Обзор законодательства в области недвижимости | KPMG | RU

Обзор законодательства и судебной практики в области недвижимости за 3 квартал 2017 года

Обзор законодательства в области недвижимости

Выпуск №4

1000

По теме

В этом выпуске:


Новости законодательства и подзаконных нормативных актов
Законопроекты
Новости судебной практики и правоприменения

1. Новости законодательства и подзаконных нормативных актов


1.1. 1.07.2017 вступил в силу федеральный закон от 03.07.2016 года № 372-ФЗ, направленный на существенное изменение системы СРО в сфере строительства.

Законом вводится региональный принцип нахождения в СРО, т.е. организация вправе состоять только в той СРО, которая зарегистрирована на территории того же региона, что и сама организация. Упразднены свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Участники закупок любых работ по строительству, реконструкции, капремонту должны состоять в СРО, за исключением унитарных предприятий, учреждений, юридических лиц с государственным участием, а также лиц, выполняющих строительно-монтажные работы по договорам на сумму не более 3 млн руб. Закон также предусматривает и иные изменения.

1.2. Существенные изменения в области долевого строительства: федеральный закон от 29.07.2017 года № 218-ФЗ

Новый закон, вступивший в силу 30 июля 2017 года (за исключением отдельных положений), предусматривает формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.
Кроме этого, вместо введенных год назад положений о минимальном размере уставного капитала застройщиков законом установлены новые требования к застройщикам, которые подлежат применению, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Наиболее существенные, на наш взгляд, следующие:
• застройщик может быть создан только в форме хозяйственного общества (ао, ооо)
• застройщики вправе осуществлять строительство только в рамках одного разрешения на строительство
• обязательства застройщика перед третьими лицами, не связанные со строительством объекта, не могут превышать 1% от проектной стоимости его строительства
• размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства


1.3. С 2018 г. прощение долга акционером исключено из необлагаемых доходов

30 сентября 2017 г. был принят закон 286-ФЗ, согласно которому с 2018 г. из необлагаемых доходов, предусмотренных подп. 3.4. п. 1 ст. 251 НК РФ, исключено прекращение обязательств акционером или участником. В новой редакции подп. 3.4 и 3.7 п.1 ст. 251 НК РФ предусматривают освобождение восстановленных в нераспределенной прибыли дивидендов и вклад в имущество, осуществленный в соответствии с ГК РФ.

1.4. Минстрой установил новые требования к форме и содержанию градостроительного плана земельного участка.

Вступивший в силу с 1 июля 2017 г. Приказ Минстроя внес ряд существенных изменений, среди которых: 1) утвержден порядок заполнения ГПЗУ, 2) данные о красных линиях, границах участка, зонах действия сервитутов и зонах с особыми условиями использования необходимо вносить в ГПЗУ вместе с координатами, 3) раздел об общих характеристик земельного участка пополнился расширенными сведениями о расположенных в его границах объектах капитального строительства. Cтатья 44 ГрК РФ, ранее содержавшая указание на состав ГПЗУ, утратила силу.

1.5. Исключение Британских Виргинских островов (BVI) из состава офшоров с 2018

ФНС утвердила исключение BVI из черного списка с 1 января 2018 г. С нового года местные власти будут предоставлять информацию о реальных владельцах зарегистрированных в этой юрисдикции компаний по запросам ФНС России на регулярной основе.


2. Законопроекты


2.1. Правительство РФ предложило ввести зонально-территориальный принцип деления земельных участков.

Поправками к Законопроекту N 465407-6 предусмотрен переход от деления земель на категории к территориальному зонированию. Определены порядок и особенности установления видов разрешенного использования земельных участков. Вводятся новые нормы о порядке использования лесов, в том числе, об изменении границ лесного фонда. Законопроект в настоящее время находится на рассмотрении Государственной Думы РФ (этап не указан), был назначен ответственный комитет.


2.2. Новый публичный сервитут под вопросом

17 июля 2017 года Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства не поддержал проект федерального закона № 187920-7, который в настоящий момент рассматривается Государственной Думой РФ в первом чтении. Совет указал, что законопроект не может быть поддержан по соображениям концептуального характера (противоречие проекта основным принципам гражданского права и попирание института частной собственности). Напомним, что законопроект имеет своей основной целью обеспечить более эффективное строительство и эксплуатацию линейных объектов (тепловых, водопроводных, канализационных сетей, сооружений связи, газовых трубопроводов и пр.). Для этого законопроектом существенным образом изменяется существующий институт публичного сервитута. Согласно законопроекту, публичный сервитут фактически превращается в механизм, благодаря которому сетевые компании (субъекты естественных монополий, организации связи, и пр.) смогут достигать свои бизнес-цели – строить и эксплуатировать линейные объекты на чужих земельных участках. Законопроект предусматривает, что публичный сервитут устанавливается решением государственного органа (или органа местного самоуправления) по ходатайству соответствующей сетевой компании (желающей, например, проложить кабель на чужом земельном участке). Предусматривается упрощенный порядок установления публичного сервитута – его можно установить, даже если земельный участок не сформирован как самостоятельный объект недвижимости, а также если эксплуатация соответствующего линейного объекта не соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.

2.3. Минэкономразвития предложило изменить критерии недвижимого имущества.

