合建分屋附買回條件契約如何課稅應全面重新檢討 | KPMG | TW

合建分屋附買回條件契約如何課稅應全面重新檢討

合建分屋附買回條件契約如何課稅應全面重新檢討

長期以來,建設公司與地主之合建型態可歸類為合建分屋、合建分成及合建分售,惟近年來國營事業提供土地與建設公司合建分屋,通常約定建設公司須買回國營事業分得之房屋,亦即合建分屋附買回條件契約。

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作者

稅務投資部執業會計師

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長期以來,建設公司與地主之合建型態可歸類為合建分屋、合建分成及合建分售,惟近年來國營事業提供土地與建設公司合建分屋,通常約定建設公司須買回國營事業分得之房屋,亦即合建分屋附買回條件契約。為此,財政部於106年5月2日以台財稅字第10600502920號令規定,該契約係以建設公司完成履約後取得前開全部土地為目的,惟建設公司須配合國營事業管控開發案計畫、時程,俟完成房屋興建及繳清附買回價款等合約要件後,國營事業始移轉土地者,以該契約簽訂之日為土地取得日,決定是否適用所得稅法第4條之4規定計算土地交易所得。然對於合建分屋之其他課稅規定,諸如78年12月14日台財稅第781147710號函有關建設公司合建分屋,於房地交換時,其帳列土地成本金額,應以換出房屋所分攤之建造成本為準之規定,是否適用於合建分屋附買回條件契約,則未見相關檢討,以致縱使土地適用舊制課稅,實務上建設公司房屋交易所得仍存在其他課稅爭議。



KPMG安侯建業聯合會計師事務所稅務投資部執業會計師黃素貞表示,於舊制且未有附買回條件下,換出房屋與換入土地時價若干,以及是否於房地交換時計算損益,並不影響建設公司房屋交易所得總額,於此情形下,78年函釋確實為不損及納稅義務人權益之簡化措施。但於附買回條件下,如換出房屋分攤之建造成本不等於依附買回條件買回房屋價款,即影響合建案之房屋交易所得,舉例說明:假設建設公司房屋建造總成本80元,依約定換屋比例計算換出房屋建造成本50元,附買回條件買入地主換得房屋及土地價款100元(其中房屋40元,土地60元),適用78年函釋計算建設公司房屋成本為70元(﹦80 -50+40)、土地成本為110元(﹦50+60),惟建設公司於合建分屋附買回條件契約係於取得地主全部土地為目的,故經濟實質應為建設公司投入房屋建造成本80元、土地取得成本100元,但因適用78年函釋結果建設公司應稅房屋交易所得增加10元(因成本減少10元)、免稅土地交易所得減少10元,與合建案之經濟實質不符。



黃素貞表示,即使稅捐稽徵機關將房地交換與附買回視為兩筆交易,但營利事業所得稅查核準則第32條第2款及第100條第2款規定,資產之交換,應以時價入價,如有交換利益(損失),應予認定。且建設公司依附買回條件買入地主分得房屋之價款,應可認定為換出房屋之時價性質,故合建分屋附買回條件契約是否應回歸查核準則規定,使建設公司及地主之房地交換以時價入帳,建設公司並認列房屋交換損益,以避免扭曲房地成本,並符合稅捐法定主義。78年函釋當時合建分屋尚無附買回條件之態樣,財政部及稅捐稽徵機關實應重新檢討附買回條件下之相關課稅規定。

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