Обзор законодательства в области недвижимости | KPMG | RU

Обзор законодательства и судебной практики в области недвижимости за 4 квартал 2017 года

Обзор законодательства в области недвижимости

Выпуск №5

1000

По теме

В этом выпуске:

Новости законодательства и подзаконных нормативных актов
Законопроекты
Новости судебной практики и правоприменения

 

1. Новости законодательства и подзаконных нормативных актов


1.1. Закон об обустройстве торговых объектов, расположенных рядом с автомобильной дорогой

16.12.2017 вступил в силу закон, который обязывает торговые объекты, находящиеся рядом с федеральными автомобильными дорогами, строить стоянки и места остановки транспортных средств, а также подъезды, съезды и примыкания в целях обеспечения доступа к ним с автомобильной дороги. Ранее такая обязанность распространялась исключительно на объекты дорожного сервиса, такие как автозаправочные станции, автостанции, мотели и прочие подобные объекты.

Предполагается, что новый закон будет способствовать упорядочиванию деятельности по присоединению стационарных торговых объектов к автомобильным дорогам и исключению образования автомобильных заторов в местах такого присоединения.

1.2. Разъяснен порядок применения положений законодательства о лесной амнистии

Минэкономразвития в письме разъяснило условия, при которых возможно устранение противоречий между сведениями ЕГРН в связи с пересечениями границ земельных участков и лесных участков, условия снятия с кадастрового учета лесных участков, возможность применения ПЗЗ к лесным участкам, включенным в границы населенных пунктов и иные вопросы.

1.3. Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены электронной закладной

С 1.07.2018 вступят в силу изменения в закон об ипотеке, которые предусматривают возможность использования электронной закладной. Новые нормы устанавливают порядок выдачи, хранения, внесения изменений в электронную закладную, а также особенности погашения ипотеки, права по которой удостоверены электронной закладной.

1.4. Блокчейн: от биткоина к ЕГРН

С 1.01.2018 по 1.07.2018 г. на территории г. Москвы планируется провести эксперимент по использованию технологии «Блокчейн» в целях мониторинга достоверности сведений ЕГРН. Внешэкономбанку, ПАО «Сбербанк России» и ПАО «Ростелеком» рекомендуется принять участие в эксперименте. Заявленными целями использования указанной технологии применительно к ЕГРН являются: (а) повышение доступности сведений ЕГРН об объектах недвижимого имущества, расположенных на территории Москвы; (б) повышение уровня доверия граждан к сфере, связанной с оборотом объектов недвижимого имущества; (в) повышение гарантий защиты права собственности граждан и юридических лиц на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории Москвы. Соответствующий проект Постановления Правительства РФ подготовило Минэкономразвития.

1.5. Освобождение от налога на имущество управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в отношении нежилых помещений и машино-мест

Законом г. Москвы от 29.11.2017 № 45 была введена льгота по налогу на имущество в отношении управляющих компаний ЗПИФ, сформированных в рамках реализации приоритетного проекта "Ипотека и арендное жилье", паспорт которого утвержден президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам. От налога на имущество освобождаются управляющие компании в отношении нежилых помещений и машино-мест, составляющих имущество ЗПИФ в случае, если такое имущество предназначено для использования физическими лицами для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Данная льгота не применяется в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость. Льгота распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года.

1.6. Льгота по налогу на имущество в отношении объектов, имеющих высокую энергетическую эффективность, будет устанавливаться регионами

С 1.01.2018 вступает в силу федеральный закон от 30.09.2017 286-ФЗ, согласно которому к полномочиям субъектов РФ отнесено установление порядка применения налоговых льгот по налогу на имущество организаций в отношении вновь вводимых объектов, имеющих высокую энергетическую эффективность, (1) в соответствии с перечнем таких объектов, установленным Правительством РФ или (2) если в отношении таких объектов класс высокой энергетической эффективности определяется в течение трех лет со дня постановки на учет указанного имущества.

1.7. Повышенный коэффициент к норме амортизации основных средств в отношении объектов с высокой энергетической эффективностью нельзя будет применить к зданиям

В действующей редакции подп. 4 п. 1 ст. 259 НК РФ к объектам основных средств с высоким классом энергетической эффективности может применяться повышающий коэффициент амортизационных отчислений для целей налога на прибыль, но не выше 2. Однако с 1.01.2018 г. федеральным законом от 30.09.2017 № 286-ФЗ из числа объектов, к которым применяются указанные повышающие коэффициенты, исключены здания.

1.8. Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости, определенной в текущем налоговом периоде

В соответствии с законом от 30.09.2017 № 286-ФЗ с 1.01.2018 г. при расчете земельного налога в случае изменения категории земель и вида разрешенного использования земельного участка будет учитываться кадастровая стоимость, определенная в текущем налоговом периоде, а не с 1 января следующего года.

1.9. Инвестиционный налоговый вычет по налогу на имущество с 1 января 2018 г.

В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2017 N 335-ФЗ с 1.01.2018 г. налогоплательщик может применить инвестиционный налоговый вычет, позволяющий единовременно уменьшить налог на прибыль на расходы по приобретению, достройке, дооборудованию и другие подобные расходы (кроме расходов на ликвидацию) на основные средства, относящиеся к 3-7 амортизационным группам. При использовании права на инвестиционный налоговый вычет нельзя применить амортизацию. Применять инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль могут налогоплательщики тех субъектов РФ, в которых законом субъекта РФ установлено право на применение такой льготы.
 

2. Законопроекты

 

2.1. Законопроект об апартаментах

Законопроектом вводится определение понятия «апартамент», каковым является помещение, предназначенное для проживания, расположенное в многофункциональном здании. Апартамент относится к жилым помещениям. К правоотношениям по поводу жилых помещений в многофункциональных зданиях будут применяться нормы жилищного законодательства. При привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многофункциональных зданий применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ[1]. Описан механизм перевода ранее созданных нежилых помещений в апартаменты.

