IFRS 16, is er nog toekomst voor de sale-and-lease-back | KPMG | NL

Stap 5: IFRS 16, is er nog toekomst voor de sale-and-lease-backs?

IFRS 16, is er nog toekomst voor de sale-and-lease-back

Veel bedrijven maken gebruik van sale-and-lease-backs. Wat is de impact van IFRS 16?

1000

Contact

Gerelateerde content

Voor veel bedrijven is de sale-and-lease-backconstructie een aantrekkelijke manier om kapitaal dat 'vastzit' in bijvoorbeeld onroerend goed vrij te maken als werkkapitaal.
Vaak wordt het terugverhuren geclassificeerd als een operationele lease en hoeft zowel het actief als de leaseverplichting onder IAS 17 niet op de balans verwerkt te worden. Sale-and-lease-backtransacties worden daarom ook wel ‘off balance’-financiering genoemd. Aan dat laatste maakt IFRS 16 een einde. Alle leasecontracten dienen vanaf 2019 in de balans te worden opgenomen. Hieronder vallen dus ook de right-of-use assets en leaseverplichtingen die voortvloeien uit een sale-and-lease-backtransactie.

Echter, IFRS 16 betekent nog niet het einde van de constructie an sich; het kan een aantrekkelijke financieringsvorm blijven. Onder IFRS 16 zal alleen de boekhoudkundige verwerking veranderen. Hierbij is een onderscheid te maken tussen bestaande contracten en nog af te sluiten sale-and-lease-backtransacties. In stap 5 van ons zesstappenplan staat de verwerking van sale-and-lease-backconstructies onder IFRS 16 centraal.

Nieuwe transacties: 'true sale' of niet?

Bepalend voor de wijze waarop toekomstige transacties onder IFRS 16 moeten worden verantwoord, is de vraag of het bij de overdracht van het actief in kwestie draait om een werkelijke verkoop of niet. Hiermee begeven we ons op het domein van IFRS 15, 'Revenue from Contracts with Customers'. Het belangrijkste criterium voor de vraag wanneer een verkoop een 'true sale' is, is bij welke partij de risico's – zowel in positieve als in negatieve zin – belanden die horen bij het eigenaar zijn van het actief dat overgedragen wordt.

Een voorbeeld

Een voorbeeld maakt duidelijk hoe deze beoordeling tot stand komt en kan uitpakken. Het voorbeeld betreft een sale-and-lease-back voor een bedrijfspand. In het contract is bepaald dat het pand na afloop van de overeenkomst tegen een vooraf bepaalde verkoopprijs teruggaat naar de oorspronkelijke eigenaar. In dat geval komt een waardestijging of -daling voor rekening van de oorspronkelijke eigenaar. Omdat de risico’s van waardedaling of stijging niet zijn overgedragen bij de verkoop, is er geen sprake van een echte verkoop. De transactie moet daarom niet als een sale-and-lease-backconstructie worden beschouwd, maar worden verwerkt als een financieringsovereenkomst volgens IFRS 9.

Als bij het afsluiten van het contract de risico’s van eigendom van het pand wel overgaan, is er sprake van een sale-and-lease-back. De leaseverplichting wordt berekend zoals bij alle andere contracten. Echter, de right-of-use asset wordt verwerkt voor het evenredige deel van de boekwaarde van het actief dat na de verkoop bij de lessee/verkoper blijft via de lease-back. De right-of-use asset is daarmee niet per se gelijk aan de leaseverplichting. De eventuele boekwinst wordt proportioneel verwerkt voor dat deel dat ook daadwerkelijk overgedragen wordt aan de lessor/koper. Het deel van de boekwinst behorende bij het gebruiksrecht dat bij de lessee/verkoper blijft, wordt onder IFRS 16 gezien als financiering en moet als zodanig verwerkt worden in de leaseverplichting.

Maar hoe dan? Nog een voorbeeld

Verkoper/lessee bezit een pand van vier verdiepingen met een boekwaarde van 90 en verkoopt dat voor 100. Vervolgens huurt hij twee verdiepingen terug voor de resterende levensduur van het pand. De marktwaarde van het pand (100) is gelijk aan de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen (huurpenningen). De berekening van de leaseverplichting verloopt identiek en zal voor de twee verdiepingen dus 50 bedragen. De right-of-use asset wordt niet gelijkgesteld aan de leaseverplichting, maar bedraagt de helft van de initiële boekwaarde (45). Van de totale boekwinst van 10 wordt slechts een evenredig deel (5) als boekwinst verwerkt. De overige 5 ontvangt de verkoper/lessee immers als cash die over de looptijd van de lease terug wordt betaald aan de lessor.

 

Journaalpost

Dr. Liquide middelen 100  
Dr. Right-of-use asset 45  
Cr. Materiële vaste activa – Pand   90
Cr. Leaseverplichting    50
Cr. Resultaat verkoop   5

 

Ook als in de sale-and-lease-back huurprijzen worden overeengekomen die hoger zijn dan wat marktconform is, worden deze in de leaseverplichting verwerkt als aanvullende financiering. De lessor/koper heeft immers een 'te hoge' prijs betaald en daarmee tijdelijk extra kapitaal verschaft dat de lessee/verkoper terugbetaalt in de vorm van 'te hoge' huurprijzen. Indien de toekomstige huurbetalingen beneden het marktgemiddelde zijn overeengekomen (lagere verkoopprijs), wordt dit verschil als een vooruitbetaling op de leasebetalingen verwerkt. Hiermee wijkt IFRS 16 overigens niet af van de bestaande regelgeving. Onder IAS 17 wordt ook gecorrigeerd voor toekomstige hogere of lagere huurprijzen door middel van overlopende posten.

Bestaande transacties: correcties nodig

Rest de vraag hoe om te gaan met bestaande sale-and-lease-backconstructies. Daarvoor hoeft de vraag of er in het verleden sprake is geweest van een echte verkoop niet beantwoord te worden. Met andere woorden: transacties die in het verleden onder IAS 17 als sale-and-lease-back zijn geclassificeerd, blijven dat onder IFRS 16.

In een aantal gevallen zal er wel iets gecorrigeerd moeten worden bij de transitie naar IFRS 16. Geactiveerde boekwinsten of -verliezen behorende bij ‘operating lease-back’-transacties moeten bij transitie in de right-of-use asset verwerkt worden tegen de waarde op het moment voor transitie. Dit betreft boekwinsten of -verliezen die, als gevolg van eerder genoemde toekomstige huurbetalingen die afwijken van wat gebruikelijk is in de markt, geactiveerd zijn onder IAS 17.

IFRS 16 zal niet het einde betekenen van sale-and-lease-backtransacties, het blijft immers een mooi instrument om liquiditeit te genereren. Bedrijven die sale-and-lease-back gebruikten om de jaarcijfers en/of KPI's gunstiger te presenteren, komen echter bedrogen uit: dat doel kan niet meer gerealiseerd worden onder IFRS 16. Sowieso zal IFRS 16 een grote impact hebben op cijfers en KPI's; hierover is meer geschreven in onze vorige blog.

Neem contact met ons op

 

Offerteaanvraag (RFP)

 

Bevestig