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不動産私募ファンド

不動産私募ファンド

不動産ファンドは、有価証券の取得勧誘の観点からは、公募型と私募型に分けられますが、このうち、不動産私募ファンドとは、一般に、適格機関投資家等の特定投資家から資金を募るファンドのことをいいます。

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不動産私募ファンドの特徴

公募型不動産ファンドの代表例であるJ-REITと比較した場合、運用期間、流動性、借入比率、情報開示等において、不動産私募ファンドには、以下のような特徴が見られます。

項目 不動産私募ファンド J-REIT
(1)運用期間

通常、例えば数年から5年程度と予め期間が定められています。リファイナンスを行い当初の運用期間を延長する場合を除き、運用期間中に全ての物件を売却し、投資家に還元することになります。

ただし、平成22年度以降に複数社にて運用が開始された私募REITについては、J-REIT同様、会社型であり、運用を継続していくことが前提となっています。

J-REITは、会社型であり、運用を継続していくことが前提となっています。
(2)流動性 不動産私募ファンドに対する出資金は市場での売買取引ではなく、相対取引等の形態をとるため、流動性は相対的に低くなります。 市場において、投資口の売買による換金が可能であり、不動産私募ファンドと比べ、投資口の流動性は高いといえます。
(3)借入比率 投資利回りの重視等の理由により、借入比率を高め、ハイレバレッジをかけて、リターンを取りにいく傾向があります。 長期安定的な運用を基本としているため、借入比率の上限を設けて運用している投資法人が多く、不動産私募ファンドと比較すると銀行等からの借入比率は低いといえます。
(4)情報開示 大半は投資の特定投資家を対象としているため、情報開示に関する規制は緩やかになっています。 特定投資家だけでなく、一般投資家も対象としているため、情報開示(法定開示、適時開示等)を適正に実施する必要があります。
(5)価額 主に、1年に1回~複数回の、不動産鑑定評価額を基に価額は決定されます。 上場している金融商品取引所における、日次の市場価格により価額は決定されます。

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