Novostavby a daně, kde zaplatíte nejvíc? | KPMG | CZ

Novostavby a daně, kde zaplatíte nejvíc?

Novostavby a daně, kde zaplatíte nejvíc?

Při nákupu nových bytů hraje velkou roli také jejich daňové zatížení. Daň z přidané hodnoty a z nabytí nemovitých věcí by měla zajímat každého kupujícího. Jen při zohlednění všech aspektů nového bytu, tedy včetně těch daňových, si může udělat obrázek o konečné ceně nemovitosti.

1000

Partner, Daňové poradenství

KPMG Česká republika

Kontaktovat

Související

Studie KPMG srovnala daňové zatížení nových bytů z pohledu daně z přidané hodnoty a daně z nabytí nemovitých věcí v některých státech EU i v několika nečlenských zemích. Jak z takového srovnání vyšla Česká republika?

Možnosti daňového zatížení bytů

Pro členské státy EU vymezuje daňové zatížení evropský DPH legislativní rámec (tzv. směrnice). Při předpokladu, že byt prodává podnikatelský subjekt registrovaný k DPH v zemi lokace, platí, že dodání bytu je od DPH osvobozeno. Výjimku ale tvoří novostavby, tedy budovy před prvním obydlením nebo do určité doby po jejich obydlení. Prodávající si také případně může zvolit, že DPH uplatní dobrovolně. Prodej nového bydlení podléhá v členských státech unie DPH na výstupu, a to v základní sazbě, která nyní nesmí být nižší než 15 procent. Výjimku může tvořit tzv. sociální bydlení, u něhož může být daň nižší.

V ČR podléhá obecně převod novostaveb základní 21% DPH. Sociální bydlení pak spadá do snížené 15% sazby. Kategorie sociálního bydlení není obecně striktně vymezena, v České republice jde o byty o podlahové ploše max. 120 m2 a rodinné domy o podlahové ploše nepřesahující 350 m2.

Sociální bydlení a daně

Některé státy EU snížení sazby daně na sociální bydlení vůbec nevyužívají. Jsou to například Nizozemsko (21% DPH), Slovensko (20% DPH) nebo Chorvatsko (25% DPH). Naopak některé státy nižší sazbu na tuto kategorii bydlení mají, a to významně nižší, než je tomu v ČR. Například v Maďarsku a Rumunsku jde o 5% DPH, v Polsku 8% a ve Slovinsku pak 9,5%.

Česká snížená 15% sazba DPH tak z naší republiky dělá zemi s jedním z nejvyšších zatížení převodu bytů pro sociální bydlení. 

Sazby DPH (v %) ve vybraných zemích – zkratky dle Intrastat*

* Bulharsko (BG), Česka republika (CZ), Německo (DE), Velká Británie (GB), Chorvatsko (HR), Maďarsko (HU), Moldavsko (MD), Nizozemí (NL), Polsko (PL), Portugalsko (PT), Rumunsko (RO), Slovinsko (SI), Slovensko (SK), Srbsko (XS).

Zatímco oproti sousedům ze Slovenska kupující v tuzemsku při koupi bytu v rámci sociálního bydlení „ušetří“ 5 % z ceny bytu (v potaz nyní bereme jen DPH zatížení), oproti kupujícím v Polsku či Maďarsku budou české nové byty kvůli vyšší sazbě DPH o 7–10 % dražší.

Velká Británie či Německo žádné DPH zatížení novostaveb nemají, nicméně jen na tuto nulu se při nákupu nemůžete spoléhat. Ve Velké Británii jde o tzv. nulovou sazbu DPH (zero-rate), tedy transakci, která sice není zatížena DPH při výstupu, ale prodávající si může uplatnit odpočet DPH u souvisejících nákladů. V případě Německa tato možnost uplatnit odpočet DPH není. Konečný dopad obchodu je tak v obou zemích diametrálně odlišný, a to jak pro prodávajícího, tak nakonec i pro kupujícího, protože DPH, kterou si prodávající nemůže odnárokovat, se promítne do prodejní ceny.

2 + kk v Praze

A jak se DPH projeví v konkrétním případě? V případě menšího bytu, např. 2 + kk v ceně 4 miliony Kč (cca 150 tisíc EUR), se ukazuje, že rozdíl v daňovém zatížení nemovitosti může dosáhnout 1 milionu korun. Takový výsledek vyjde při srovnání bytu v Chorvatsku a ve Velké Británii.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Další daňové zatížení, které je relevantní při převodu bytů, je daň z nabytí nemovitých věcí. Princip je ve většině zemí podobný jako v ČR, tedy obvykle je minimálně první převod novostavby od této daně osvobozen. Někde je dokonce osvobození navázané na zatížení tohoto převodu daní z přidané hodnoty. To znamená, že pokud je převod zdaněn DPH, nemusí se platit daň z nabytí nemovitých věcí.

Spojte se s námi

 

Nezávazná poptávka

 

Zadat