Des einen Leid, des anderen Freud?

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Wie sich der deutsche Immobilienmarkt durch den Brexit verändert

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Ende Juni 2016 stimmten die Bürger des Vereinigten Königreichs mit nur knapper Mehrheit für den Austritt aus der EU. Die Folgen des Brexit werden vielschichtig sein. Es ist zu befürchten, dass der Brexit die britische Wirtschaft massiv treffen wird. Dies würde auch den britischen Immobilienmarkt und insbesondere London treffen. Aber kann der deutsche Immobilienmarkt davon profitieren?

Kurzfristige Auswirkungen

Nach dem beschlossenen Referendum konnte keine unmittelbare Reaktion auf den Immobilientransaktionsmärkten in Deutschland beobachtet werden. Dies ist nicht überraschend, da sich Immobilienpreise im Gegensatz zu beispielsweise Aktienkursen eher träge verhalten.

Die Kurse der deutschen Wohnimmobilien-AGs haben jedoch sehr schnell die zukünftige Richtung angezeigt. Während der deutsche Aktienindex DAX in den Tagen nach dem Referendum zurück ging, zeigten sich die Kurse der drei größten Immobilienaktiengesellschaften Vonovia SE, Deutsche Wohnen AG und LEG Immobilien AG eher unbeeindruckt. Per Ende Juli 2016 stiegen die Kurse der drei Unternehmen gegenüber dem Tag der Brexit-Entscheidung um 8 bis 14 Prozent, während der DAX lediglich sein ursprüngliches Niveau erreichte.

Mittelfristige Auswirkungen

Spricht man über mittelfristige Auswirkungen des Brexit auf den deutschen Immobilienmarkt, sind sich die Marktakteure überwiegend einig. Deutschland als wirtschaftlich stärkste Nation in Europa wird weiter an Bedeutung gewinnen. Der Brexit wird die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland grundsätzlich positiv beeinflussen.

Die Preise in den sogenannten „Big 7“-Standorten Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart und Köln werden steigen. Da die Ist-Mieten aufgrund bestehender Vertragsbeziehungen weniger schnell steigen, erscheint eine weitere Reduzierung der Nettoanfangsrenditen, dem Quotienten aus Nettomieteinnahmen und Bruttokaufpreis, für Büroobjekte unvermeidbar. Werden Arbeitsplätze infolge des Brexit nach Deutschland verlagert, erhöhen sich auch die Mieten für Büroflächen und gut ausgestattete Wohnimmobilien.

Mittelbar könnten wegen der geringeren Renditeaussichten in den „Big 7“- auch B-Standorte profitieren, da sie immer stärker in den Fokus der Anleger rücken.

Bei den „Big 7“-Standorten wird Frankfurt am Main eine besondere Bedeutung zugeschrieben. Durch den Brexit verliert London an Renommee als internationales Finanzzentrum. Investoren, die in erster Linie in London investiert haben, werden nach Alternativen suchen. Da drängt sich Deutschland und vor allem Frankfurt am Main aufgrund der hohen Bankenpräsenz, dem Sitz der Europäischen Zentralbank und der sehr guten Verkehrsanbindung als Alternative auf. Dies wirkt sich positiv auf die Entwicklung von Frankfurt am Main als Immobilienstandort aus. Allerdings wirbt Frankfurt am Main nicht allein um die Gunst der globalen Finanzhäuser. Luxemburg, Paris oder Dublin machen sich ähnliche Hoffnung.

Sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilienpreise werden in den kommenden Jahren steigen. Der Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main ist mit einer monatlichen Miete von durchschnittlich rund 13 €/m² schon sehr angespannt. Eine Zunahme der Nachfrage würde in kurzer Zeit ein Angleichen des Mietniveaus an den Münchner Markt mit rund 16 €/m² bewirken können. Ob sich eine solche Entwicklung tatsächlich vollziehen wird, hängt aber auch von der Entwicklung des Flächenangebots ab. Die Zeiten für Projektentwicklungen sind also gut. Hier wird insbesondere die Politik gefordert sein, die richtigen Rahmenbedingungen zu schaffen, denn die Bereitstellung von bezahlbaren Wohnraum in den Ballungszentren wird eine immer komplexere Aufgabe.

Langfristige Auswirkungen

Langfristige Folgen des Brexit für den deutschen Immobilienmarkt können aus heutiger Sicht nicht belastbar abgeschätzt werden. Es liegt nahe, dass der Brexit dem deutschen Immobilienmarkt mehr nützt als schadet. Geht man jedoch davon aus, dass die britische Wirtschaft schrumpfen und sich durch ein Nachgeben des britischen Pfunds die Exporte nach Großbritannien verteuern werden, wirkt sich dies auch negativ auf die deutsche Industrieproduktion und letztlich auf den Gewerbeimmobilienmarkt aus. Die Unsicherheit und damit die Risiken würden darüber hinaus zunehmen, wenn weitere  EU-Länder Großbritannien folgen und aus der EU austreten.

Vor diesem Hintergrund ist es für Immobilieninvestoren momentan sicher ratsam, besonnen zu reagieren. Der nachhaltige Erfolg eines Immobilieninvestments ist auch weiterhin von Kriterien wie Lage, Gebäudeausstattung und Qualität der Mietzahlungen abhängig.

 

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