Обзор законодательства и судебной практики в области недвижимости за 1 квартал 2017 года

Обзор законов и практики в области недвижимости

Выпуск №2

Контакты

По теме

В этом выпуске:

Новости законодательства и подзаконных нормативных актов
Законопроекты
Новости судебной практики и правоприменения

1. Новости законодательства и подзаконных нормативных актов


1.1. Изменения в Градостроительный кодекс РФ

Вступили в силу поправки в ГрК РФ, которые направлены на совершенствование регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечение комплексного и устойчивого развития территорий. Основные изменения: (1) появились новые термины (деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, элемент планировочной структуры, линейные объекты); (2) определены общие требования к документации по планировке территории; (3) определен порядок проведения инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории, а также порядок комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков или расположенных на них объектов недвижимого имущества и по инициативе органа местного самоуправления; (4) определен порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления; (5) введены положения, касающиеся порядка выдачи градостроительного плана земельного участка и др. Поправки вступили в силу с 1.01.2017.


1.2. Новый закон о государственной кадастровой оценке

В соответствии с новым законом государственная кадастровая оценка будет проводиться государственными бюджетными учреждениями. Помимо этого, расширены и детально регламентированы возможности участия заинтересованных лиц в процедуре государственной оценки (появилась возможность подать декларацию о характеристиках оцениваемых объектов, можно подавать замечания к содержанию документов, подготавливаемых при оценке). Установлена обязанность по проведению внеочередной оценки при существенном изменении состояния рынка. Внесены изменения и в процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Так, например, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию теперь не является обязательным. Закон вступил в силу 1.01.2017 (за исключением отдельных положений). Установлен переходный период до 1.01.2017 в течение которого новый закон (вместо также действующего закона об оценочной деятельности) будет применяться если на уровне субъекта РФ будет принято соответствующее решение. Насколько нам известно, до настоящего времени ни одного решения не принято.

1.3. Новый закон о регистрации недвижимости


Новый закон существенно изменяет систему государственной регистрации и кадастрового учета. Среди нововведений: (1) создан единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединил данные ГКН и ЕГРП; (2) скорректирован и расширен перечень объектов, которые подлежат регистрации (например, появился новый объект недвижимости – машино-место, а предприятие, как имущественный комплекс, теперь можно поставить на кадастровый учет); (3) стала возможной регистрация перехода прав по оспоримой сделке (в случае отсутствия необходимого согласия третьего лица переход прав будет регистрироваться, но в ЕГРН будет вносится отметка об отсутствии данного согласия); и (4) установлена обязательная постановка части объекта недвижимости на кадастровый учет при государственной регистрации договора аренды такой части. Закон вступил в силу 1.01.2017 (за исключением отдельных положений).


1.4. Машино-места являются объектами недвижимости


Внесены изменения в ряд законов (ГК РФ, ГрК РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ, Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 №218-ФЗ)) для введения в гражданский оборот нового объекта недвижимости – машино-места.


1.5. Изменения в закон об участии в долевом строительстве

Изменения предусматривают, в числе прочего, новые возможности защиты интересов застройщиков. Так, дольщик больше не вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства надлежащим образом. В случае просрочки передачи объекта дольщику по причине уклонения участника от приемки такого объекта застройщик освобождается от обязанности уплачивать неустойку. Часть изменений направлена на защиту прав дольщиков. Участнику долевого строительства предоставляется больше гарантий качества объекта. Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта, могут предъявляться застройщику сразу в судебном порядке. Финансирование строительства может осуществляться, в том числе, путем использования эскроу-счета в определенному банке, на который дольщики зачисляют средства, а банк выдает застройщику целевой кредит на строительство. Застройщик получает денежные средства только после передачи объекта. Изменения вступили в силу с 1.01.2017 (за исключением отдельных положений).


1.6. В Москве утверждены правила землепользования и застройки.


По информации с официального сайта Мэра Москвы правила утверждены 28 марта 2017 года. На данный момент правила не опубликованы. Правила являются ключевым документом, содержание которого необходимо принимать во внимание как при использовании расположенных на территории города земельных участков, объектов капитального строительства, так и при планировании нового строительства или реконструкции.

2. Законопроекты


2.1. Снос пятиэтажек в Москве.


В Государственную Думу РФ внесен проект федерального закона об особом порядке реновации жилищного фонда в Москве. По замыслу авторов документ упростит взаимоотношения властей с собственниками недвижимости на территории реновации объектов жилищной застройки в Москве. В пояснительной записке авторы констатируют невозможность реновации с использованием уже существующих в ГрК РФ механизмов развития застроенных территорий и комплексного развития территории.


2.2. «Лесная амнистия».


