Инфраструктура, строительство и недвижимость – Выпуск 1 | KPMG | RU

Инфраструктура, строительство и недвижимость – Выпуск 1

Инфраструктура, строительство и недвижимость – Выпуск 1

Информационный бюллетень.

1000

По теме

Мировой рынок недвижимости: состояние и перспективы

Рынку недвижимости необходимо наличие и полноценное функционирование долговых обязательств, обеспечиваемых недвижимостью

 

Стоимость земли и недвижимости всегда оказывала большое влияние на благосостояние нации. Экономисты и банкиры уже давно утверждают, что заимствование средств под залог недвижимости является важным источником инвестиций, с помощью которых государство может обеспечить рост экономики страны и пенсионные выплаты. Это актуально как для быстрорастущей экономики Китая, так и для развитых стран Европы и США.

 

Высвобождение необходимого капитала происходит благодаря усилиям банков и проявившим в последнее время активность рынкам капитала. Банки по всему миру выделяют предоставление кредитов под залог недвижимости как одно из важнейших направлений своей деятельности. Люди хотят владеть недвижимым имуществом и иметь возможность улучшать свое благосостояние, которое связано с недвижимостью. Поэтому пока банки предлагают средства под залог, кредиты всегда будут пользоваться спросом. Стремительный рост цен на активы в периоды смягчения требований к заемщикам и активного кредитования зачастую сменяется резким падением стоимости объектов недвижимости и последующим снижением активности банков по выдаче кредитов. В истории много подобных примеров, одним из которых стал недавний мировой финансовый кризис.

 

Неудивительно, что страны, где наиболее активно выдавались кредиты под залог недвижимости, сейчас столкнулись с серьезной нехваткой долгового финансирования. По всему миру банки приводят в порядок свои финансы, а страны преодолевают последствия рецессии. Идет процесс сокращения доли долгового финансирования, и он займет несколько лет. Проблема в том, что этот в период не происходит высвобождение капитала, заключенного в недвижимости, а именно он необходим для экономического роста.

 

Во многих странах Азии ситуация на рынке недвижимости нормализовалась, однако в США, некоторых государствах Европы, а также в Японии восстановлению этого рынка мешают опасения, что недавно принятые нормативные акты уменьшат привлекательность кредитования сектора недвижимости в будущем.

 

В большинстве азиатских стран ситуация уже нормализовалась, поскольку масштабы роста цен на активы, приобретаемые на кредитные средства, не были такими большими, как на Западе. В Китае, например, спрос на инвестиции в недвижимость настолько высок, что правительство приняло меры, ограничивающие банковское кредитование этого сектора, чтобы предотвратить слишком быстрый рост цен на активы.

 

В таких странах, как США, Испания, Великобритания и Япония, инвесторы надеются, что правительство предпримет все необходимые меры, чтобы ускорить процесс сокращения доли долгового финансирования банками и заемщиками, получившими кредиты под недвижимость. Это даст банкам возможность вернуться к «нормальным» объемам кредитования, что позволит превратить стоимость недвижимости в реальные деньги, которые пойдут на инвестиции и стимулирование экономического роста.

 

Удивляет то, что эти меры так и не были приняты. Более того, существуют опасения, что нормативно-правовое регулирование, например, недавнее принятие новых стандартов в рамках третьего Базельского соглашения (они предусматривают увеличение требований к капиталу банков для покрытия кредитных рисков), сделает кредитование под залог недвижимости непривлекательным для банков. Тем не менее, чтобы рынок недвижимости нормально функционировал и считался классом диверсифицированных активов наряду с акциями и облигациями, необходим полноценный рынок долговых обязательств, обеспечиваемых недвижимостью, сопоставимый по размеру с инвестиционным.

 

Это серьезная проблема. По подсчетам DTZ, приведенным в отчете «Мировая нехватка долгового финансирования», в течение трех лет до 2013 г. по всему миру должны быть погашены долги на 2,4 трлн долл. США. В отчете отмечается, что, учитывая текущие объемы банковского кредитования, это приведет к дефициту финансирования в размере 254 млрд долл. США – довольно большая сумма, способная нарушить рыночное равновесие в странах с самым большим недостатком долгового финансирования. Наиболее сложная ситуация наблюдается в Европе (преимущественно в Великобритании, Испании, Италии и Ирландии), поскольку на этот регион приходится 51% от общего дефицита долгового финансирования. За Европой следуют Япония (29%) и США (20%). В настоящее время самые активные кредиторы в Европе – это немецкие банки, выдающие ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости. Благодаря использованию ипотечных облигаций (Pfandbrief) они могут в «стандартном» режиме выдавать новые кредиты с преимущественным правом погашения под залог первоклассной недвижимости, параллельно сокращая долю долгового финансирования и решая вопросы, связанные с их портфелем проблемных кредитов. Поскольку восстановление банковских систем других европейских стран затянулось, вполне возможно, что европейский сектор недвижимости начнет слишком сильно зависеть от немецкого долгового финансирования.

