Обзор законодательства и судебной практики в области недвижимости за 2 квартал 2017 года

Обзор законодательства в области недвижимости

Выпуск №3

По теме

В этом выпуске:


Новости законодательства и подзаконных нормативных актов
Законопроекты
Новости судебной практики и правоприменения


1. Новости законодательства и подзаконных нормативных актов


1.1. Подписана многосторонняя конвенция по выполнению мер, относящихся к налоговым соглашениям, в целях противодействия размыванию налоговой базы и выводу прибыли из-под налогообложения (MLI)

Россия присоединилась к многосторонней конвенции по выполнению мер, относящихся к налоговым соглашениям, в целях противодействия размыванию налоговой базы и выводу прибыли из-под налогообложения (MLI), в соответствии с которой льготы по СИДН могут быть ограничены, что может повлечь дополнительные налоговые платежи для компаний в строительной сфере при осуществлении операций с иностранными компаниями. На текущий момент данная конвенция находится в процессе ратификации.


1.2. Правительство уточнило принципы определения арендной платы за государственную землю.

Постановлением, вступающим в силу 12.08.2017, (1) были определены льготные ставки арендной платы за федеральные земельные участки, (а) предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, (б) предоставленные собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством; (2) был изменен порядок расчета размера арендной платы за находящиеся в федеральной собственности земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в отношении которых устанавливается 5-летний срок, в течение которого не допускается изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

1.3. Разъяснен порядок исчисления налогов в случае пересмотра кадастровой стоимости по причине использования недостоверных сведений.


МинФин разъяснил, что в случае увеличения кадастровой стоимости объекта недвижимости при ее пересмотре на основании ранее указанных недостоверных сведений об объекте недвижимости, сведения о новой стоимости не учитываются при определении налоговой базы по налогу на имущество в текущем и предыдущих налоговых периодах. В случае уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости по аналогичным основаниям сведения о данной стоимости могут учитываться при определении налоговой базы в текущем и предыдущих налоговых периодах, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости.

2. Законопроекты


2.1. Вступил в силу закон о реновации.


Документ претерпел большое количество изменений. У собственников появилась возможность по своему выбору получить равноценные или равнозначные (не меньшие по площади и количеству комнат) квартиры в том же районе или возмещение в размере рыночной стоимости. Право собственности на новые квартиры будет переходить новым владельцам сразу, без предварительной передачи новых квартир в собственность г. Москвы. Собственники нежилых помещений в домах, подпадающих под программу реновации, получат компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости. Внесены и иные изменения.


2.2. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью может стать обязательным.


В Государственную Думу РФ внесен проект федерального закона об обязательном нотариальном удостоверении сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации. Изменения предлагается внести в ст. 8.1 ГК РФ. Согласно пояснительной записке нотариус будет проверять дееспособность продавца, что направлено на борьбу с незаконным отчуждением имущества, в первую очередь, у незащищенных социальных групп. При этом законопроектом не предусматриваются гарантии полной имущественной ответственности нотариуса за совершение нотариального действия, признанного впоследствии недействительным. Правительство уже предоставило официальный отзыв с отказом поддержать указанный законопроект.


2.3 Инициатива касательно размещения линейных объектов на условиях публичного сервитута.


Законопроект, внесенный Правительством РФ в Государственную Думу, предусматривает возможность размещения линейных объектов на условиях публичного сервитута. Разработчики законопроекта предлагают перейти к обновленному институту публичного сервитута как к основному способу предоставления прав на землю для размещения линейных объектов. В пояснительной записке к законопроекту указано, что применение публичного сервитута позволит избежать необходимости образования новых земельных участков, прекращения прав на земельные участки прежних правообладателей, прерывания текущей хозяйственной деятельности.

3. Новости судебной практики и правоприменения


3.1. Истребовать имущество у добросовестных приобретателей стало сложнее.


Конституционный Суд РФ принял Постановление, содержащее важные разъяснения в области применения норм об истребовании имущества из владения добросовестных приобретателей. Правовая позиция суда может затронуть правоприменительную практику не только по искам об истребовании выморочного имущества уполномоченными органами. Суд фактически указал, что при анализе вопроса о выбытии имущества из владения собственника помимо его воли необходимо принимать во внимание добросовестность самого собственника. Необходимо учитывать его осмотрительность и своевременность применения мер по защите нарушенного права.


3.2. Решение ЕСПЧ о признании незаконным изъятия частного дома для строительства МКД может повлиять на реализацию закона о реновации.


В 2003 г. частный дом был изъят у собственников по программе сноса домов для «улучшения архитектурного облика» города. ЕСПЧ признал, что изъятие в таких случаях может быть законным только при наличии «общественного интереса» в этом, т.е., к примеру, необходимости охраны объектов культурного наследия. В данном случае ЕСПЧ признал факт нарушения Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, поскольку наличие «общественного интереса» доказано не было.


