L’univers de taux d’intérêt bas relance les placements immobiliers

Swiss Real Estate Sentiment Index

Après deux années empreintes de retenue, le climat s’améliore sur le marché des placements immobiliers en suisse. Malgré des anticipations négatives sur l’évolution de la situation économique, l’indice d’évolution des prix a significativement progressé. Cette ambivalence trouve son origine dans l’abandon du cours plancher du franc face à l’euro et par l’introduction de taux négatifs. Ce constat est l’un des nombreux enseignements apporté par le «Swiss Real Estate Sentiment Index», une enquête annuelle réalisée par KPMG Suisse.

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Le Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI), qui agrège les anticipations de l’ensemble des sondés, atteint 14,8 points (pts) en progression notable de 20,1 pts sur un an. Après deux années de retenue, il revient en territoire positif et confirme une amélioration du climat général du marché des placements immobiliers en Suisse. Ce constat est en partie attribuable au sous-indicateur «Attente de prix pour les immeubles de placements». L’abandon du cours plancher par la Banque nationale suisse en janvier dernier et, tout particulièrement, l’introduction de taux négatifs ont permis à l’immobilier suisse de renforcer son attractivité en tant que produit de placement.

Aggregated Sentiment Index according to participant group

Des attentes de prix découplées des perspectives économiques

Dans l’ensemble, les participants de l’étude jugent que l’évolution de la situation économique s’est nettement détériorée, l’indice correspondant s’établit à -45,2 pts (2014: 10,1 pts). Ce sont ainsi plus de 50% des sondés qui tablent sur une détérioration de la conjoncture sur les douze prochains mois. Les indices d’évolution de prix ont poursuivi leurs progressions pour les emplacements centraux (92,7 pts) ; dans les centres moyens, une évolution de prix positive est de nouveau attendue (14,5 pts). Un recul des prix sur les emplacements centraux est envisagé par moins de 3% des sondés ; dans les centres moyens, ils sont un cinquième à envisager une évolution négative. A l’inverse, l’indice d’évolution des prix des emplacements périphériques poursuit sa baisse. A -77,7 pts, il se situe pour la quatrième année consécutive en territoire négatif. Ces éléments confirment la pression croissante observée sur les rendements des immeubles bénéficiant de localisation de qualité. Les besoins d’investissement mettent les investisseurs sous pression et les obligent à se positionner sur des biens au profil de risque plus élevé, ce report pourrait à son tour exercer une pression sur les centres moyens.

Nouveau record pour les immeubles d’habitation

A 74,3 pts, l’indice d’évolution des prix des immeubles d’habitation a dépassé le record enregistré en 2012 (73,4 pts). Sur l’ensemble des typologies d’immeubles de placement, seul le prix des logements reste assorti d’une opinion positive. Dans un univers de taux d’intérêt bas persistant et par manque de placements alternatifs, la forte demande d’immeubles d’habitation, placement considéré comme « sûr », devrait se maintenir.

Pour les immeubles de bureaux, les anticipations quant à l’évolution des prix se sont légèrement améliorées. Cependant, à -84,4 pts, l’indice reste clairement en zone négative. Les participants à l’enquête s’attendent à de nouvelles corrections de prix sur cette typologie de produit sur les 12 prochains mois. Après une légère détente en 2014, l’évolution des prix des autres segments commerciaux (hors immeubles spéciaux) fait de nouveau l’objet d’anticipations négatives.

Concernant les immeubles spéciaux, l’indice d’évolution des prix se rapproche du seuil de stabilité après avoir lentement progressé ces dernières années. Cette tendance pourrait s’expliquer par un report de certains investisseurs sur d’autres typologies de biens, faute d’opportunités en nombre suffisant. Les anticipations de hausse de prix sur les emplacements centraux se reflètent dans l’analyse détaillée. A l’exception des régions de Lugano et de Saint-Gall, de légères hausses de prix sont attendues par les sondés sur les centres économiques. Pour chacun des huit centres économiques étudiés, le sous-indice a augmenté.

L’offre reste rare

La disponibilité des immeubles de placement, répondant aux objectifs d’acquisition, est jugée inchangée par rapport à l’année précédente pour toutes les typologies d’actif. La pénurie actuelle d’opportunités d’investissement sur le segment du logement devrait même se renforcer comme l’atteste l’indice de disponibilité qui s’est encore contracté sur un an, passant de -126,9 pts l’année dernière à -136,0 points. Du côté de l’immobilier commercial, l’offre est jugée adéquate. Selon les sondés, la quantité d’opportunités d’investissements appropriées devrait même légèrement progresser pour les immeubles de bureaux (24,4 pts) et ceux d’activité / industrie (9,1 pts). Pour les commerces (-9,0 pts) et les immeubles spéciaux (-38,2 pts), une pénurie modérée est attendue.

Une perception accrue des risques

58% des participants anticipent une augmentation du risque de marché sur les 12 prochains mois, soit une hausse de 8 points de base sur un an. L’évolution de la situation en Europe et ses impacts potentiels, le risque de taux d’intérêt et le renforcement des réglementations restent les principaux facteurs de risques. Si les inquiétudes relatives à une hausse des taux d’intérêt ont augmenté par rapport aux années précédentes, les incertitudes relatives à de nouveaux renforcements réglementaires s’atténuent légèrement. Ceci peut s’expliquer par la multitude des mesures réglementaires à laquelle la branche a d’ores et déjà été confrontée dans un passé très récent.

Ce sont notamment les développeurs, les investisseurs professionnels et les sociétés immobilières qui paraissent les plus concernés par un potentiel renforcement des réglementations. Néanmoins 44% des investisseurs se disent plus enclins à accroître leur exposition au risque dans leurs investissements immobiliers au cours des 12 prochains mois, contre 29% d’entre eux l’année dernière.

Méthodologie

Le KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) sert d’indicateur avancé pour les évolutions attendues sur le marché suisse des placements immobiliers. L’indice principal est généré à partir de l’estimation de l’évolution économique et de l’évolution des prix sur le marché des placements immobiliers. Les sous-indices reflètent les estimations des acteurs du marché par rapport aux différents segments de marché et d’utilisation. Le recensement des données a été effectué pour la première fois en 2012 et se poursuit chaque année pour générer des indices permettant de comparer les estimations du marché sur la durée. Les investisseurs et évaluateurs opérant dans le domaine des immeubles de placement suisses sont invités à participer au sondage. Celui-ci recense en outre des informations sur un thème d’actualité qui intéresse la branche. Le recensement de cette année se penche sur les thèmes de la gestion des portefeuilles et d’actifs.

Swiss Real Estate Sentiment Index 2016

Swiss Real Estate Sentiment Index 2016

The KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index serves as an advance indicator for anticipated developments in the Swiss real estate investment market.

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