Analys av Fastighetspaketeringsutredningens förslag

Analys av Fastighetspaketeringsutredningens förslag

Som vi skrivit om tidigare överlämnade den s k Fastighetspaketeringsutredningen sitt betänkande till regeringen i slutet av förra veckan. Vi har analyserat förslaget som kan få stora konsekvenser för fastighetsägande bolag.

Kontakt

Skatterådgivare / Head of Real Estate Tax

KPMG i Sverige

Kontakt

Relaterat innehåll

Den 30 mars presenterade den s k Fastighetspaketeringsutredningen (SOU 2017:27) sitt förslag till nya regler vid försäljning av aktier i fastighetsägande bolag. Det är uppenbart att reglerna syftar till att fastigheter inte längre ska överlåtas genom indirekta transaktioner utan avsikten är fastigheter ska säljas direkt. Om förslaget går igenom kommer det alltjämt att vara möjligt att underprisa fastigheter (givet att reglerna för underprisöverlåtelser är uppfyllda). Det kommer även vara möjligt att sälja näringsbetingade andelar skattefritt.


Utredarens förslag innebär att när ett företag (som kan inneha näringsbetingade andelar), direkt eller indirekt, avyttrar delägarrätter och tillgångarna i det avyttrade företaget huvudsakligen (ca 75 % eller mer) består av fastigheter ska en s k avskattning ske. Med avskattning menas att det överlåtna företaget ska ta upp skillnaden mellan marknadsvärdet och det skattemässiga värdet på fastigheterna till beskattning. Det avskattade marknadsvärdet ska utgöra det nya anskaffningsvärdet för fastigheten. Avskattning ska även ske av eventuella byggnadsinventarier, markinventarier och markanläggningar som hör till fastigheten.
 

Avskattning ska inte ske i vissa situationer:

  • När de avyttrade andelarna är marknadsnoterade.
  • Om avyttringen av andelarna inte leder till att det bestämmande inflytandet över företaget upphör (hos säljaren). (Om ”särskilda omständigheter” föreligger ska dock avskattning, i vissa fall, ändå kunna ske. Detta gäller dock inte vid koncerninterna transaktioner).
  • Om avyttringen genomförs för att sälja en rörelse vars inkomster huvudsakligen (ca 75 % eller mer) härrör från annan verksamhet än fastighetsinnehavet. 
  • Om skalbolagsbeskattning ska ske eller om delägarrätten anses avyttrad på grund av likvidation eller konkurs. 
  • Om kapitalvinsten på andelarna beskattas med en effektiv skattesats om minst 10 %. (Kan aktualiseras exempelvis om ägaren är ett utländskt företag). 


Det överlåtna företaget ska även ta upp en schablonintäkt motsvarande 7,09 % av det högsta av marknadsvärdet på fastigheten och dess taxeringsvärde året före avyttringen. Avsikten är att intäkten ska motsvara den stämpelskatt som skulle utgått om fastigheten sålts direkt.


Även vissa andra förändringar föreslås:

  • Vid underprisöverlåtelser av byggnad med mark införs skattemässig kontinuitet vad gäller köparens avskrivningsunderlag för byggnaden och marken. Detta gäller dock inte byggnadsinventarier.
  • Dagens regler om lagerklassificering av fastigheter i företag som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter slopas i bolagssektorn – alla fastigheter ska behandlas som kapitaltillgångar.
  • Den s k fastighetsfållan, d v s nu gällande avdragsbegränsning för förluster vid försäljning av förvaltningsfastigheter, slopas. 
  • För att avskattningsreglerna inte ska kunna kringgås genom fusion, fission och partiell fission så införs begränsningar av hur stor del av ersättningen som får utgå kontant – högst 10 % av kvotvärdet av de aktier som lämnas i ersättning.
  • Anskaffningsvärdet för fastigheter som vid ikraftträdandet ändrar karaktär från lagertillgång till kapitaltillgång anses vara fastighetens skattemässiga värde.


Utredaren föreslår även vissa förändringar avseende stämpelskatt:

  • Stämpelskatten för juridiska personer sänks från 4,25 % till 2 %.
  • Stämpelskatten slopas vid koncerninterna förvärv av fastigheter.
  • Stämpelskatt ska utgå även i samband med fastighetsreglering eller klyvning.


