Duurzaamheid kun je meten | KPMG | NL

Duurzaamheid kun je meten

Duurzaamheid kun je meten

Voor succesvol beleggen in vastgoed is de aloude spreadsheet niet meer genoeg. Duurzaamheid is een onmisbaar onderdeel van de waardebepaling geworden. Maar hoe meet je die? KPMG ontwikkelde een instrument dat aan alle duurzame factoren concrete waarde toekent.

1000

Gerelateerde content

Automotive

Duurzaamheidsindicatoren hebben impact gekregen op de directe én indirecte waarde van vastgoed. En dan hebben we het niet alleen over milieu, maar ook over meetbare sociale, maatschappelijke en gezondheidsaspecten. Meetbaar? Zeker. Duurzaamheid is in geld uit te drukken. Voor de belegger, maar net zo goed voor de financier, de ontwikkelaar, de beheerder en de eindgebruiker.

Meer rendement

Kijk om te beginnen naar de huuropbrengsten, bijvoorbeeld van een kantoorpand. Voorheen schoof de vastgoedeigenaar een potentiële huurder de huurprijs en eventuele kortingen plus de servicekosten onder de neus, en dat was het. Zonde, er is zoveel meer mogelijk. Kun je aantonen dat jouw pand de productiviteit van het personeel met een objectief vastgesteld percentage verhoogt, dan heb je een beter verhaal. De bewijzen zijn er. Volgens wetenschappelijk onderzoek kan bijvoorbeeld een goede ventilatie de productiviteit met 11 procent verhogen, en verlichting kan zelfs 23 procent schelen. Nog een uitkomst: goede luchtkwaliteit kan het ziekteverzuim met 35 procent reduceren. Het is duidelijk dat een hogere productiviteit voor de huurder pure winst betekent. Dat zal zich weerspiegelen in zijn interesse in een pand, maar ook in de huurprijs die hij bereid is te betalen.

Waarom nu?

Die effecten op het welbevinden van gebruikers had vastgoed natuurlijk altijd al. Dat er meer aandacht voor is gekomen, is terug te voeren op de toegenomen druk van toezichthouders en overheid, maar ook op de financiële crisis van de voorbije jaren. Voorheen draaide de waardering van vastgoed om de directe opbrengsten en de verkoopwaarde. De eindgebruiker? Die had tóch wel interesse, daar hoefde je niet zo hard voor te lopen. Dat veranderde toen de crisis uitbrak. De leegstand nam toe, de concurrentie verhevigde en om de eindgebruiker over de streep te trekken moesten verhuurders zich met hun panden gaan onderscheiden. Meer dan ooit blijkt duurzaamheid een profijtelijk unique selling point. Zo leveren energie-efficiënte gebouwen volgens onderzoek gemiddeld 6 procent meer huur op dan conventionele gebouwen en oogsten zij bij verkoop tot 16 procent hogere prijzen.

Vijf aanjagers van duurzame waarde

Duurzaamheid is geen leuk extraatje meer, maar een must voor de vastgoedspeler die waarde wil creëren. Daarvoor zijn vijf argumenten.

1 Hogere productiviteit

Om te beginnen raakt de eindgebruiker, vooral van kantoorpanden, ervan doordrongen hoe belangrijk licht, lucht, temperatuur en uitzicht zijn voor het welzijn en de prestaties van het personeel. Een goede isolatie scheelt daarnaast in energiekosten. Maar als je bedenkt dat bedrijfskosten gemiddeld voor 90 procent bestaan uit salarissen en voor 1 procent aan energie, dan is het begrijpelijk dat de duurzame focus zoetjesaan verschuift naar de mensen. Ten slotte versterkt een ‘groen’ kantoor het imago van een bedrijf, wat potentiële werknemers kan lokken. Verhuurders hebben hun klantgerichtheid de laatste jaren opgevoerd, en zijn daarmee sterker geneigd om aan deze wensen tegemoet te komen.

2 Eisen aan services

Dat geldt ook voor de eisen aan gemak en dienstverlening. Eindgebruikers zijn gespitst op een toegankelijk pand. Het moet voor het personeel goed bereikbaar zijn met het eigen en het openbaar vervoer. En terecht. Als onze eigen medewerkers een kwartier zouden moeten lopen voordat ze hun werkplek bereiken, kost dat tijd die je liever inzet voor klanten. Ook belangrijk voor huurders is het comfort van een gebouw, de flexibiliteit en innovatieve concepten die sfeer creëren. Denk aan het boutique-kantoor, waarbij de entree een gezellige koffiebar vormt in plaats van de traditionele receptie.

3 Toenemende regulering

Derde impuls voor het toenemende belang van duurzaamheid voor de waarde van vastgoed is regelgeving. Een hogere huur kunnen vragen voor een duurzaam gebouw is prachtig. Aan de regels voldoen is nog nijpender, anders kun je wel inpakken. Alle nieuwe kantoorpanden moeten volgens Europese regelgeving in 2020 vrijwel energieneutraal zijn. Ook bij financiële toezichthouders, zoals het internationale Financial Stability Board en nationale centrale banken, staat duurzaamheid hoog op de agenda. Duurzaamheidsfactoren, zoals de mogelijkheid tot transformatie en energieverbruik van panden, wegen daardoor in toenemende mate mee in het risicoprofiel van vastgoedbeleggers en -financiers.

Ook ‘zachte’ regulering speelt in de markt een steeds belangrijker rol. In Nederland kent GRESB duurzaamheidsratings aan vastgoedportefeuilles toe, die meer en meer de standaard worden. Grote beleggers, zoals pensioenfondsen PGGM en APG, gebruiken de ratings om beleggingsbeslissingen te nemen. PGGM bijvoorbeeld wil de CO2-uitstoot van de gehele vastgoedportefeuille binnen vijf jaar met de helft terugbrengen en haalt daartoe geld weg bij vastgoedbeheerders die te weinig aan milieu doen. Maar ook hier gaat het om meer dan milieu. Zo is GRESB onlangs ook gestart met een rating voor gezondheid en welzijn.

