Регулирование долевого строительства | KPMG | RU
close
Share with your friends

Регулирование долевого строительства претерпело существенные изменения

Регулирование долевого строительства

Президентом подписан Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1000

По теме

Закон вступил в силу с 1 июля 2018 года за исключением отдельных положений. Закон опубликован 3 июля 2018 года.

Во исполнение поручения Президента в конце 2017 года Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 году. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.

ПОДРОБНОСТИ

Закон в очередной раз изменяет правовое регулирование долевого строительства. Изменения вносятся в семь федеральных законов. Наиболее существенными, по нашему мнению, являются следующие:

1. Проектное финансирование

— Уточняется механизм привлечения денежных средств дольщиков через использование эскроу счетов.

В частности:

• денежные средства дольщиков перечисляются застройщику после сдачи многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее – «МКД») в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на 1 объект долевого строительства, входящий в состав МКД;

• денежные средства на счетах эскроу застрахованы в системе АСВ на сумму до 10 млн. рублей. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн. рублей;

• после 1 июля 2019 года использование эскроу счетов станет обязательным по проектам, по которым договор участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») с первым дольщиком заключен после 1 июля 2019 года;

• проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, а вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу- агентом по счету эскроу, не выплачивается.

— В случае заключения ДДУ с использованием механизма эскроу в отношении застройщика не подлежат применению требования о:

• наличии у застройщика не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве МКД общей площадью не менее 10 тысяч кв.м. в совокупности;

• целевом использовании застройщиком полученных от дольщиков денежных средств – контроль за целевым расходованием полученных кредитных средств осуществляется банком, выдавшим кредит;

• проведении банковского контроля за порядком совершения операций по расчетному счету застройщика,

а застройщик, в свою очередь, вправе:

• осуществлять строительство в пределах нескольких разрешений на строительство и даже нескольких договоров о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории, о комплексном освоении территории;

• не соответствовать определенным требованиям (в т.ч. в части наличия собственных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства);

• не вносить денежные средства в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.

2. Полномочия Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее – «Фонд»)

• Фонд получил полномочия по осуществлению мониторинга соответствия застройщиков требованиям, установленным законом, а также полномочия по информированию уполномоченных органов о выявленных нарушениях;

• Фонд получил полномочия по финансированию за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иных объектов, в том числе объектов инфраструктуры.

3. Вопросы ответственности застройщика и его бенефициаров

• в дополнение к ранее введенным требованиям к руководителю, главному бухгалтеру или физическому лицу–бенефициару застройщика процент участия в уставном капитале застройщика в качестве одного из квалифицирующих признаков снижается с 25% до 5%;

• вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства;

• устанавливается, что нарушение застройщиком или его основным обществом (или иными дочерними компаниями основного общества) сроков ввода в эксплуатацию МКД на 3 и более месяцев является одним из оснований в выдаче застройщику заключения о его соответствии установленным требованиям и лишает его права привлекать денежные средства.

4. Финансовые вопросы

• в качестве альтернативы резервированию 10% собственных средств от проектной стоимости на момент подачи проектной декларации устанавливается возможность открытия застройщику уполномоченным банком кредитной линии в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;

• вводится обязанность соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости (наступает по истечении 90 дней с момента вступления закона в силу);

• увеличивается установленный лимит расходов застройщика на административные и коммерческие расходы с 10% до 20% от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;

• застройщику возвращается возможность использования денежных средств дольщиков на осуществление платежей в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство объекта, в собственность или в аренду, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;

• уточняется, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в любых целях после ввода в эксплуатацию МКД и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав МКД, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

• вводятся исключения из ранее запрещенных для застройщика операций. В частности, застройщик вправе:

 привлекать целевые займы от основного общества застройщика (не более 20% от проектной стоимости строительства, а размер процентной ставки не должен превышать следующую величину: ключевая ставка + 2%);

 предоставлять займы и ссуды другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным обществом.

• создавать (участвовать в уставных капиталах) хозяйственные общества - застройщики, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.

5. Организационные вопросы

• исключается возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы;

• появляется возможность осуществления строительства по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки, либо в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории. При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории;

• вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет»;

• у застройщика появляется право продажи и аренды нежилых помещений, машино-мест в МКД с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию, а также осуществления содержания указанных объектов недвижимости, в том числе внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;

• уточняется, что оплата цены ДДУ производится в безналичном порядке.

6. Единая информационная система жилищного строительства

• расширяется не только перечень документов и информации, которые застройщики, контролирующие органы, Фонд и Росреестр обязаны размещать в Единую информационную систему жилищного строительства (далее – «ЕИСЖС»), но и появляется обязанность по размещению определенной информации органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, а также Федеральной службой государственной статистики;

• вводится обязанность раскрытия застройщиком информации о своих участниках/акционерах, владеющих 5% и более процентами в уставном капитале застройщика, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика.

7. Вопросы банкротства застройщиков

• урегулированы особенности удовлетворения в деле о банкротстве требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу. Новые нормы направлены на защиту прав таких участников долевого строительства;
• урегулированы особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур.

ВЫВОДЫ

Обращаем внимание застройщиков, планирующих приступить к реализации проектов после 1 июля 2018 года, на указанные нововведения.
Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, должны учитывать следующие требования и особенности:

• указанные застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в течение 2 месяцев со дня вступления закона в силу;

• после открытия такого расчетного счета по нему не допускается осуществлять операции, запрещенные законом № 214-ФЗ. В случае обнаружения соответствующих нарушений уполномоченный банк вправе отказать в проведении операции по счету и обязан уведомить об этом контролирующий орган и Фонд;

• если застройщик реализует несколько проектов в рамках нескольких договоров о развитии застроенной территории, и (или) о комплексном освоении территории, и (или) о комплексном развитии территории привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства МКД по разрешениям на строительство, полученным в рамках иных договоров не допускается до получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;

• обязанность по размещению информации в ЕИСЖС, в редакции рассматриваемого закона, возникает по истечении 3 месяцев со дня вступления его в силу;

• до утверждения Правительством РФ порядка, способов, сроков и периодичности размещения информации в ЕИСЖС застройщики обязаны размещать информацию, предусмотренную законом 214-ФЗ (в редакции рассматриваемого закона), согласно положению, утвержденному Приказом Минстроя РФ от 11 мая 2018 года № 275/пр;

• мониторинг соответствия застройщика требованиям, установленным законом, теперь осуществляет также Фонд, который вправе направить в Росреестр и государственный орган, осуществляющий контроль в области долевого строительства, уведомления о нарушениях;

• при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено и не завершено до 1 июля 2018 года арбитражные суды будут применять некоторые новые нормы.

Команда КПМГ будет рада оказать всестороннюю поддержку по вопросам применения новых норм.


 

Свяжитесь с нами