不動産投資信託(J-REIT) | KPMG | JP

不動産投資信託(J-REIT)

不動産投資信託(J-REIT)

日本においては、2000年度に改正投信法(投資信託及び投資法人に関する法律)が施行され、不動産および不動産信託受益権等(以下、「不動産等」といいます。)を主たる投資対象とする不動産投資信託を組成することが可能になりました。

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不動産投資信託を英語表記すれば、Real Estate Investment Trustであり、これを略してREIT、あるいは、日本版のものであることから、特に「J」をつけてJ-REIT(Jリート)と呼ばれています(以下、「J-REIT」といいます。)。

J-REITの投資対象である不動産等は、オフィスビル、住宅、商業施設、ホテル、物流施設など、多岐にわたっており、投資主から集めた資金でこれらの不動産等の特定資産を取得・運用し、その成果等を分配金として投資主に分配します。運用する器(ビークル)は、投信法上、会社型(投資法人)と信託型(投資信託)の2つがありますが、実務上は会社型(投資法人)のみが組成されています。また、J-REITは、投資ビークルとしての存在であるため、自ら資産運用することはできず、実質的な運用は資産運用会社に外部委託しており、資産運用会社が重要な役割を果たしています。

J-REITは、通常の投資信託とは異なり、一般に上場を前提としており、投資証券(投資口)の払い戻しが認められません。このため、証券取引所への上場により、市場での投資証券(投資口)の流通(売買)が可能となります。また、一定の要件(導管性要件)を満たし、利益の90%超を投資主に分配すれば、税務上、支払配当額を損金算入することができる(90%ルール)という税務上の恩典を受けています。

なお、平成25年3月末現在、主として東京証券取引所を中心に上場市場が形成され、東京証券取引所に39銘柄、JASDAQ証券取引所に1銘柄(東証上場と重複)が上場しています。最近では、まだ運用本数は少ないですが上場を前提としない私募REITも見受けられます(25年3月末現在で6REITです。)。さらには、同年3月、国土交通省が設置した委員会より、高齢者を入居・使用の対象としたヘルスケアリートの設立啓蒙に向けた報告書が取りまとめられ注目されています。

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