Podatek od nieruchomości komercyjnych | KPMG | PL
close
Share with your friends

Podatek od nieruchomości komercyjnych już nie dyskryminuje | Patryk Abramowicz

Podatek od nieruchomości komercyjnych

2018-07-04 | Autor: Patryk Abramowicz, Menedżer, dział doradztwa podatkowego

Budynek biurowy

Regulacje dotyczące minimalnego podatku dochodowego od własności środków trwałych w postaci nieruchomości funkcjonujące w obecnym kształcie stały się przedmiotem postępowania przed Komisją Europejską (KE) - w perspektywie niedozwolonej pomocy publicznej. 10 maja 2018 roku Sejm uchwalił projekt ustawy mający sprostać oczekiwaniom KE w zakresie rodzaju nieruchomości objętych podatkiem, sposobu liczenia limitu zwolnienia od podatku oraz możliwości wystąpienia o zwrot podatku. Aktualnie projekt ustawy przekazano Prezydentowi oraz Marszałkowi Senatu.

Zakres przedmiotowy

Zgodnie z planowanymi zmianami opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków1 podlegają wszystkie budynki (mieszkalne i niemieszkalne) spełniające określone kryteria, tj.:

  1. są położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  2. stanowią własność albo współwłasność podatnika,
  3. zostały oddane w całości lub w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Oznacza to, że budynki lub ich części używane wyłącznie na potrzeby własne podatnika nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków. W przypadku, gdy środek trwały został oddany do używania w części, wówczas przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej budynku,
  4. w przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych budynki podlegają opodatkowaniu, o ile są składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. W konsekwencji budynki objęte tzw. najmem prywatnym nie stanowią przedmiotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków.

Zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków objęto budynki mieszkalne oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, jeżeli zwolnienie to stanowi rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji Komisji Europejskiej z dnia 20 grudnia 2011 r.2

Nowe zasady liczenia limitu

Zmianie ulega również sposób stosowania limitu w postaci kwoty 10 mln zł, poniżej którego nieruchomości nie były objęte podatkiem od przychodów z budynków i która to wartość stanowiła swoistą kwotę wolną od opodatkowania (na daną nieruchomość). W projekcie ustawy limit 10 mln zł wyliczany jest łącznie do wszystkich posiadanych przez danego podatnika budynków, a nie jak do tej pory na każdy budynek osobno. Taka zmiana doprowadzi do sytuacji, gdzie podatkiem objęci zostaną właściciele kilku budynków, których jednostkowa wartość nie przekracza ustalonego progu, ale łącznie przewyższa limit 10 mln zł.

Przeciwdziałanie unikaniu opodatkowania

W przypadku podmiotów powiązanych kapitałowo w rozumieniu stosownych przepisów ustaw o podatku dochodowym kwota 10 mln zł będzie dzielona na te podmioty w proporcji, w jakiej przychód z budynków podatnika pozostaje w ogólnej kwocie takich przychodów wszystkich podmiotów powiązanych. Rozwiązanie to ma na celu przeciwdziałanie unikaniu opodatkowania.

Kolejnym rozwiązaniem, którego celem jest przeciwdziałanie stosowaniu działań zmierzających do niepłacenia podatku od przychodów z budynków, jest wprowadzenie klauzuli TAAR (tzn. ukierunkowanej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania). Regulacje dotyczące omawianego podatku stosować się będzie również w przypadku, gdy podatnik bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości lub w części własność lub współwłasność budynku (albo odda do używania w ramach umowy leasingu) w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków (np. w celu „wygenerowania” kolejnej kwoty limitu 10 mln zł u innego podatnika).

Zwrot podatku

Podobnie jak dotychczas kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczają od zaliczki na podatek dochodowy. Podatnicy mogą nie wpłacać podatku od przychodów z budynków, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na podatek. Kwotę zapłaconego i nieodliczonego w roku podatkowym podatku od przychodów z budynków odlicza się od podatku w momencie złożenia rocznego zeznania podatkowego. Nowe rozwiązania przewidują jednocześnie, że podatek od przychodów z budynków nieodliczony w takcie roku podatkowego, ani w zeznaniu podatkowym - podlega zwrotowi. Instytucja ta stanowi ekwiwalent techniczny odliczenia w sytuacji, gdy podatnik utraci prawo do jego dokonania. Zwrot dokonywany jest wyłącznie na wniosek podatnika. Jeżeli organ podatkowy określi zobowiązanie podatkowe lub wysokość straty w innej wysokości niż wynikającej z zeznania, zwrot przysługuje w wysokości:

  1. różnicy pomiędzy kwotą zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków a kwotą podatku określoną przez organ podatkowy – w przypadku określenia zobowiązania podatkowego, albo
  2. zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków – w przypadku określenia przez organ podatkowy straty.

Przepisy przejściowe

Zgodnie z proponowanymi przepisami przejściowymi, regulacje dotyczące zwrotu podatku, jako korzystne dla podatników, będą mogły być stosowane także do minimalnego podatku dochodowego od własności środków trwałych w postaci nieruchomości zapłaconego przed dniem 1 stycznia 2019 r.

Dodatkowo, w roku podatkowym rozpoczynającym się po dniu 31 grudnia 2017 r., podatnicy przy ustalaniu podstawy opodatkowania będą mogli stosować rozwiązanie dotyczące objęcia podatkiem tylko tych budynków handlowo – usługowych oraz biurowych (lub ich części), które zostały oddane do używania na podstawie umowy najmu/dzierżawy lub innej podobnej umowy. Innymi słowy, zgodnie z założeniami projektu ustawy, w roku podatkowym rozpoczynającym się po dniu 31 grudnia 2017 r. na dotychczasowych zasadach opodatkowane mają być wyłącznie budynki handlowo-usługowe oraz biurowe oddane do używania. Przy czym już od tego roku podatkowego podatnicy będą mogli przy ustalaniu podstawy opodatkowania wyłączyć z opodatkowania także budynki handlowo-usługowe, jeżeli są wykorzystywane wyłącznie lub w głównym stopniu na potrzeby własne podatnika (dotychczas takim rozwiązaniem są objęte tylko budynki biurowe).

Pozostałe zmiany w minimalnym podatku dochodowym od nieruchomości komercyjnych znajdą zastosowanie od nowego roku podatkowego tj. od dnia 1 stycznia 2019 r. r.
 

1W trakcie prac nad autopoprawką do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (druk nr 2291), odstąpiono od posługiwania się określeniem minimalnego podatku od dochodu.
2Decyzja Komisji Europejskiej z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym (Dz. Urz. UE L 7 z 11.01.2012, str. 3).