використання земельних ділянок. На нашу думку, запровадження нових ринкових підходів держави до оцінки земельних ділянок можуть суттєво підвищити грошову оцінку земельних ділянок, як наслідок — підвищити розміри земельного податку та орендної плати за землю для всіх землевласників і землекористувачів.

Ймовірно, 2024 рік буде активним роком для продовження і завершення раніше розпочатих державою реформ. Прикладом такого завершення може слугувати прийняття у 2024 змін на законодавчому рівні низки НПА і підзаконних актів, які стануть логічним продовженням завершеного 31 грудня 2023 року пілотного проєкту дерегуляції системи реєстрації в ДЗК шляхом закріплення на законодавчому рівні передачі функцій Державних кадастрових реєстраторів сертифікованим інженерам-землевпорядникам.

Очікуємо також і на прийняття нових НПА, які можуть підвищити інвестиційну привабливість України для іноземних інвесторів, а також будуть спрямовані на уніфікацію українського законодавства із законодавством Європейського Союзу. Так, 14 грудня 2023 року Мінагрополітики України затвердило План діяльності Міністерства аграрної політики та продовольства України з підготовки проєктів регуляторних актів на 2024 рік, в якому міститься перелік НПА, які будуть розроблятися Мінагрополітики України у 2024 році. Найбільш цікавими, на нашу думку, будуть наступні проєкти НПА:

• Проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний земельний кадастр» щодо надання сертифікованим інженерам-землевпорядникам статусу державних кадастрових реєстраторів».
• Проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про рибне господарство, промислове рибальство та охорону водних біоресурсів».
• Проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну підтримку сільського господарства України» (щодо засад здійснення підтримки в аграрному секторі за принципами Європейського Cоюзу).
• Проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про основні принципи та вимоги до органічного виробництва, обігу та маркування органічної продукції».

Юрій Кацер, Директор, керівник відділу юридичного консультування, KPMG в Україні

Дмитро Савчук, Адвокат, відділ юридичного консультування, KPMG в Україні