Полагаем, что законопроект заполняет лишь частично правовой вакуум, существующий в области регулирования апартаментов. Речь идет только о многофункциональных зданиях. Определение этого термина в законопроекте отсутствует, но присутствует в иных нормативных актах. В частности, СП 160.1325800.2014 определяет такое здание как здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (п.3.3). В свою очередь функционально-планировочный компонент здания - это группа помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса (проживания, сервисного обслуживания, досуга и др.) (п.3.7).

Статус нежилых помещений, которые расположены в зданиях, не отвечающих указанным критериям, также требует внимания законодателя. Нечеткость примененных в законопроекте формулировок стала причиной отрицательного отзыва на него со стороны Минэкономразвития.

2.2. Нормы ГК РФ и КоАП РФ о самовольных постройках предлагается изменить

1.11.2017 в Государственную Думу РФ внесены два законопроекта, касающиеся самовольных построек.

В соответствии с законопроектом о внесении изменений в ГК РФ, в частности:
1) предлагается не считать самовольной постройку, возведенную в соответствии со всеми разрешениями, если собственник не знал и не мог знать о существовании ограничений для стройки;
2) предлагается, что решение о сносе или приведении в порядок постройки будет принимать суд или в отдельных случаях орган местного самоуправления;
3) лица, которые приобрели зарегистрированную ранее самовольную постройку, имеют право на возмещение за счет казны РФ убытков в связи с принятием решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Законопроект о внесении изменений в КоАП РФ предусматривает наложение штрафа до 1 млн рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток за эксплуатацию самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов, а также штрафа до 300 тысяч рублей за неисполнение в установленный срок решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В случае принятия законопроекта нормы вступят в силу с 1.07.2018 г.

2.3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей исчисления налога на имущество будет зависеть от рентабельности бизнеса

В пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму РФ, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна определяться с учетом его рентабельности на основании бухгалтерской отчетности организации. Если рентабельность объекта в течение срока использования ниже минимального значения или превышает максимальное значение, то для целей начисления налога на имущество кадастровая стоимость будет определяться по минимальному или максимальному значению соответственно. Порядок определения минимального и максимального значения кадастровой стоимости будет установлен Правительством РФ.


3. Новости судебной практики и правоприменения

 

3.1. Суд взыскал более 15 млн руб. за недобросовестное ведение переговоров

Арбитражный суд Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции о взыскании с ООО «АШАН» упущенной выгоды – неполученных арендных платежей в размере более 15 млн руб. Суды применили п. 2 ст. 434.1 ГК РФ, который устанавливает, что стороны в ходе проведения переговоров и по их завершении обязаны действовать добросовестно. В частности, запрещается внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Суды посчитали, что ООО «АШАН», позиционировавший себя в глазах истца (арендодателя) как «имеющий твердые намерения» стать арендатором помещений, повел себя недобросовестно, прекратив деловые контакты с истцом сразу после получения от него подписанного экземпляра договора. Истцу удалось убедить суды в том, что он подготовил помещения именно для сдачи их в аренду ООО «АШАН» и, тем самым, недополучил арендную плату более чем за 6 месяцев (с момента освобождения помещений по дату срыва переговоров, а также с даты срыва переговоров по дату сдачи помещений в аренду новым арендаторам).

3.2. ВС РФ рассмотрит дело о возможности отзыва согласия на субаренду

Вынесено определение о передаче в коллегию по экономическим спорам дела, в котором арендодатель отозвал данное ранее согласие на сдачу арендованного помещения в субаренду, сославшись на статью 157.1 ГК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций признали такое заявление арендодателя об изменении договора злоупотреблением права. Суд округа не согласился с указанной позицией со ссылкой на ст. 157.1 ГК РФ и п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и указал на наличие у арендодателя права в одностороннем порядке отозвать данное согласие.

3.3. ВС РФ сохранил постройку в охранной зоне газопровода поскольку о его существовании не было известно

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассматривая кассационную жалобу по делу о сносе построек в охранной зоне газопровода, не согласилась с выводами нижестоящих инстанций, приняв во внимание, что при строительстве в 1991 году собственник не мог знать о газопроводе, так как информация о нем на местных картах отсутствовала. Ранее, при рассмотрении аналогичного дела, экономическая коллегия ВС РФ поддержала позицию о сносе спорной постройки, возведенной в 2012 году, поскольку о существовании газопровода и его расположении на момент строительства было известно.

3.4. Начисление НДС с передачи арендодателю неотделимых улучшений на безвозмездной основе

Суд указал, что передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества на безвозмездной основе является объектом обложения НДС и подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. При этом суд подтвердил возможность определения в данном случае налоговой базы исходя из методов, установленных в ст. 105.7 НК РФ, в отсутствие взаимозависимости арендатора и арендодателя.

3.5. Переквалификация договора займа в инвестиционную деятельность при наличии признаков инвестирования

Налоговые органы оспорили учет расходов для целей налога на прибыль в виде отрицательной курсовой разницы, возникшей по договору займа. Суд поддержал позицию налоговых органов, сделав вывод о том, что фактические действия сторон свидетельствуют о наличии признаков инвестирования, а не предоставления заемного финансирования на основании следующих аргументов: (i) в течение нескольких лет налогоплательщик ни разу не погасил задолженность по договорам займа; (ii) заимодавец не предъявлял ему требований по погашению долга; (iii) дополнительными соглашениями по договорам займа продлен срок возврата долга; (iv) займы предоставлялись учредителями налогоплательщика для приобретения основных средств и ведения текущей деятельности.
 

 

Связаться с нами