В Государственную Думу РФ внесен проект федерального закона об устранении противоречий в сведениях государственных реестров – Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и Государственного лесного реестра (ГЛР). Цель – предотвращение споров о пересечении границ лесных участков с границами земельных участков других категорий. Сведения из ЕГРН будут иметь приоритет перед сведениями ГЛР.


2.3. О порядке оформления перепланировок в многоквартирных жилых домах.


Проект, внесенный Минстроем, предусматривает ужесточение существующих требований к перепланировкам квартир. В частности, для перепланировки помещений, которые влияют на изменение размера общего имущества в многоквартирном доме, помимо согласия 50% собственников дома, принявших участие в собрании, также потребуется согласие всех собственников помещений, расположенных в подъезде и собственников помещений (квартир), примыкающих к нему.


2.4. Проведение публичных слушаний через Интернет.


В Государственную Думу РФ внесен законопроект, предусматривающий возможность проведения публичных слушаний по вопросам градостроительства (по проектам генеральных планов и правил землепользования и застройки, документации по планировке территории и пр.) с использованием сети «Интернет». В настоящий момент такие публичные слушания требуют личного присутствия их участников. С точки зрения авторов законопроекта проведение публичных слушаний через «Интернет» сделает их более доступными для заинтересованной общественности, а также позволит более эффективно идентифицировать участников публичных слушаний.


2.5. О правах муниципальных образований и городов федерального значения на оспаривание решений комиссий Росреестра об определении кадастровой стоимости объектов.


Согласно законопроекту о внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», принятому Государственной Думой РФ в первом чтении, муниципальные образования, города федерального значения могут получить право оспаривать решения комиссий об определении кадастровой стоимости земельных участков в случаях, когда стоимость существенно снижается по заявлению собственников земельных участков на основании установления рыночной стоимости. Законопроект направлен на реализацию Постановления КС РФ от 5.06.2016 года № 15-П, в котором суд обязал законодателя изменить правовое регулирование в этой области.

3. Новости судебной практики и правоприменения


3.1. Применение льготы по налогу на имущество для энергоэффективных объектов.


Минфин РФ указал, что по смыслу нормы п. 21 ст. 381 НК РФ налоговая льгота по налогу на имущество организаций может применяться в отношении вновь вводимых объектов движимого и недвижимого имущества (в том числе зданий), имеющих высокий класс энергетической эффективности, при наличии на них энергетического паспорта.


3.2. О выборе арендатором способа защиты нарушенного права.


На арендованном земельном участке расположены объекты движимого имущества, которые препятствуют арендатору в использовании участка. Вправе ли арендатор предъявить вещно-правовой (негаторный) иск непосредственно к нарушителю (ст. 304, 305 ГК РФ), или он должен предъявлять требования к арендодателю из обязательственных отношений (ст.612 ГК РФ)? ФАС ВВО в своем недавнем постановлении лишил арендатора права на вещно-правовую защиту. Вместе с тем ВС РФ по иному делу признал такой способ защиты правомерным. Такая правовая позиция ранее была озвучена ВАС РФ.


3.3. О правах на земельный участок под многоквартирным домом.


ВС РФ высказал ряд важных правовых позиций по поводу земельных участков под многоквартирными домами. Суд указал, что (1) при приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме такое лицо без дополнительных регистрационных действий становится собственником земельного участка под домом, (2) возможность государственной регистрации права собственности на такой объект как многоквартирный дом законом не предусмотрена (это или совокупность квартир с общим имуществом или здание), (3) многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен, - это разные объекты и гибель (уничтожение) дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса (уничтожения) дома.


3.4. При предоставлении арендуемого земельного участка в собственность без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в таком участке.


Компания получила от администрации города в аренду земельный участок площадью 10 000 кв.м., однако возвела объект лишь на его малой части, после чего выкупила без торгов целый участок. Антимонопольный орган признал администрацию и компанию нарушившими закон о защите конкуренции. ВС поддержал позицию антимонопольного органа и отменил решения нижестоящих судов, которых не смутила разница между площадью участка под постройкой и площадью выкупленной земли.


3.5. Объединение помещений нежилого и жилого назначения не допускается.


ВС РФ признал правомерным отказ в согласовании проекта перепланировки квартиры, указав, что положениями ЖК РФ не предусмотрено объединение жилого помещения с нежилым без перевода одного в другое. Собственнику нежилого помещения и квартиры было отказано в согласовании перепланировки путем установки двери в соединяющей стене квартиры и присоединении её к нежилому помещению.


3.6. Согласие супруга, участника юридического лица на сделку с имуществом юридического лица.


ВС РФ указал, что получение согласия супруга не требуется в случае, когда недвижимость оформлена на юридическое лицо. Даже если единственным участником общества является один из супругов права и законные интересы второго супруга не могут быть нарушены осуществлением юридическим лицом своей деятельности.


3.7. Недвижимость, приобретенная по акту государственного органа, является общим имуществом супругов.


