Waarop letten bij een impariment-test op vastgoed? | KPMG | NL

Waarop letten bij een impairment-test op vastgoed?

Waarop letten bij een impairment-test op vastgoed?

De impairment-test op vastgoed is de afgelopen jaren een belangrijk onderdeel geworden bij het opstellen van de jaarrekening van zorginstellingen. Dit komt door aanpassingen in de regelgeving rondom de bekostiging van zorginstellingen, in combinatie met toenemende marktwerking in de zorg. Impairments hebben grote impact op het voldoen aan bankconvenanten. Hierbij een aantal aandachtspunten die kunnen helpen bij een adequate impairment-test.

1000

Gerelateerde content

Eerst een stukje theorie....

Zorgstellingen moeten per balansdatum beoordelen of er een indicatie is van een bijzondere waardevermindering (‘impairment’) van onder andere het vastgoed. Indicaties voor waardeverminderingen van het vastgoed in de zorg zijn onder andere: gewijzigde marktomstandigheden en omgevingsfactoren; ontwikkelingen in marktrentes of rentabiliteitseisen; een sterk gewijzigde concurrentiepositie; of fysieke schade aan het vastgoed. De afgelopen jaren gold ook gewijzigde bekostiging als indicatie voor mogelijke waardevermindering, omdat de zekerheid van toekomstige opbrengsten lang niet altijd duidelijk was.

Als sprake is van een impairment-indicatie, moet de instelling vaststellen wat de realiseerbare waarde is van een actief, en die vergelijken met de boekwaarde. Dit is de impairment-test. De realiseerbare waarde van vastgoed is de hoogste van twee grootheden: de opbrengstwaarde, die nog gerealiseerd kan worden door verkoop van het vastgoed; en de bedrijfswaarde, ofwel de contante waarde van de geschatte toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik van het vastgoed en bij het uiteindelijke afstoten ervan.

Voor de projectie van de toekomstige kasstromen zijn onder andere de volgende grondslagen voorgeschreven:
1. Kasstroomprognoses moeten worden gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting door het management van de zorginstelling weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn tijdens de resterende levensduur van het vastgoed. Denk hier bijvoorbeeld aan de invloed van de transitiefase in de Wlz en Wmo en de groeipercentages die de minister van VWS heeft afgesproken met de sector.

2. Kasstroomprognoses moeten worden gebaseerd op de meest recente budgetten die door het management zijn goedgekeurd. De hierop gebaseerde prognoses mogen geen langere periode beslaan dan vijf jaar, tenzij een langere periode kan worden gerechtvaardigd.

3. Kasstroomprognoses in de periode hierna moeten worden geschat door extrapolatie van de onder punt 2 genoemde prognoses, met gebruik van een groeicijfer.

Van belang is verder dat een kasstroomgenererende eenheid de kleinst identificeerbare groep van activa is die bij voortgezet gebruik kasstromen genereert, en die in hoge mate onafhankelijk is van kasstromen van andere activa of groepen van activa. Voorbeelden zijn een locatie, businessunit of divisie; maar het kan ook een resultaatverantwoordelijke eenheid (RVE) zijn.

Als het niet mogelijk is de kasstromen te bepalen voor een individueel vast actief, moet de realiseerbare waarde worden bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. In de zorg is het bijvoorbeeld onwaarschijnlijk dat vastgoed kan worden aangemerkt als een kasstroomgenererende eenheid, omdat niet het vastgoed op zichzelf kasstromen genereert, maar de activiteiten die in het pand plaatsvinden. Anders ligt dit als er sprake is van scheiden van wonen en zorg, waardoor vastgoed zelfstandig huuropbrengsten kan genereren.

Wat zien we in de praktijk…
Omdat de boekwaarde van het vastgoed vaak veruit de grootste post is aan de activazijde van de balans van een zorginstelling, heeft een afwaardering al snel een grote negatieve impact op de vermogenspositie. Dit kan ingrijpende gevolgen hebben, bijvoorbeeld wanneer als gevolg van een impairment financiële convenanten met banken worden doorbroken, zoals met betrekking tot de solvabiliteitseis. Toekomstige investeringen kunnen hierdoor onder druk komen te staan, en bestaande leningen kunnen door de bank worden opgeëist.

Onze ervaring is dat zorginstellingen bij het bepalen van de bedrijfswaarde niet altijd de complexiteit hiervan onderkennen, en dat belangrijke parameters en aannames hierdoor niet adequaat worden onderbouwd. Dit kan tot verrassingen leiden, als blijkt dat aannames moeten worden aangepast waardoor onverwachts toch een impairment moet worden verwerkt.

Bepalen van de bedrijfswaarde

  • De weighted average cost of capital (WACC) is een belangrijke parameter bij het uitvoeren van de bedrijfswaardering, en wordt gebruikt om toekomstige kasstromen contant te maken. De WACC is sterk afhankelijk van de onderliggende veronderstellingen, zoals het niveau van de risicovrije rente, de risico-opslagen voor het eigen en het vreemd vermogen, en de verhouding tussen het eigen en het vreemd vermogen. Vooral de berekening van de kostenvoet van het eigen vermogen is complex, door het ontbreken van investeerders in eigen vermogen in de zorg.

