Le commerce en ligne met les surfaces de vente sous pression

Communiqué de presse: Surfaces de vente sous pression

Les acteurs du marché continuent de considérer les placements immobiliers comme très attractifs. C’est ce que révèle le Swiss Real Estate Sentiment Index recensé annuellement par KPMG Suisse. L’indice général tout comme l’indice d’attentes de prix atteignent des records. L’évolution de la situation économique est jugée de façon légèrement plus optimiste que ce n’était encore le cas l’année dernière. La branche reste préoccupée par la densification des réglementations. En outre, les acteurs du marché s’attendent, en raison de l’augmentation du commerce en ligne, à un recul de la demande de surfaces de vente.

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Dans le cadre du Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI), KPMG a de nouveau interrogé cette année des investisseurs et des évaluateurs sur le marché suisse des placements immobiliers. Le SRESI agrégé totalise, tous groupes de participants confondus, 27,1 points indiciels (pts), ce qui correspond à une amélioration de 12,3 pts par rapport à l’année précédente. Il s’agit de la valeur record depuis le début du recensement des données en 2012.

Les perspectives économiques restent négatives – les attentes de prix atteignent un nouveau record

Les participants au sondage sont moins pessimistes quant à l’évolution de la situation économique (-20,9 pts) qu’ils ne l’étaient l’année dernière (-45,2 pts). La valeur indicielle reste néanmoins dans la zone négative.

L’indice d’attentes de prix a, avec 39,1 pts pour tous les sondés, légèrement augmenté par rapport à l’année précédente (29,8 pts) et atteint – tout comme l’indice général – un nouveau record. Dans les années 2013 et 2014, l’indice d’attentes de prix se situait encore dans la zone négative. Par conséquent, en dépit de quelques inquiétudes concernant l’évolution conjoncturelle, les acteurs du marché continuent de considérer les placements immobiliers comme très attractifs.

L’immobilier résidentiel reste au sommet – les surfaces de vente se situent à un nouveau plancher

Avec 70,8 pts, l’indice d’attentes de prix pour l’immobilier résidentiel est à nouveau nettement positif, même s’il a légèrement reculé par rapport à l’année précédente (-3,5 pts). Dans ce segment, 65% des sondés s’attendent à une hausse des prix. Ainsi, le domaine de l’habitat reste la seule catégorie de placement présentant des prévisions de prix constamment positives.

L’indice d’attentes de prix pour les immeubles commerciaux, en revanche, est négatif depuis le premier recensement du SRESI et présente une tendance à la baisse. Dans le sondage actuel, il a atteint, avec -100,6 pts (2015: -28,2 pts), son niveau plancher record à ce jour. Le recul des chiffres d’affaires dans le commerce stationnaire se répercute sur les estimations des participants au sondage. Pour les autres segments d’utilisation, des évolutions de prix similaires à celles de l’année précédente sont attendues. Un indice de prix légèrement plus positif est constaté dans les immeubles de bureau, avec -69,8 pts (+14,6 pts).

L’écart entre les qualités d’emplacement se réduit quelque peu

L’écart entre les différentes qualités d’emplacement s’est quelque peu réduit par rapport à l’année précédente. Pour les emplacements centraux, les sondés tablent toujours clairement, avec 84,0 pts, sur des hausses des prix. Avec une augmentation de 6,4 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, les emplacements périphériques ont pu passer le creux de la vague de l’année dernière. L’indice reste toutefois nettement négatif pour ces emplacements ( 71,3 pts). Pour les centres moyens, les participants au sondage se montrent toujours modérément optimistes (13,7 pts).


L’augmentation des attentes de prix pour les emplacements centraux s’illustre aussi dans la répartition par région: comme c’était déjà le cas l’année précédente, les participants au sondage s’attendent, dans tous les centres économiques (Zurich, Bâle, Lucerne/Zoug, Lausanne, Genève et Berne) – sauf à Lugano et Saint-Gall – à des prix en hausse.

La densité des réglementations est un plus grand facteur de risque que le Brexit

Seuls 22% des sondés s’attendent à une baisse des rendements en raison du Brexit. Lors du sondage de l’année dernière, la suppression du cours plancher face à l’euro avait eu un impact beaucoup plus important sur les attentes de rendement des participants au sondage. Près de la moitié des sondés tablaient alors sur une baisse, voire une forte baisse, des rendements pour les immeubles de placement.

46% des participants sont d’avis que le risque de marché augmentera dans les 12 prochains mois. L’estimation des risques des participants au sondage s’est réduite de 12 points de pourcentage par rapport à l’année précédente. Mesurée sur les cinq dernières années, la perception générale des risques a presque de nouveau atteint le plancher de 2012. Seul le risque d’une crise européenne est considéré comme plus probable que l’année précédente. Les participants au sondage voient toujours le plus gros risque dans le renforcement des réglementations. Toutefois, une légère détente se dessine ici depuis deux ans. Un net recul est à observer dans l’estimation des risques de taux d’intérêt. Les acteurs de marché semblent s’être accommodés de la nouvelle normalité des taux d’intérêt dans ce domaine et ne s’attendent pas à des augmentations abruptes.

Des taux de vacances en hausse dans les surfaces de bureau et de vente

Près des trois quarts des participants au sondage sont convaincus que la part de marché du commerce en ligne, actuellement de 10%, dépassera les 25% d’ici à 2020. Cette évolution ira de pair avec un recul de la demande de surfaces commerciales et, partant, avec des incidences sur les rendements et les valeurs des immeubles commerciaux. C’est pourquoi les bailleurs de surfaces de commerce de détail doivent s’attendre à une augmentation des taux de vacances et repositionner ces surfaces.

Les participants au sondage tablent également sur une augmentation des surfaces vacantes dans l’immobilier de bureau: selon les sondés, un taux de vacances de 10% des surfaces de bureau deviendra courant dans les grands centres en 2020. Une forte correction des prix des immeubles de placement est jugée peu probable d’ici à 2020: 72% des participants au sondage ne s’attendent pas à une telle correction.

Méthodologie

Le KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) sert d’indicateur avancé pour les évolutions attendues sur le marché suisse des placements immobiliers. L’indice principal est généré à partir de l’estimation de l’évolution économique et de l’évolution des prix sur le marché des placements immobiliers. Les sous-indices reflètent les estimations des acteurs du marché pour différents segments de marché et d’utilisation. Le recensement des données a été effectué pour la première fois en 2012 et se poursuit chaque année pour générer l’indice, ce qui permet de comparer les évaluations du marché sur la durée. Des investisseurs et évaluateurs opérant dans le domaine des immeubles de placement suisses sont invités à participer au sondage. Ce dernier recense en outre des informations sur un thème clé d’actualité qui intéresse la branche. 20 thèses ont été formulées cette année pour le marché suisse des immeubles de placement en 2020.

Swiss Real Estate Sentiment Index

Swiss Real Estate Sentiment Index

Le «Swiss Real Estate Sentiment Index» sert d’indicateur avancé pour les développements attendus sur le marché suisse des placements immobiliers.

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