Nachhaltiger Boom auf dem Immobilienmarkt oder Scheinblüte?

Nachhaltiger Boom auf Immobilienmarkt oder Scheinblüte?

Der deutsche Immobilienmarkt boomt. Anders lässt sich die derzeitige Stimmung nicht beschreiben. Nach einem Transaktionsvolumen an Wohn- und Gewerbeimmobilien von mehr als 50 Milliarden Euro im Jahr 2014 erwarten die von KPMG zum Jahresende 2014 befragten Experten für 2015 einen weiteren Anstieg. Aber bereits jetzt liegt die Bruttowertschöpfung der Branche bei über 19 Prozent der Gesamtwirtschaft. Auf der diesjährigen MIPIM, der weltweit größten Immobilienmesse in Cannes, starten die deutschen Teilnehmer äußerst zuversichtlich, denn deutsche Immobilien sind auch bei internationalen Investoren angesagt. Aber wird sich der Boom verstetigen? Stehen wir in Deutschland vielleicht sogar vor einer Blase auf dem Immobilienmarkt?

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Ein Teil des Booms ist sicherlich den historisch niedrigen Zinsen geschuldet. Erst diese Woche hat die EZB mit dem Ankauf von Staatsanleihen begonnen, ein Ende des billigen Geldes scheint also nicht in Sicht. Stefan Schmidt, KPMG-Partner und Leiter Real Estate, meint dass dies jedoch nicht der einzige Grund sei: „Auch die Stärke der deutschen Wirtschaft, der robuste Arbeitsmarkt und die generelle Tendenz der Anleger „Steinen“ langfristig mehr zu vertrauen als „bedrucktem Papier“ macht sich hier bemerkbar.“

Hier liegen seiner Meinung nach auch die elementaren Unterschiede zur Immobilienkrise 2007 in den USA oder auch in Spanien. Damals war es eine ungehemmte Kreditvergabe der Banken an Personen mit wenig oder überhaupt keinem Eigenkapital, was schließlich zur Krise führte. Hinzu kamen Investoren, die meinten, bei Immobilien handele es sich um ein Finanzprodukt wie jedes andere. Die Folgen sind bekannt. Nach Ansicht von Schmidt haben jedoch beide Gruppen ihre Lektionen gelernt und gehen nun weitaus vorsichtiger mit dieser Asset-Klasse um.

Immobilien scheinen den Deutschen eine sichere Bank zu sein, vielmehr als der Aktienmarkt. Auch diese Ansicht, die Folge einer Krise. Aber direkter Immobilienbesitz kann auch Verdruss bereiten. Laut einer jüngst veröffentlichten Studie verdienen viele private Immobilienbesitzer, die vermieten, unter Berücksichtigung aller Kosten des Objekts kein Geld. Nur auf die Geldanlage Immobilie zu setzen, gerade bei der Alterssicherung, kann deshalb eine gefährliche Strategie sein.

Nicht nur Wohnimmobilien sind gefragt

Der aktuelle Boom betrifft neben Wohnimmobilien auch Handelsimmobilien wie Shopping- und Fachmarktzentren sowie Logistikimmobilien. Auch gut vermietete Büroflächen im sog. Core-Segment sind weiterhin gefragt, stehen aber selten zum Verkauf, da sie sich kontinuierlich rentieren. Dass die Preissteigerungen bei Wohnimmobilien zurzeit üppiger ausfallen als in anderen Segmenten, sieht Stefan Schmid deshalb eher als ein Nachziehen des Marktes: „Wohnimmobilien galten lange Zeit als langweilig und verwaltungsintensiv. Die jüngste Krise hat das Bewusstsein der Investoren für stabile Cash Flows geschärft. Wohnimmobilien sind da eine eher sichere Bank.“

Über Jahrzehnte beklagten Kommunen die Umwandlung von Wohn- zu Büroraum. Das Frankfurter Westend war das Paradebeispiel. Jetzt werden Bürogebäude der 60er Jahre in Eigentumswohnungen verwandelt – und verkaufen sich prächtig. Ein Grund: städtisches Leben ist in. Junge Menschen zieht es in den Metropolen oder in deren Nähe, wo sie kein Auto brauchen und mit öffentlichen Verkehrsmitteln und neuen Verkehrskonzepten günstig überall hinkommen. Ältere Menschen wiederum möchten in der Stadt leben, weil die Infrastruktur besser ihren Bedürfnissen entspricht. Die Umwandlung von alten Büroflächen in Wohnraum ist aber auch eines: Eine Marktbereinigung – denn jedes Jahr kommen reichlich neue, modern ausgestattete Büroflächen hinzu.

Ausländische Investoren entdecken Deutschland

Auch wenn in Deutschland der Immobilienmarkt, zumindest in den Ballungsräumen, als überhitzt empfunden wird: Für ausländischen Investoren erscheint er als sicherer Hafen. Woher rühren diese unterschiedlichen Wahrnehmungen? Stefan Schmidt meint: „Die ausländischen Investoren sind in ihren Herkunftsländern weitaus höhere Preise in den jeweiligen Metropolen gewohnt. Für sie erscheinen die Quadratmeterpreise in Deutschland eher niedrig. Die Einführung der Mietpreisbremse dürfte hier jedoch einen etwas dämpfenden Effekt haben.“

Wer bisher noch nicht in Immobilien investiert hat, fragt sich jetzt vielleicht: Habe ich den richtigen Zeitpunkt für einen Einstieg in den Markt verpasst? Schmidt möchte sich hierzu nicht dezidiert äußern, aber meint dann doch: „Nur so viel sei gesagt: Die erfolgreichen Investoren kaufen, wenn keiner kauft, und verkaufen, wenn alle kaufen.“

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