 4 Behoefte aan transformatie

Om leegstand en een toenemende verstedelijking in Nederland te kunnen opvangen is flexibiliteit van gebouwen een must. Dat is de vierde duurzame factor die bijdraagt aan de waarde van vastgoed. Door in de ontwerp- en ontwikkelfase rekening te houden met de mogelijkheid van toekomstige
andere functies, is sloop in een later stadium niet meer nodig. Dat sluit ook
naadloos aan op de nagestreefde circulaire economie. Voorheen was
transformatie, bijvoorbeeld van een kantoor naar appartementen, duurder dan sloop en nieuwbouw. Dat hoeft niet meer. Bijvoorbeeld door opbouw in modules, maar ook door slimme voorzieningen. Zo wordt in Amsterdam op dit moment een duurzaam hotel gebouwd waarin de kernleidingen op een centrale plek middenin het gebouw lopen. Mocht het ooit een andere functie krijgen, dan zijn de voorzieningen eenvoudig aan te passen. Nu een duurzaam pand neerzetten draagt bij aan de toekomstige waarde van het object, het risicoprofiel en de prijsstelling van het vastgoed.

5 Milieu

Energiekosten mogen dan een beperkt deel van de bedrijfskosten vertegenwoordigen, vastgoed is wel verantwoordelijk voor een belangrijk deel van de milieuvervuiling in Nederland. Van alle CO2-uitstoot is liefst 40 procent terug te voeren op de bebouwde omgeving, dus de stenen. Dat aan vervuiling iets moet gebeuren, is inmiddels tot iedereen doorgedrongen. Zie het wereldwijde klimaatakkoord dat eind vorig jaar in Parijs door 195 landen werd ondertekend. Duurzaamheid is niet meer alleen een zaak voor de groene jongens, maar raakt aan de leefbaarheid van onze samenleving.

Zichtbaar maken

Deze vijf aanjagers van duurzame waardebepaling bieden de vastgoedeigenaar en -financier kansen. Wat hij wil? De waarde van zijn kantoorpanden, winkelvastgoed of woningen optimaliseren. Daartoe zijn nu meer mogelijkheden. Had de belegger voorheen slechts een paar knoppen ter beschikking waaraan hij kon draaien om het directe en indirecte rendement van de panden in portefeuille te vergroten, tegenwoordig heeft hij er veel meer. Milieufactoren, maar ook maatschappelijke en sociale kenmerken kunnen de waarde van vastgoed opstuwen. Het enige is: hoe al die factoren zichtbaar te maken? Meetbaar zijn ze, een stroom aan wetenschappelijk onderzoek heeft dat de afgelopen jaren bewezen. Maar in de prijs van vastgoed zijn deze indicatoren nog niet of nauwelijks verwerkt. Om houvast te geven, heeft KPMG een systematiek ontwikkeld die de werkelijke waarde, of wat wij noemen True value, van vastgoed inzichtelijk maakt.

Om te beginnen identificeert en beoordeelt deze methode de positieve en negatieve maatschappelijke impact van vastgoedobjecten. Vervolgens berekent zij het effect op de toekomstige financiële prestaties van het vastgoed. Zo komen vanzelf verbeterpunten en investeringsplannen naar voren om het vastgoed duurzamer te maken en daarmee het rendement te verhogen. 

Profijt voor de hele sector

Het vaststellen van de werkelijke waarde van vastgoed, inclusief duurzaamheidsindicatoren, levert munitie op voor betere strategische beslissingen. En die moeten uiteindelijk leiden tot een hogere waarde. Zo nemen wij nu de proef op de som met een eigenaar van een woningportefeuille, die voor de keuze staat of hij een aantal woningen zal afbreken of herontwikkelen. Voorheen zou je in dit geval op basis van de financiële argumenten ongetwijfeld hebben gekozen voor sloop. Maar betrek je de True value in de beschouwing, dan kan de beslissing wel eens anders uitvallen. Onderschat bijvoorbeeld niet de waarde die een historische uitstraling van woningen vertegenwoordigt in een woonomgeving en voor bewoners. Kwantificeer zulke factoren en je kunt de beste beslissing over het bouwproces nemen. Zo weet ook de belegger die de echte waarde van vastgoedobjecten kent, waar hij met zijn investeringsbudget heen moet. De architect en ontwikkelaar hebben handvatten om een duurzaam renderend gebouw te ontwerpen en neer te zetten. De verhuurder weet hoe hij op de agenda van de eindgebruiker komt.

Bij de transitie naar een duurzame maatschappij is de vastgoedsector cruciaal. De voorlopers binnen het vastgoed pakken dat voortvarend aan. Wij willen dat de hele sector het oppakt. Duurzaamheid is echt geen geitenwollensokkenverhaal meer, maar levert aantoonbaar harde euro’s op.

 

Lars Kurznack adviseert bedrijven over duurzaamheid bij KPMG Sustainability

Sander Grunewald is binnen KPMG verantwoordelijk voor Real Estate Advisory

© 2017 KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. Member firms of the KPMG network of independent firms are affiliated with KPMG International. KPMG International provides no client services. No member firm has any authority to obligate or bind KPMG International or any other member firm vis-à-vis third parties, nor does KPMG International have any such authority to obligate or bind any member firm. All rights reserved.

Neem contact met ons op

 

Offerteaanvraag (RFP)

 

Bevestig