ВС РФ разъяснил, что в случае, когда права на недвижимое имущество приобретены в период брака на основании акта органа государственной власти, такое недвижимое имущество относится к общей собственности супругов.


3.8. Действительность незарегистрированного долгосрочного договора аренды.


ВС РФ в очередной раз подтвердил ранее выработанную позицию о том, что договор аренды недвижимости, не прошедший государственную регистрацию, может быть признан заключенным и действительным, даже если он заключен до появления в 2015 году в ГК РФ нормы п.3 ст.433 ГК РФ и даже до утверждения этой позиции в практике ВАС РФ в 2011 году.


3.9. Вопросы недвижимости в обзоре судебной практики ВС РФ.


В своем обзоре от 16.02.2017 г. Президиум ВС РФ привел несколько дел, связанных с вопросами недвижимости. Озвучены следующие правовые позиции: (а) изменение физических параметров предмета ипотеки не прекращает обременение, (б) обязанность по приведению недвижимого имущества в первоначальное состояние переходит к новому собственнику такого имущества (суд применил положения ЖК РФ по аналогии), и (в) акты СССР, утвердившие границы зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, не утратили силу в связи с введением Водного кодекса РФ.


3.10. Решение ФАС РФ, всколыхнувшее рынок концессий.


31.01.2017 ФАС РФ приняла решение, которым признала незаконными условия торгов (на право заключения концессионного соглашения), предусматривающие, что за счет государственного бюджета фактически возмещается 100% затрат частного инвестора по созданию и эксплуатации автомобильной дороги общего пользования регионального значения Республики Башкортостан. ФАС указала, что ФЗ «О концессионных соглашениях» (ч. 13 ст. 3) допускает такое возмещение лишь в части. Решение ФАС было обжаловано в суде; дата следующего судебного заседания – 7.04.2017 года. Руководитель ФАС Игорь Артемьев заявил, что 100% финансирование проекта ГЧП за счет государства – это «имитация концессии» и противоречит закону.


3.11. Земельный налог при изменении кадастровой стоимости земли в течение налогового периода.


КС РФ разъяснил, что положения п. 1 ст. 391 НК РФ, согласно которым изменение кадастровой стоимости земельных участков, произошедшее в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, может быть учтено только со следующего налогового периода по земельному налогу, независимо от того, привели данные изменения к улучшению или к ухудшению положения налогоплательщика, соответствует Конституции РФ.


3.12. Фиктивное увеличение инвестиционного взноса при реализации квартир.


Суд поддержал позицию налоговых органов о правомерности оспаривания расходов по налогу на прибыль, учтенных при продаже квартир, в части увеличения (более чем в 2 раза) размера инвестиционного взноса, уплачиваемого застройщику, путем подписания дополнительного соглашения. При вынесении решения суд учел, что (i) дополнительный инвестиционный взнос был согласован после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, свидетельств о регистрации права собственности на квартиры и актов приема-передачи квартир; (ii) средства, уплаченные застройщику направлялись в адрес иностранных аффилированных лиц; (iii) доказательств выполнения дополнительного объема работ представлено не было.


3.13. Применение недостаточной капитализации.


ВС РФ поддержал налоговые органы, которые квалифицировали заем, полученный от иностранной «сестринской» компании на строительство объекта недвижимости, в качестве контролируемого долга, вычет процентов по которому должен подлежать ограничению в соответствии с правилами недостаточной капитализации, при этом проценты, выплаченные кредитору сверх «вычитаемого» лимита, подлежат обложению налогом у источника как дивиденды.


3.14. Вычет НДС при приобретении объекта недвижимости с применением векселей.


Суд поддержал позицию налоговых органов о неправомерности вычетов НДС при приобретении налогоплательщиком объекта недвижимости через цепочку аффилированных лиц, расчеты с которыми осуществлялись векселями, указав на то, что фактически была создана ситуация, при которой источник возмещения НДС из бюджета не формировался, реальные расчеты при приобретении объекта недвижимости отсутствовали, векселя возвращались лицам, первоначально их выдавшим.


3.15. Зачет процентов по займу против обязательства по вкладу в имущества дочерней компании.


ВС РФ подтвердил позицию нижестоящих судов относительно того, что у дочерней компании, как у налогового агента, отсутствовала обязанность по начислению и удержанию налога на прибыль с дивидендов при зачете задолженности по процентам по займу, полученному от иностранной материнской компании, против встречного обязательства последней осуществить вклад в имущество дочерней компании. Суд указал, что в данной ситуации дочерняя компания не производила выплаты, в том числе в виде дивидендов, и иностранная компания не получала доход в любой форме от источника в РФ.
 

Связаться с нами

Новый веб-сайт сети фирм КПМГ

KPMG International разработала современный веб-сайт, который упрощает поиск необходимой информации.