不動産評価について

不動産評価について

不動産評価とは、「不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」(不動産の鑑定評価に関する法律第2条1項)をいいます。

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不動産の鑑定評価の適正化を図るための統一的な指針とされている「不動産鑑定評価基準」においては、鑑定評価の手法として、原価法、取引事例比較法、及び収益還元法の3手法が挙げられています。

原価法は、コスト面からアプローチする手法であり、価格時点における対象不動産の再調達価格を求め、この再調達価格について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。

取引事例比較法は、マーケット面からアプローチする手法であり、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行います。次に、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。

収益還元法は、不動産の収益性に着目する手法であり、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。証券化対象不動産に対して適用される評価手法であるDCF法もこの手法に含まれます。

Jリートや私募ファンドの証券化対象不動産の成熟と拡大がみられる昨今ですが、証券化対象不動産の鑑定評価が投資家に重大な影響を与えることに鑑みて、平成19年に不動産鑑定評価基準が改正されました。この基準の改正により、各論に「第3章 証券化不動産の価格に関する鑑定評価」が新設され、エンジニアリング・レポートの取扱い、DCF法の適用過程の明確化等が盛り込まれました。

昨今、不動産市場の国際化が見込まれる中で、我が国の不動産鑑定評価基準も国際的な資産評価の基準(IVS)との整合性が求められており、さらには、時価会計に対応した財務諸表のための評価ニーズ等、多様な評価ニーズに対応していく必要があるものと考えられています。

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