Thailand Tax Updates - 31 August 2017 | KPMG | TH

Thailand Tax Updates - 31 August 2017

Thailand Tax Updates - 31 August 2017

ภาระภาษีเมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

1000

Author

Partner

KPMG in Thailand

Contact

Related content

ภาระภาษีเมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

ภาระภาษีเมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

ดูเหมือนว่ากูรูต่างคาดการณ์กันว่าในปีหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้น  การปรับเปลี่ยนกฎหมายและส่งเสริมการลงทุนด้านต่างๆ ให้ไทยเป็นประเทศที่ง่ายสำหรับธุรกิจต่างชาติทีจะเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ก็มีส่วนส่งเสริมให้เกิดความต้องการทั้งเพื่อเป็นสำนักงานและเพื่อการอยู่อาศัย  จะเห็นว่าในปัจจุบันมีโครงการใหญ่ๆ ทั้งที่สร้างเสร็จแล้ว และกำลังดำเนินการอยู่มาก ในส่วนที่เป็นอาคารสำนักงานก็จะอยู่ในพื้นที่ธุรกิจสำคัญๆ ราคาเช่าสำนักงานโดยเฉลี่ยสูงขึ้น ทำให้หลายๆ บริษัท แม้จะมีการขยายบริษัทแต่ก็ต้องมีการปรับเปลี่ยนการทำงานเพื่อลดขนาดพื้นที่ของสำนักงาน  ในส่วนของที่อยู่อาศัย จะเห็นคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่เรื่อยๆ โดยได้ปัจจัยสนับสนุนหนึ่งจากการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ  การเคลื่อนย้ายเข้ามาทำงานของคนต่างชาติในไทยก็ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ปัจจุบันคนต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมได้ จึงมีต่างชาติสนใจเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้นทั้งเพื่ออาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน  นอกจากกรุงเทพที่มีโครงการผุดขึ้นมากมายแล้ว ยังมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในหลายๆจังหวัดโดยเฉพาะในหัวเมืองใหญ่หรือรองๆลงมา เช่นทางภาคตะวันออกเฉียงเหนืออย่าง อุบลราชธานี หนองคาย ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเปิดเออีซีเพราะสามารถผ่านไปกัมพูชาและ ลาวได้  

 

