Real Estate Benchmark Caisses de pension | KPMG | CH

Les rendements immobiliers en baisse deviennent-ils problématiques pour les caisses de pension?

Real Estate Benchmark Caisses de pension

A une époque marquée par des taux négatifs et des rendements faibles sur le marché obligataire, les caisses de pension misent fortement sur les placements immobiliers. Mais l’augmentation du taux de logements vacants et la baisse des rendements réduisent de plus en plus la contribution de ceux-ci à la performance globale des caisses de pension. L’immobilier étranger, en revanche, offre un grand potentiel d’investissement. C’est ce que révèle, entre autres, le Real Estate Benchmark actuel Caisses de pension de KPMG.

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Actuellement, près d’un cinquième du volume d’investissement des caisses de pension est placé dans l’immobilier. Dans un contexte de taux très bas et de marchés d’actions fluctuants, les biens immobiliers contribuent à ce que les capitaux d’épargne de la prévoyance professionnelle obligatoire atteignent la rémunération minimale de 1,00% par an (2017). Dans le cadre de son Real Estate Benchmark Caisses de pension annuel, KPMG a de nouveau examiné la performance des portefeuilles immobiliers des caisses de pension et des fondations de prévoyance.

Une nette augmentation du taux de vacance

Dans le pool immobilier examiné, les rendements bruts moyens s’élèvent, pour tous les immeubles, à 5,4%. Les rendements bruts du segment de l’habitat se situent, avec 5,3%, en deçà de ceux du segment commercial mixte, qui affichent 5,6%. Le segment des immeubles de placement à usage d’habitation est sous pression en raison de la forte demande qu’il suscite: alors que les rendements nets étaient encore de 4,7% en 2013, ils ne sont plus que de 4,3% en 2016.

62% du pool immobilier examiné sont des immeubles d’habitation. 38% d’entre eux font l’objet d’une utilisation mixte ou commerciale, la majeure partie étant à usage commercial avec une part d’habitat relativement élevée. Les investissements dans des immeubles réservés à l’usage commercial sont toujours en minorité chez les caisses de pension. Et celles-ci ne détiennent pratiquement pas d’immeubles spéciaux.

Le taux de logements vacants et la perte de revenu sur l’ensemble des placements immobiliers des caisses de pension examinées s’élèvent à 3,6% du loyer théorique annuel. Les immeubles d’habitation font état d’une perte de revenu moyenne de 2,9% (2016: 2,4%), et les immeubles à usage commercial mixte présentent un taux de vacance de 5,6% (2016: 4,0%). Ces deux segments affichent donc une nette augmentation des taux de vacance par rapport à l’année précédente.

Les investissements dans l’immobilier étranger restent modérés

Compte tenu de l’accroissement de l’engagement immobilier des caisses de pension et des assureurs ainsi que de l’offre limitée, les investissements adéquats dans des immeubles suisses sont devenus plus difficiles. C’est pourquoi, depuis quelques années, les investissements dans l’immobilier étranger suscitent un intérêt croissant. Tandis que de nombreuses institutions de prévoyance exploitent d’ores et déjà le potentiel du marché immobilier suisse par le biais d’un taux de placement très élevé, les investissements dans des immeubles étrangers sont encore relativement rares puisqu’ils ne représentent que 1,3% de la fortune globale.

«L’activité de construction accrue en Suisse et le faible taux de référence se traduisent par une augmentation des taux de vacance ainsi que par une stagnation, voire une baisse des recettes locatives. Ainsi, les caisses de pension subissent fortement la pression sur les rendements également dans cette catégorie de placement. Les investissements dans l’immobilier étranger pourraient constituer une alternative. Mais les caisses de pension manquent souvent de savoir-faire dans ce domaine», résume Ulrich Prien, responsable Immobilier de KPMG Suisse.

Méthodologie

Pour le Real Estate Benchmark annuel des caisses de pension, KPMG a interrogé des caisses de pension et fondations de prévoyance suisses de différentes tailles. Dans l’ensemble, l’analyse des données comprend des placements immobiliers avec une valeur de marché de quelque CHF 20 milliards. Cela correspond à env. 15% des actifs immobiliers globaux des caisses de pension suisses et à 35% du patrimoine immobilier détenu directement, ce qui permet d’obtenir des résultats représentatifs. Des institutions de prévoyance de Suisse alémanique et de Suisse romande ont été interrogées. Les jeux de données pour l’étude reposent sur les chiffres des décomptes immobiliers datant de 2016. Les analyses chronologiques sont en outre fondées sur les chiffres des décomptes 2013 à 2016.

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