3.3. Определение ВС РФ, поясняющее, какая квартира должна считаться равнозначной, может повлиять на реализацию закона о реновации.


Вместо квартиры в аварийном доме семье была предоставлена квартира, аналогичная по общей площади, но меньшая по жилой площади и по количеству комнат. Суд указал, что согласно ст. 89 ЖК РФ предоставляемое взамен аварийного жильё должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, находиться в черте населённого пункта. Критерием равнозначности является соответствие общей площади нового жилья общей площади старого, а не жилой площади и не количества комнат.


3.4. Утвержден обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок.


ВС РФ утвердил обзор, в котором затронул вопросы необходимости обеспечения баланса интересов сторон при установлении сервитута, возможности установления сервитута для целей эксплуатации и ремонта линейного объекта, а также иные аспекты, связанные с обращением в суд с иском об установлении сервитута, условий установления сервитута и платы за сервитут.


3.5. Допускается взыскание убытков с муниципального образования за бездействие, выраженное в несвоевременном оформлении участка в собственность.


ВС РФ признал правомерным взыскание с муниципального образования убытков за уклонение от заключения с собственником недвижимого имущества договора купли-продажи земельного участка (на котором располагается такое имущество) в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ. Убытки составили сумму арендной платы, которую «переплатил» истец из-за несвоевременного оформления земельного участка в его собственность.


3.6. Для прекращения ипотеки недостаточно соглашения о расторжении договора об ипотеке.


ВС РФ определил, что соглашение о расторжении договора об ипотеке само по себе не является основанием для прекращения ипотеки, а лишь выражает волю сторон (залогодержателя и залогодателя) обратиться в Росреестр с целью погашения ипотеки. Соответственно, для прекращения ипотеки, по общему правилу, необходимо совместное обращение в Росреестр обеих сторон.


3.7. При разрешении спора о самовольной постройке суд должен определить ее судьбу.


ВС РФ разъяснил, что в случае признания постройки самовольной суду необходимо либо обязать лицо, создавшее такую постройку, снести ее, либо признать за ним право собственности на самовольную постройку. ВС РФ указал, что суд не может, признав постройку самовольной, не определить юридическую судьбу и отказать как в удовлетворении требований о сносе, так и требований о признании права собственности.


3.8. Разъяснения о возможности снижения платы за отказ от договора.


ВС РФ рассмотрел жалобу по делу № А07-27527/2015, в котором был затронут вопрос о порядке снижения платы за отказ от договора. Арендатор внес арендную плату авансом за весь срок аренды. Арендатор реализовал право на отказ от договора при условии, что остаток арендной платы за время, когда он помещение не занимал, удерживается арендодателем. Нижестоящие суды разошлись в оценке правовой природы суммы такого удержания. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение. Определение может содержать разъяснения относительно квалификации этой суммы и порядка уменьшения ее размера.


3.9. Прекращение договора аренды не влечет автоматически обязанность освободить земельный участок.


ВС РФ при рассмотрении жалоб по делам № А75-236/2016 и № А41-13398/2016 указал, что положения статьи 622 ГК РФ о возврате (освобождении) земельного участка в случае прекращения договора аренды не подлежат применению, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В этом случае за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.


3.10. Переквалификация договора займа при наличии признаков инвестирования в инвестиционную деятельность.


ВС РФ поддержал позицию налоговых органов о правомерности оспаривания расходов по налогу на прибыль в виде отрицательной курсовой разницы, возникшей по займу, возврат которого в течение продолжительного промежутка времени не осуществлялся. Суд сделал вывод о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, так как фактически полученные денежные средства по договорам займа отвечают признакам инвестирования в предпринимательскую деятельность общества.


3.11. Переквалификация инвестиционного контракта в смешанный договор, содержащий элементы договора подряда и купли-продажи.

Налоговые органы переквалифицировали инвестиционный контракт в смешанный договор, содержащий элементы договора подряда и купли-продажи, доначислив НДС с реализации результата выполненных налогоплательщиком работ, в обмен на которые он получал часть объекта недвижимости. Суд поддержал позицию налоговых органов о правомерности доначисления НДС, указав, что право собственности на объект недвижимости было первоначально зарегистрировано за налогоплательщиком и впоследствии было передано в адрес контрагента по договору инвестирования.


3.12. Удержание агентского НДС с выплат в адрес иностранной компании при уступке прав, вытекающих из договора долевого участия (ДДУ).


ВС поддержал позицию налоговых органов о правомерности доначисления агентского НДС с выплат российской организации за уступку прав, вытекающих из договора долевого участия (ДДУ), в адрес иностранной компании. Суд указал, что договор уступки непосредственно связан с находящимся на территории РФ объектом недвижимого имущества, следовательно, российская организация обязана исчислить и уплатить НДС в качестве налогового агента. При этом впоследствии уплаченный агентский НДС может быть принят к вычету.
 

Связаться с нами

Новый веб-сайт сети фирм КПМГ

KPMG International разработала современный веб-сайт, который упрощает поиск необходимой информации.