Обзор законодательства и судебной практики в области недвижимости

Обзор судебной практики в области недвижимости

Новости за 4 квартал 2016 года.

Контакты

По теме

Новости законодательства

1. Изменения в области применения кадастровой стоимости

В соответствии с законом, вступившем в силу в ноябре 2016 года, правило, согласно которому в период с 1.01.2017 по 1.01.2020 для целей налогообложения применяется наименьшая кадастровая стоимость, установленная в 2014 году, или после 2014 г в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применяется только если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ до 20.12.2016 принято соответствующее решение. Информацию о принятии решения можно получить на сайте соответствующего органа государственной власти.

2. Защитные зоны вокруг объектов культурного наследия

В октябре 2016 года вступил в силу закон, которым предусматривается, что вокруг объектов культурного наследия (за некоторыми исключениями) «автоматически» (т.е. с даты включения соответствующего объекта в реестр объектов культурного наследия) устанавливаются защитные зоны. Границы защитных зон устанавливаются на расстоянии от 100 до 300 метров от объекта культурного наследия (в зависимости от объекта и его расположения). Защитные зоны устанавливаются до тех пор, пока не утвержден проект зоны охраны соответствующего объекта культурного наследия.

3. Размещение нестационарных торговых объектов на государственных и муниципальных землях

Минэкономразвития России разъяснило, что размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций на государственных и муниципальных землях без их предоставления или установления сервитутов осуществляется бесплатно. Это связано с тем, что документы, необходимые для размещения таких объектов, не являются правоустанавливающими и не порождают вещных прав, подлежащих государственной регистрации, тогда как обязанность по внесению платы за использование земель возникает только при их использовании на каком-либо праве.

Новости судебной практики

4. Принадлежность инфраструктуры коттеджных поселков

Конституционный Суд разъяснил, что инфраструктура коттеджного поселка, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками, а также, что факт приобретения права собственности на индивидуальные жилые дома не связан с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Данные выводы снижают юридическую защиту приобретателей коттеджей в поселках. Отсутствуют разъяснения относительно того, какой способ защиты прав должны использовать приобретатели в случае перехода прав на инфраструктуру поселка иным лицам.

5. Обзор практики по делам, связанным с кадастровым учетом

Верховный Суд на примере 33 споров обобщил судебную практику по кадастровым делам и разъяснил, какие объекты не подлежат постановке на кадастровый учет.

Анализируя разъяснения ВС РФ, по нашему мнению, можно сделать следующие выводы: (1) кадастровый учет объекта, не являющегося объектом недвижимости, запрещен; (2) асфальтобетонное покрытие нельзя поставить на учет, если оно не является самостоятельным сооружением; (3) объект незавершенного строительства можно поставить на учет, если степень выполненных работ позволяет идентифицировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Например, когда положен фундамент. Три железобетонные сваи в земле не являются объектом незавершенного строительства; (4) на кадастровый учет можно поставить только обособленное и изолированное помещение.

Помещение может считаться обособленным, если оно ограничено строительными конструкциями, и изолированным, если имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, к общему имуществу, инженерным коммуникациям; (5) чтобы поставить на учет объект, который находится в долевой собственности, требуются заявления всех сособственников.

6. Снос здания, расположенного частично на чужом участке

Верховный суд указал, что в случае, если незначительная часть здания находится на земельном участке, принадлежащем иному лицу, это может являться основанием для удовлетворения иска собственника такого участка о сносе всего здания. В рассматриваем деле площадь здания, которая располагалась на соседнем участке, составляла лишь 0,18 метра.

7. Снос части линейного объекта

Верховный Суд разъяснил, что нельзя требовать (по ст. 222 ГК) сноса опоры линии электропередачи как самовольной постройки, поскольку она не является самостоятельным объектом недвижимости (а является частью линейного объекта) и, соответственно, не подпадает под действие ст. 222 ГК.

8. Выделение в натуре доли из земельного участка

Верховный Суд разъяснил, что при выделе в натуре доли из земельного участка, границы образуемых участков должны соответствовать предельным (минимальным и максимальным) размерам земельных участков (которые устанавливаются градостроительным регламентом или законом). Если это требование не соблюдено, суд вправе (на основании п. 3 ст. 252 ГК) отказать в удовлетворении иска о выделе доли в натуре.

9. Принудительный выкуп доли в праве общей собственности

Верховный Суд разъяснил, что правило о принудительном выкупе доли в праве общей долевой собственности (п. 4 ст. 252 ГК) может применяться и в том случае, когда собственник доли не заявлял о своем желании ее выделить в натуре. Это означает, что «основной» собственник может, обратившись в суд, принудительно выкупить долю «незначительного» собственника (при условии, что такая доля незначительна, не может быть реально выделена, и ее собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества).

10. Признание права собственности на самовольную постройку

Верховный Суд поддержал ранее сформированную в судебной практике правовую позицию, в соответствии с которой право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом, если земельный участок не предоставлялся для целей строительства. В рассмотренном ВС РФ деле об удовлетворении требований о признании права собственности на постройку было отказано, так как она была возведена на земельном участке, предоставленном для целей осуществления производственной деятельности.

11. Переквалификация инвестиционного договора в договор купли-продажи в целях исчисления НДС

Верховный Суд поддержал позицию налоговых органов о переквалификации договора соинвестирования, заключенного между налогоплательщиком с соинвестором, при строительстве объекта недвижимого имущества, в договор купли-продажи этого объекта, доначислив НДС. Суд основывался на том, что соинвестор не был включен в состав инвесторов и не участвовал в совместной деятельности, направленной на строительство объекта недвижимости. При этом его целью было получение помещений в данном объекте. Соответственно, денежные средства, полученные налогоплательщиком от соинвестора, не являются инвестициями, а передача соинвестору прав на помещения представляет собой реализацию, подлежащую обложению НДС.

12. Применение льготы по налогу на имущество по энергоэффективности

Суд поддержал позицию налогоплательщика о возможности применения льготы по налогу на имущество в отношении вновь введенного здания ТРЦ, высокий класс энергоэффективности которого подтверждался энергетическим паспортом. Суд сделал вывод о том, что здание ТРЦ относится к категории льготных объектов, по которым определение классов энергетической эффективности установлено законодательством РФ, и, соответственно, энергетический паспорт является достаточным документом для подтверждения высокого класса энергоэффективности для целей применения льготы по налогу на имущество в соответствии с п. 21. ст. 381 НК РФ, поскольку его выдача была обязательна в силу положений действующего законодательства.

Связаться с нами

Новый веб-сайт сети фирм КПМГ

KPMG International разработала современный веб-сайт, который упрощает поиск необходимой информации.