ในเรื่องของภาระภาษีที่เกี่ยวข้องหากเราคนไทยเป็นเจ้าของอาคาร หรือห้องชุดที่ให้ต่างชาติเช่าไม่ว่าเพื่อเป็นสำนักงานหรือที่อยู่อาศัยจะต้องเสียภาษีไม่แตกต่างจากการที่ผู้เช่าเป็นคนไทยเช่าแต่อย่างไร  กรณีเจ้าของอาคารหรือห้องชุดเป็นบุคคลธรรมดาต้องนำรายได้ค่าเช่ามาเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยผู้ให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายในอัตราเหมาร้อยละ 30 แต่ถ้าเป็นกรณีผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของก็สามารถหักค่าใช้จ่ายเฉพาะเท่าที่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าเดิม อย่างไรก็ดีหากจะไม่ใช้อัตราค่าใช้จ่ายเหมาผู้ให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจริงกรณีสามารถแสดงหลักฐานและพิสูจน์ได้ว่ามีค่าใช้จ่ายมากกว่านั้นก็ยอมให้หักค่าใช้จ่ายได้ตามความจำเป็นและสมควร ทั้งนี้ การหักค่าใช้จ่ายว่าเป็นค่าใช้จ่ายได้หรือไม่นั้นจะต้องใช้กฎเดียวกับการหักค่าใช้จ่ายของนิติบุคล  กล่าวคือค่าใช้จ่ายบางประเภทถือเป็นค่าใช้จ่ายต้องห้ามไม่สามารถนำมาหักได้ เช่น  ค่ารับรอง ค่าใช้จ่ายส่วนตัว เป็นต้น โดยอัตราภาษีบุคคลธรรมดาอยู่ในอัตรา ร้อยละ 5 ถึง 35 ตามขั้นของเงินได้สุทธิ กรณีผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคลก็จะต้องนำรายได้มารวมเพื่อคำนวณกำไรสุทธิ และเสียภาษีเงินได้ในอัตราร้อยละ 20 ของกำไรสุทธิ ผู้ให้เช่าอาจลองพิจารณาจากรายได้ที่ได้รับว่าหากจะประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว ภาระภาษีในฐานะบุคคลธรรมดา หรือ บริษัทจำกัด จะเหมาะสมกว่า แต่หากเป็นในรูปบริษัทจะต้องไม่ลืมว่าเมื่อบริษัทแบ่งรายได้ในรูปเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นจะยังมีภาระภาษีเงินปันผลอีกในอัตราร้อยละ 10 ของกำไรหลังหักภาษีเงินได้นิติบุคคลในขณะที่บุคคลธรรมดาจะได้รับเงินได้สุทธิหลังหักภาษีเงินได้เลย นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้ผู้จ่ายเงินค่าเช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 5 ไม่ว่าผู้ให้เช่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัทจำกัดก็ตาม ภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้ผู้ให้เช่าสามารถนำไปหักออกจากภาระภาษีเงินได้ของตนได้ และถ้าถูกหักเกินก็สามารถขอคืนภาษีได้ภายใน 3 ปี  จึงไม่ใช่ต้นทุนของกิจการเพียงแต่อาจจะกระทบ Cash flow  หากมีการให้นิติบุคคลเช่าเป็นส่วนใหญ่ ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่หากผู้เช่ามีการให้เช่าเฟอร์นิเจอร์แยกต่างหากค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ที่อยู่ในบังคับภาษีมูลค่าเพิ่ม หากมีรายได้เกิน 1.8 ล้านจะต้องจดภาษีมูลค่าเพิ่มด้วยไม่ว่าจะประกอบกิจการในรูปบริษัทจำกัด หรือในรูปนิติบุคคลก็ตาม ดังนั้น ถ้าจะลงทุนห้องชุดแล้วให้เช่าก็ต้องพิจารณาในเรื่องนี้ด้วยว่าควรจะแยกค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์หรือไม่

 

กรณีบุคคลธรรมดาที่เป็นคนต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยแล้วให้เช่า รายได้ค่าเช่าจะเป็นเงินได้ที่เกิดจากทรัพย์สินในประเทศไทยคนต่างชาติที่มีรายได้ค่าเช่าก็ต้องเสียภาษีไทยเหมือนกับคนไทยไม่ว่าคนต่างชาตินั้นจะได้เข้ามาในประเทศไทยหรือไม่ก็ตาม บางครั้งเจ้าของห้องชุดอาจจะไม่ได้เข้ามาประเทศไทยเลยแต่ให้นายหน้าในประเทศไทยเป็นคนจัดการ คนต่างชาติดังกล่าวเมื่อมีรายได้จากค่าเช่าห้องชุดก็ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเพื่อเสียภาษีโดยสามารถหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ร้อยละ 30 หรือหักตามค่าใช้จ่ายจริงซึ่งต้องพิสูจน์ค่าใช้จ่ายว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถหักได้ เช่นเดียวกันกับกรณีที่คนไทยมีรายได้ค่าเช่า  เพราะฉะนั้นไม่ว่าคนไทยหรือต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดเมื่อมีรายได้ค่าเช่าก็ต้องเสียภาษีในลักษณะเดียวกันและเท่าเทียมกัน  ในทางกลับกันถ้าคนไทยไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเพื่อลงทุนก็ต้องพิจารณาภาระภาษีในประเทศนั้นเพราะรายไดที่เกิดจากทรัพย์สินในประเทศใดมักจะต้องเสียภาษีในประเทศนั้น  อย่างไรก็ดีเงินได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในต่างประเทศจะไม่เสียภาษีในไทยหากผู้มีรายได้ในไทยไม่นำเงินได้นั้นเข้ามาในประเทศไทยในปีภาษีเดียวกัน 

© 2017 KPMG Phoomchai Tax Ltd., a Thailand limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.

Connect with us

 

Request for proposal

 

Submit