L’immobilier devient de plus en plus important pour les caisses de pension suisses

Benchmark des caisses de pension 2016

Pour les caisses de pension, 2015 a été une année difficile. L’introduction des intérêts négatifs et la faible performance générale des actions ont laissé des traces dans les bilans. C’est aussi la raison pour laquelle l’immobilier est devenu, au cours des dernières années, l’une des principales catégories de placement. C’est ce qui ressort, entre autres constatations, de l’étude actuelle de KPMG sur le benchmark des caisses de pension.

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En 2015, la performance globale des placements des caisses de pension était de 0,95%, soit nettement en dessous des rendements indispensables à l’accomplissement des engagements sur le long terme. C’est pourquoi de nombreuses caisses sont contraintes de puiser dans leur propre substance pour garantir la rémunération minimale requise. Avec la chute du marché des actions début 2016 et les incidences négatives du Brexit sur les marchés des capitaux, le premier semestre 2016 a lui aussi mal commencé. Les rendements des obligations de la Confédération sont soumis à une pression encore accrue et se situent à un plancher historique.

Sur cette toile de fond, l’immobilier est devenu, au cours des dernières années, l’une des principales catégories de placement pour les institutions de prévoyance et il influence substantiellement la performance globale des caisses. Dans un contexte de marchés financiers turbulents, les placements immobiliers directs, en particulier, ont largement contribué au rendement global positif des caisses de pension. Pour une allocation de 20%, la contribution à la performance est de 1,3%. Aussi l’immobilier a-t-il endossé une nouvelle fonction importante dans le mix de placements des caisses de pension. Il est utilisé aujourd’hui comme propre catégorie de placement, en substitut aux obligations, pour réaliser des rendements excédentaires. Le développement du portefeuille immobilier direct s’avère toutefois difficile à l’heure actuelle, car les possibilités d’investissement appropriées font défaut. C’est pourquoi l’on essaie de réaliser des potentiels dans le portefeuille immobilier existant au moyen de densifications et d’extensions.

De bonnes possibilités de rendement dans l’immobilier étranger

Les placements immobiliers indirects ont eux aussi enregistré, dans l’ensemble, une bonne performance durant l’année passée. Les placements immobiliers cotés en bourse ont affiché une performance moyenne de près de 6% (année précédente: 15%). Malgré ce résultat plus faible que l’année précédente, une très haute activité a pu être constatée sur le marché des capitaux. Les fondations de placement offrent une autre alternative aux investissements immobiliers détenus directement; elles ont dégagé pour l’année passée un rendement global de 5,8% (année précédente: 5,1%).

Compte tenu de la pénurie de l’offre et des prix élevés sur le marché national direct des placements, de nombreuses caisses se sont tournées vers l’immobilier étranger. Un coup d’œil sur les chiffres montre que les engagements correspondants ont doublé au cours des deux dernières années. Toutefois, avec un pourcentage cumulé de 1,3% de la quote-part d’allocation globale, la part des engagements dans l’immobilier étranger se situe encore nettement en dessous des 10% autorisés réglementairement. Près de 80% des investissements à l’étranger sont réalisés par le biais de produits indirects comme des fonds. En revanche, les placements immobiliers directs à l’étranger jouent toujours un rôle très marginal.

Méthodologie

Pour le benchmark annuel des caisses de pension, KPMG a interrogé des caisses de pension suisses et des institutions de prévoyance de différentes tailles. Dans l’ensemble, l’analyse des données inclut les placements immobiliers d’une valeur de marché de quelque 20 milliards de francs suisses. Ce montant correspond à env. 15% du patrimoine immobilier total des caisses de pension suisses, ou à 35% du patrimoine immobilier détenu directement, ce qui permet de tirer des conclusions représentatives.

Real Estate - Pension Fund Benchmark

Real Estate - Pension Fund Benchmark

This study provides benchmarks for pension funds for analysis and control purposes of their real estate portfolios.

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