KPMG:s kommentarer

Förslaget kan få stora konsekvenser för fastighetsägande bolag inte minst pga att hela den latenta skatten som finns i bolagen ska beskattas i det fall någon lämnar ifrån sig det bestämmande inflytandet. Schablonintäkten synes enligt förslaget också innebära att den omfattar byggnader som utgör lös egendom.
 

Avskattning ska ske vid avyttringstidpunkten dvs. när bindande överlåtelseavtal tecknas och innebär att det fastighetsägande bolaget ska beskattas som om fastigheten avyttrats till marknadsmässigt pris. En fråga som inte berörts närmare i utredningen är vid vilken tidpunkt marknadspriset ska fastställas och vad som gäller då köpeskillingen är beroende av någon framtida omständighet.
 

Avskattning ska bara ske om ett bestämmande inflytande över det fastighetsägande företaget upphör, om inte särskilda omständigheter föreligger. Syftet med regeln om särskilda omständigheter är att fånga upp vissa kringgåenden enligt utredaren. Utredaren har alltså lagt in någon form av subjektiv bedömningsregel i lagtexten vilket gör att reglerna blir svårtolkade och oförutsägbara.
 

Att fastighetsfållan tas bort kan ses som en naturlig följd av reglerna. Vad som händer med befintliga fastighetsfållor framgår dock inte. Det föreligger därför en osäkerhet om sådana befintliga fastighetsfållor kan utnyttjas i framtiden eller om de upphör att existera.


Tillgångsklassificeringens (lager) slopande innebär enligt utredaren att alla fastigheter i bolagssektorn ska behandlas som kapitaltillgångar vid beskattningen. De särskilda reglerna om byggnadsrörelse och handel med fastigheter i 27 kap. IL omfattar inte längre juridiska personer (förutom vissa handelsbolag).


En ny bestämmelse föreslås i 17 kap. (lagerregler) med innebörd att en fastighet som bl.a ägs av ett företag som anges i 25 a kap. 3 § IL inte är en lagertillgång. Befintliga bestämmelser om att försäkringsföretags placeringstillgångar i 17 kap. IL ska behandlas som lagertillgångar har dock inte förändrats. Hur försäkringsföretagens innehav ska klassificeras har inte särskilt omnämnts i utredningen. Det föreligger därför en osäkerhet om hur försäkringsföretags direkta innehav ska klassificeras.
 

En ytterligare fråga som inte berörts är om andelar i fastighetsägande företag kan vara lagertillgångar enligt reglerna i 17 kap. IL och därför ändå klassificeras som lagertillgångar. Om avsikten är att andelar i fastighetsförvaltande bolag alltid ska utgöra kapitaltillgångar bör detta tydliggöras. 
 

Vid underprisöverlåtelser föreslås skattemässig kontinuitet avseende byggnad som förvärvas tillsammans med mark införas. Skattemässig kontinuitet gäller dock inte för byggnadsinventarier. Den faktiska köpeskillingen för byggnadsinventarier ska därför anses som ett nytt förvärv för det köpande bolaget.


Ett område som utredaren berört mycket knapphändigt är vilka effekter som kan uppkomma i samband med överlåtelser till bostadsrättsföreningar. I avsaknad av särskilt undantag bör avsikten rimligen vara att de omfattas av förslaget. Eftersom bostadsrättsföreningar normalt inte har någon nytta av det högre anskaffningsvärde som avskattningsreglerna föreslås innebära eftersom föreningen, när den blir äkta, inte är skattskyldig för fastighetsinkomster uppkommer dock inte fördelen med högre avskrivningsunderlag för bostadsrättsföreningar. Beträffande denna sektor anser vi att vissa förtydliganden behövs. Betänkandet är skickat på remiss.


Uppdatering 2017-06-30: 
Regeringen har utökat remisstiden från den 14 augusti 2017 till den 15 september 2017. Vi bevakar givetvis utvecklingen vidare.

 

Välkommen att kontakta oss om ni vill veta mer om innehållet och vad det kan tänkas innebära för ert företag eller hur man kan svara på remissen.      
 

 

 

Läs mer om våra tjänster
Real Estate Tax
Bygg & fastighet


Barbro Jansson Stridlund
+46 8 723 95 68
barbro.janssonstridlund@kpmg.se

Kontakta oss

 

Offertförfrågan

 

Skicka

KPMG: s nya digitala plattform

KPMG International har skapat en toppmodern digital plattform som förbättrar din upplevelse, optimerad för att upptäcka nytt och relaterat innehåll.

 
Läs mer