 

Привлекательность заложенной недвижимости для банков

 

Хотя желание и возможность выдавать кредиты под залог недвижимости различаются у банков в зависимости от того, в каких странах они ведут свою деятельность, возможность предоставления финансирования будет в любом случае зависеть от характера недвижимости, выступающей обеспечением по кредиту, то есть от того, насколько привлекательными окажутся соответствующие активы для банка.

 

Ситуация с первоклассными ликвидными активами и сомнительными активами третьей категории качества понятна. Например, если вы владеете первоклассной недвижимостью в любой части мира, то, скорее всего, она будет считаться приемлемым обеспечением для банка. Под такие виды активов, вероятно, по-прежнему будут выдавать кредиты, хотя их суммы будут меньше, а проценты – выше. Первоклассные активы оказались в центре внимания, когда инвесторы снова стали задумываться о качестве приобретаемой недвижимости.

 

Размеры рынка недвижимости третьей категории качества значительно выросли благодаря активному получению заемных средств для покупки этих активов в годы бума. К сожалению, сейчас эти объекты, в основном, утратили свою привлекательность для банков, поэтому в обозримом будущем будет сложнее получить от них кредит под залог такой недвижимости с приемлемыми условиями. Покупка таких активов – это ставка исключительно на рост их рыночной стоимости, причем для гарантированного получения дохода необходимы капитальные затраты и грамотно продуманное управление недвижимостью. Кредиты под недвижимость третьей категории качества выдаются неохотно, ведь вероятность возврата цен на такую недвижимость на докризисный уровень невысока. Банкам не остается ничего другого, как признавать убытки и избавляться от этих активов.

 

В настоящее время многие инвесторы начинают интересоваться активами второй категории качества. Не так давно вся недвижимость этого класса считалась привлекательной для банков. Сейчас же ситуация изменилась, и мы полагаем, что значительная часть дефицита финансирования, упоминаемая в отчете DTZ, приходится как раз на кредиты под залог этой категории недвижимости. Пока процентные ставки остаются низкими, доходов от большей части такой недвижимости хватает для обслуживания долга, и вполне вероятно, что при грамотном управлении этими объектами такая ситуация сохранится. Тем не менее, для этого сегмента рынка остаются актуальными следующие проблемы:

 

  • Со временем уменьшаются сроки аренды: если не вкладывать средства в содержание объектов недвижимости и удержание арендаторов, стоимость недвижимости будет снижаться.
  •  

  • Хотя существующие долговые обязательства погашаются, рефинансирование задолженности либо недоступно вообще, либо недоступно в условиях, которые являются приемлемыми с учетом получаемых от недвижимости доходов.
  •  

  • Стоимость недвижимости не покрывает размер всей задолженности.

 

Отношение банков к этому сегменту окажет сильное влияние на стабилизацию ситуации на рынках недвижимости. Большинство банков предпочитают продолжать работать с заемщиком до тех пор, пока ситуация на рынке не улучшится, и часто для кредитора это оказывается самым оптимальным вариантом решения. Конечно, скептики могут утверждать, что банки закрывают глаза на реальное состояние заемщиков и продлевают сроки погашения кредитов в надежде на чудо. Но это не так. Такой подход свидетельствует о здравом понимании того, насколько хрупки банковский рынок и рынок недвижимости, а также о необходимости восстановить доверие инвесторов к этому сектору. Естественно, на это потребуется время, и банки осознают, что, если из-за их действий рынок окажется перегружен проблемной недвижимостью или кредитами, цены будут падать. Однако можно надеяться, что по мере улучшения ситуации на отдельных рынках и восстановления доверия инвесторов будет заключаться больше сделок при поддержке банков. По данным DTZ, в 2010 г. объем мировых инвестиционных сделок по сравнению с 2009 г. увеличился на 64% до 325 млрд долл. США. Это означает, что в скором времени банки должны начать вести более активную деятельность.

 

Нормализовалась ли ситуация в секторе инвестиций в недвижимость?

 

Будущее сектора зависит от того, как его участники ответят на три важнейших вопроса:

 

  • Пересматривают ли инвесторы роль недвижимости в диверсифицированном инвестиционном портфеле? Задача сектора – предложить инвестиционный продукт, отвечающий потребностям инвесторов с точки зрения соотношения риска и доходности.
  •  

  • Существуют признаки того, что готовность западных банков кредитовать рынок недвижимости не соответствует потребностям основных рынков инвестиций. Могут ли рынки капитала восполнить этот недостаток финансирования? Если да, то кто будет предоставлять средства и по каким ставкам?
  •  

  • В США и Европе, включая Россию, деятельность инвестиционной отрасли будет в значительной мере регулироваться государством. Приведет ли это к появлению более ориентированных на инвестора, прозрачных и понятных инвестиционных продуктов?

 

В серии индустриальных публикаций, посвященной рынку недвижимости, подробно рассматриваются эти проблемы. В подготовке статей участвовали специалисты по недвижимости из разных фирм-членов сети КПМГ. В следующей статье будет рассматриваться вопрос о том, являются ли инвестиции в недвижимость основой инвестиционного портфеля.

© 2017 KPMG Acor Tax, a Danish limited liability partnership and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ("KPMG International"), a Swiss entity. All rights reserved.

Связаться с нами