    Toch blijft het van belang dat het rendement op eigen vermogen aansluit bij het risicoprofiel van de zorginstelling, ongeacht of daadwerkelijk winst wordt uitgekeerd. Dit kan door te kijken naar het rendement op eigen vermogen van een referentiegroep van entiteiten waarvan het risicoprofiel vergelijkbaar is met dat van de zorginstelling. Vaak wordt gedacht dat bij een zorginstelling het rendement op het eigen vermogen lager is dan dat op het vreemd vermogen, maar dit is onjuist. Ondanks dat er weinig investeerders zijn in de zorg die eigen vermogen inbrengen, loopt een investeerder in eigen vermogen van een zorginstelling meer risico dan een financier die een lening verstrekt. Die laatste heeft namelijk vaak contractuele rechten als onderpand en andere zekerheden.

  • Zorginstellingen hebben een relatief groot aandeel materiële vaste activa, waardoor een prognoseperiode van vijf jaar (zoals op basis van regelgeving het meest voor de hand ligt voor bedrijfswaarderingen) vaak niet voldoende is om langjarige investeringsprogramma’s mee te nemen. Ons advies is daarom om de prognoseperiode te verlengen, tot zelfs naar dertig jaar. Het voordeel hiervan is dat de investeringen (en afschrijvingen) dan gedetailleerder kunnen worden weergegeven, waarmee een meer realistische bedrijfswaardering kan worden uitgevoerd. Wij zien bijvoorbeeld vaak berekeningen waarbij het investeringsniveau beneden het afschrijvingsniveau ligt. Daardoor ontstaat een negatieve activapositie, wat bedrijfseconomisch niet mogelijk is.

  • Voor het bepalen van de toekomstige operationele vrije kasstromen moeten opbrengsten en kosten worden geschat. Als gevolg van prijsindexatie zullen zowel de kosten als de opbrengsten in de loop der tijd nominaal stijgen – voor een goede bedrijfswaardebepaling moet daarom rekening worden gehouden met inflatie.

    Een aantal prijsindexaties kan relatief eenvoudig worden bepaald. Zo is de indexatie van de NHC-opbrengsten al tot 2018 vastgesteld, en zijn de loonafspraken in veel cao’s voor de komende jaren vastgelegd. Voor overige opbrengsten en kosten zal het management een redelijke aanname moeten maken, bijvoorbeeld op basis van landelijke inflatieverwachtingen. Inflatieverwachtingen boven de ECB-inflatiedoelstelling van 2% moeten goed onderbouwd worden.

  • De bedrijfswaarde moet worden berekend over alle toekomstige operationele vrije kasstromen behorende bij de kasstroomgenererende eenheid. Omdat de impairment­indicatie vaak gerelateerd is aan het vastgoed, zien wij regelmatig dat het bepalen van de bedrijfswaarde enkel wordt gebaseerd op de kapitaallastenvergoeding en/of de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Echter, dit is onvolledig als het vastgoed niet zelfstandig is aangemerkt als kasstroomgenererende eenheid voor de impairmenttest. Voor een correcte bepaling van de bedrijfswaarde moeten in dat geval naast de kasstromen uit de exploitatie van vastgoed ook de kasstromen uit de exploitatie van de zorg meegenomen worden. Als op de ‘zorgexploitatie’ dan geld wordt overgehouden, kan dit gebruikt worden voor de dekking van de ‘vastgoedexploitatie’. Andersom geldt dat tekorten op de ‘zorgexploitatie’ juist kunnen resulteren in een impairment, ondanks dat de ‘vastgoedexploitatie’ op zichzelf positief is. 

  • Om vast te stellen of er sprake is van een impairment, moet de berekende bedrijfswaarde worden afgezet tegen de boekwaarde. De boekwaarde moet de optelsom zijn van de boekwaarden van alle activa die tot de kasstroomgenererende eenheid behoren. Zoals eerder vermeld, is dit in veel gevallen niet alleen het vastgoed. Wanneer zoals hierboven beschreven de bedrijfswaarde is bepaald op basis van zowel de vastgoedexploitatie als de zorgexploitatie, moet die worden afgezet tegen alle balansposten die nodig zijn om de vrije kasstromen te genereren, en niet alleen tegen de boekwaarde van de materiële vaste activa. Dat betekent dat naast de boekwaarde van de materiële vaste activa ook rekening moet worden gehouden met bijvoorbeeld het nettowerkkapitaal en de inventaris.

Conclusie: tijdig anticiperen
Een impairment kan een belangrijke impact hebben op de solvabiliteit van een zorginstelling, en daarmee op de bedrijfsvoering en op de relatie met financiers. Een gedegen analyse is daarom belangrijk. Mocht daaruit een impairment blijken, dan kunnen bestuurders hier tijdig op anticiperen. Goed inzicht krijgen in de omvang van een impairment vergt een valide onderbouwing van de verschillende componenten van de berekening van de bedrijfswaarde, die rekening houdt met de punten zoals hierboven beschreven. 

Over de auteurs
Wouter Benard en Marlies Prins zijn werkzaam bij KPMG Corporate Finance en houden zich bezig met waarderings- en financieringsvraagstukken bij zorginstellingen.

Neem contact met ons op

 

Offerteaanvraag (RFP)

 

Bevestig

Nieuwe digitale platform van KPMG

KPMG International heeft een state of the art digitaal platform ontwikkeld dat uw digitale ervaring verbetert en het vinden van nieuwe en relevante content optimaliseert.

 
Lees meer