Sote-uudistuksen valmistelu käy kuumana. Arvonlisäverotuksen kannalta erityisesti kuntien omistamiin tai vuokraamiin sote-kiinteistöihin liittyy taloudellisesti merkittäviä kysymyksiä.

Annetun lakiesityksen mukaan maakunnan käyttöön tapahtuvasta tilojen vuokrauksesta olisi mahdollisuus hakeutua alv-velvolliseksi. Tällöin kiinteistön omistajalla olisi alv-vähennysoikeus tiloista aiheutuviin menoihin sisältyvästä arvonlisäverosta eikä omistajalle aiheutuisi velvollisuutta kiinteistöinvestoinneista aiemmin tehtyjen alv-vähennysten palauttamiseen. Sitä vastoin jos tilojen käyttäjänä olisi yksinomaan arvonlisäverotonta sote toimintaa harjoittava maakunnan omistama tai yksityinen yhtiö, verollinen vuokraus ei olisi mahdollista. Verottoman vuokrauksen seurauksena kiinteistön omistajalla ei olisi kiinteistömenoista alv-vähennysoikeutta. Lisäksi kiinteistöinvestoinneista aiemmin tehtyjen alv-vähennysten tarkistusvelvollisuus voisi realisoitua.

Kiinteistönomistajien ja vuokranantajien kannattaa seurata lain valmistelun etenemistä ja valmistautua uudistuksen aiheuttamiin seurauksiin. Esimerkiksi nykyisin laajasti käytettyjen välivuokrausmallien alv-kohtelu on ratkaistava. Ennen uudistuksen voimaantuloa toteutettavissa hankkeissa, järjestelyissä ja sopimuksissa on varauduttava mahdollisiin tuleviin alv-muutoksiin. Huolellinen ja ajantasainen ennakointi on tarpeen riskien ja verokustannusten välttämiseksi.

Ammatillisen koulutuksen reformin yhteydessä kiinteistön vuokraustoiminnan alv-sääntely muuttui vuoden 2018 alussa. Yksityisen ammatillisen koulutuksen järjestäjän käyttöön tapahtuvasta tilojen vuokrauksesta on mahdollisuus hakeutua alv-velvolliseksi myös silloin, kun koulutuksen järjestäjän harjoittama toiminta on verotonta koulutustoimintaa. Vastaava sääntely on jo aiemmin koskenut yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen käytössä olevia tiloja.

Vuokraamalla tilat ammatillisen koulutuksen järjestäjälle arvonlisäverollisena vuokranantaja pystyy saavuttamaan vuokrauksen verollisuudesta syntyvät alv-hyödyt. Vuokralaiselle vuokran alv kompensoidaan opetuksen rahoitusta koskevan järjestelmän kautta. Vuokrauksen alv-käsittelyn muuttuessa vuokrasopimuksen päivittäminen ja asianmukaisten alv-lausekkeiden sisällyttäminen on välttämätöntä.

Elinkaarihankkeisiin sovellettava erityinen alv- ja tuloveromenettely laajeni huomattavasti vuoden 2018 alussa  tulleen hankkeiden toteuttamista kannustavan lakiuudistuksen seurauksena. Sääntely laajentui kattamaan rakennusten ja pysyvien rakennelmien elinkaarihankkeita, jotka toteutetaan kokonaishoitopalveluna. Kokonaishoitopalveluna pidetään suunnittelu-, rakentamis-, rahoitus- ja kunnossapitopalveluista muodostuvaa palvelukokonaisuutta, josta saatava vastike määräytyy kohteen käytön tai käytettävyyden perusteella.

Sääntely soveltuu mm. julkisyhteisöille tai näiden tytäryhtiöille toteutettaviin kokonaishoitopalvelun kriteerit täyttäviin elinkaarihankkeisiin. Uudistuksen mukaisissa elinkaarihankkeissa rakentamisesta ja muista kokonaisuuteen sisältyvistä palveluista suoritettava arvonlisävero jaksottuu aiemmasta poiketen koko sopimuskaudelle tuottaen alv-kassavirtaetuja. Veroporkkana luo buustia uusien elinkaarihankkeiden valmisteluun.