Судебный подход к применению концепции «слабой стороны» | KPMG | RU

Новый судебный подход к применению концепции «слабой стороны» по договорам аренды в предпринимательской деятельности

Судебный подход к применению концепции «слабой стороны»

Кассационная инстанция поддержала решения двух нижестоящих судов, удовлетворившие исковые требования арендатора о расторжении договора аренды коммерческих площадей, признав его «слабой стороной» договора

1000

Контакты

Партнер, руководитель юридической практики

КПМГ в России и СНГ

Связаться со мной

По теме

12 мая 2016 г. кассационная инстанция поддержала решения двух нижестоящих судов по делу №А46-6695/2015, удовлетворившие исковые требования арендатора о расторжении договора аренды коммерческих площадей, признав его «слабой стороной» договора.

Примененный судами подход безусловно является новаторским, так как ранее суды отказывали в подобных исковых требованиях на том основании, что договоры аренды заключаются между сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность на свой риск, и являются равноправными участниками гражданского оборота.

Отметим, что законные инструменты для досрочного расторжения договоров аренды или изменения их условий крайне ограничены. Например, в периоды кризисов 1998 и 2008 годов одним из самых востребованных оснований являлось существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ). Речь идет о таком изменении обстоятельств, при наличии которого (если бы стороны могли это своевременно предвидеть), договор вообще не был бы заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако попытки арендаторов не увенчались успехом. Согласно позиции судов неблагоприятная экономическая ситуация, снижение спроса на реализуемые товары, изменение валютных курсов или ухудшение экономического положения сторон не являются существенными изменениями обстоятельств, поскольку возможность возникновения таких последствий по роду своей деятельности арендатор мог и должен был предвидеть при заключении договора аренды.

Принятие Пленумом ВАС РФ Постановления от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – «Постановление ВАС») привело к новым обращениям арендаторов в суд с требованиями о расторжении или изменении договоров аренды.

Так, согласно пункту 9 Постановления ВАС в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию контрагента. В тоже время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Согласно пункту 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие, явно обременительные для присоединившейся стороны, условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. На практике концепция договора присоединения не применялась к коммерческим договорам аренды, заключенным между юридическими лицами.

Таким образом, условием применения пункта 2 статьи 428 ГК РФ (в части изменения условий договора аренды или его расторжения) является одновременное установление двух фактов: наличие несправедливых условий и признание одной из сторон договора слабой стороной.

При этом, согласно разъяснениям пункта 10 Постановления ВАС, суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключать аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. Вместе с тем, оценивая, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (если это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

Например, при рассмотрении дела №А12-1193/2014 суд установил в действиях арендодателя по исключению из условий договора возможности его досрочного расторжения по требованию арендатора (при оставлении такого права за собой) нарушение баланса интересов сторон, что поставило арендатора в невыгодные и кабальные условия, и признал данные действия злоупотреблением правом согласно статье 10 ГК РФ. Суд признал арендатора слабой стороной договора на том основании, что типовые условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему были предложены арендодателем, при этом суд не уточнил, что помешало арендатору согласовать иные условия дополнительного соглашения или вовсе не подписывать его.

Однако описанный выше подход не стал трендовым. Решения других судов по делам о расторжении договоров аренды по указанным выше основаниям базируются на ином понимании разъяснений пунктов 9 и 10 Постановления ВАС применительно к коммерческим договорам аренды. Суды указывают, что концепция договора присоединения не может быть применена к арендным правоотношениям сторон, так как договоры аренды заключаются в условиях свободной конкуренции, арендатор вправе сам выбирать как контрагента по сделке, так и условия, на которых договор будет заключен. Суды также подчеркивали, что арендатор не может быть признан слабой стороной договора в связи с тем, что он является профессиональным участником рынка, признаки вынужденного заключения договора аренды отсутствуют, а при подписании договора он не мог не просчитать риски и предвидеть негативные последствия.

Вступившие в силу с 1 июня 2015 г. изменения в пункт 3 статьи 428 ГК РФ закрепили за любыми участниками гражданского оборота право в судебном порядке расторгать или изменять договор, формально не являющийся договором присоединения, условия которого определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий такого договора.

Как было указано ранее, в постановлении суда кассационной инстанции по делу №А46-6695/2015 суд признал арендатора «слабой стороной» договора и расторгнул договор аренды на основании новой редакции пункта 3 статьи 428 ГК РФ.

В частности, при рассмотрении дела суд установил, что при подписании договора аренды арендатор был вынужден согласиться с предложенной арендодателем редакцей, включающей правила для арендаторов помещений в торговом комплексе. Кроме того, суд указал на три спорных условия, которые ставили арендатора в невыгодное положение: запрет на размещение рекламных макетов без разрешения администрации торгового центра; обязанность письменно уведомлять арендодателя о расторжении договора за 3 месяца; обязанность арендатора своими силами и за свой счет осуществлять техническое обслуживание и ремонт всех систем оборудования помещения, находящихся в зоне его ответственности. В своих решениях суд указал, что арендатор при подписании договора аренды был не согласен с указанными выше условиями. Арендодатель отказался заключать договор на иных условиях, а уровень профессионализма арендатора в сфере предпринимательской деятельности был существенно ниже, чем у арендодателя, сославшись на дату их регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица, соответственно.

Оценив все обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что условия договора аренды были определены арендодателем, а наличие явного неравенства переговорных возможностей сторон существенно затруднили арендатору согласование иного содержания отдельных условий спорного договора.

Отметим, что на сегодняшний день указанное решение является единственным в своем роде и указанный подход вряд ли сможет сформировать некий тренд и иметь массовый характер. Дальнейшее формирование судебной практики расставит все точки над “i”, однако нельзя исключать потенциальную возможность использования арендаторами описанного выше подхода в аналогичных спорах с арендодателями. Так или иначе у арендаторов появился привлекательный инструмент для решения арендных споров.

В заключение отметим, что в отсутствие единообразной судебной практики использования пункта 3 статьи 428 ГК РФ в качестве основания расторжения или изменения договоров аренды наиболее предпочтительным вариантом для арендодателя и арендатора является поиск компромиссных решений как при заключении договоров аренды, так и при их исполнении.

Связаться с нами