Законопроектом предусмотрено внесение изменений в ГК РФ, которые касаются критериев отнесения к недвижимости объектов, которые находятся на земельном участке. Также определен момент возникновения здания и сооружения. Изменен подход к определению предприятия: предприятием будет считаться комплекс, объединяющий движимые и недвижимые объекты. Предполагается, что изменения вступят в силу с 1 января 2019 года. При этом законопроект еще не был вынесен на рассмотрение.

3. Новости судебной практики и правоприменения


3.1. Вопросы недвижимости в обзоре судебной практики ВС РФ от 12.07.2017

ВС РФ утвердил обзор в котором приведено несколько дел, связанных с вопросами недвижимости. Правовые позиции ВС РФ следующие: а) в случае невозможности пользования арендованным имуществом по вине арендодателя арендная плата не подлежит взысканию, б) при расчете арендной платы и неустойки учет кадастровой стоимости спорного участка, установленной вступившим в силу судебным актом, необходимо производить с даты, указанной в таком судебном акте.

3.2. Обзор практики по делам, связанным с участием граждан в долевом строительстве.

Спустя 3,5 года после выхода первого обзора Верховный Суд в очередной раз обобщил судебную практику по спорам, возникающим в связи с долевым строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Прорывных концепций обзор не содержит, однако мы хотели бы выделить несколько интересных, по нашему мнению, выводов: (1) уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации; (2) односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности; (3) если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

3.3. Для реконструкции квартиры с целью использования под коммерческое помещение необходимо согласие всех собственников квартир.

ВС РФ указал на необходимость получения согласия всех жильцов дома при переводе помещения из жилого в нежилое, несмотря на отсутствие в ст. 23 ЖК РФ указания на соответствующий документ. Данная позиция применима и к новостройкам, когда большинство собственников квартир неизвестно.

3.4. Банкротное исключение: ипотека незарегистрированных объектов недвижимости возможна?

ВС РФ рассмотрел вопрос о том, может ли ипотека считаться возникшей в отношении объекта, который не зарегистрирован как объект недвижимости (т.е. которого юридически не существует). Напомним, что статья 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что ипотека возможна только в отношении объектов, зарегистрированных в ЕГРН. Тем не менее, суд указал, что для целей защиты прав конкурсных кредиторов суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом (ипотекой) на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства (например, технический паспорт) соответствия его признакам объекта недвижимого имущества.

3.5. Публичное образование вправе отказаться от договора аренды земельного участка несмотря на возведенный на нем за время аренды объект незавершенного строительства.

ВС РФ указал, что отказ публичного образования от договора аренды земельного участка, продленного на неопределенный срок, правомерен, так как не лишает арендатора права пользования участком и не влечет обязанности освободить участок. Также ВС РФ разъяснил, что удовлетворение требования о возврате и освобождении участка от построенного объекта лишило бы арендатора права осуществить государственную регистрацию права собственности на такой объект незавершенного строительства.

3.6. Прощенный заем, использованный на оплату услуг «однодневок»

Суд поддержал позицию налоговых органов о необходимости включения во внереализационные доходы суммы прощенного тела займа и процентов по займу, направленному на оплату услуг фирм-«однодневок». Налогоплательщик учитывал для целей налога на прибыль процентные расходы по полученному от учредителя займу. Впоследствии учредитель передал свое денежное требование по телу займа и начисленным процентам в счет вклада в имущество налогоплательщика. При этом налогоплательщик не учел данные суммы в составе внереализационных доходов, применив положения подп. 3.4 и 11 п. 1 ст. 251 НК РФ. Суд сделал вывод о неприменимости освобождения от налога на прибыль, поскольку в результате операций по прощению учредителем займа, использованного не для создания внеоборотных активов (строительство объектов основных средств), а для выплат в адрес фирм «однодневок», увеличения чистых активов налогоплательщика фактически не произошло.

3.7. Неправомерное возмещение НДС из бюджета при использовании векселей в расчетах

Суд поддержал позицию налоговых органов о неправомерности возмещения налогоплательщиком НДС в отношении приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, указав на получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, ввиду создания условий для возмещения НДС из бюджета при отсутствии источника для возмещения. Суд указал, что в данной сделке в расчетах между взаимозависимыми лицами сторонами был намеренно использован вексель для создания видимости расходов на приобретение недвижимого имущества, в то время как реальное перечисление денежных средств налогоплательщиком не осуществлялось.

3.8. Фиктивное увеличение инвестиционного взноса при реализации квартир

Суд поддержал позицию нижестоящих судов, признав правомерным оспаривание налоговыми органами учета для целей налогообложения прибыли понесенных при продаже квартир расходов в связи с двукратным увеличением инвестиционного взноса, уплаченного застройщику. Суд указал, что увеличение данных расходов было предусмотрено дополнительным соглашением, которое было подписано после фактического окончания работ, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры.

3.9. Квалификация договора займа как инвестиционного

Суд поддержал позицию налоговых органов о необоснованности вычета инвестором процентных расходов, сделав вывод о том, что выдаваемые налогоплательщиком денежные средства по договору займа по своей сути являлись инвестициями, поскольку: (i) значительное увеличение срока возврата займа свидетельствовало об отсутствии намерения возвратить заем; (ii) получаемые в виде займов денежные средства инвестировались в строительство.
 

Связаться с нами