Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging Nederlandse vastgoedexploitanten openbaar gemaakt

Bedrijfsopvolging Nederlandse vastgoedexploitanten

De bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOF) in de Nederlandse Successiewet en de Nederlandse Wet inkomstenbelasting voorzien in een ruime vrijstelling, waardoor minder of zelfs helemaal geen belasting hoeft te worden betaald als ondernemingsvermogen vererft of wordt geschonken. In de Successiewet betreft het een vrijstelling van ten minste 83%, in de Wet inkomstenbelasting bestaat de faciliteit uit een doorschuifregeling voor de aanmerkelijkbelangclaim. Het financiële belang is dus groot. Nergens is de discussie tussen de Belastingdienst en belanghebbenden over ondernemen versus beleggen dan ook feller dan bij toepassing van de BOF – een discussie die zich met name toespitst op de exploitatie van vastgoed. Is dit ondernemen of beleggen?

Gerelateerde content

Specifiek voor vastgoedexploitatie geldt dat de jurisprudentie zich de laatste tijd in een gunstige richting ontwikkelt als het gaat om het ondernemingskarakter van vastgoedinvesteringen. Zo heeft de Hoge Raad op 15 april 2016 in navolging van Hof Arnhem-Leeuwarden beslist dat in de betreffende situatie de exploitatie van onroerende zaken kan worden aangemerkt als ondernemingsvermogen in de zin van de BOF.

Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten openbaar gemaakt

Naar aanleiding van een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van bestuur (WOB-verzoek) heeft de Nederlandse belastingdienst een ‘Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten’ openbaar gemaakt. Deze handreiking is gemaakt door een werkgroep van leden van drie kennisgroepen van de Belastingdienst (Aanmerkelijk Belang, Successiewet en het Vastgoedkenniscentrum) en wordt door inspecteurs gebruikt bij de beoordeling van de vraag of exploitatie van vastgoed een materiële onderneming oplevert voor de BOF. Uit de praktijkhandreiking blijkt dat de Belastingdienst de volgende uitgangspunten hanteert. Daarbij rust de bewijslast dat sprake is van een materiële onderneming op de belanghebbende.

a. Het kwalitatief op peil houden van vastgoed tilt een vastgoedexploitant niet uit boven het niveau van normaal vermogensbeheer.

b. Verhuur van vastgoed vormt nooit een onderneming. De volgende omstandigheden zijn niet relevant, omdat deze normaal zijn bij verhuur van vastgoed:

  • de omvang van de portefeuille;
  • de wijze en omvang van de financiering;
  • de aanwezigheid van een eigen onderhoudsdienst;
  • de knowhow van de eigenaar en werknemers;
  • het aantal werknemers;
  • de tijdsbesteding door erflater/schenker/werknemer en erfgenaam/begiftigde/werknemer;
  • het onderhouden van een relatienetwerk;
  • het aankoop-, verhuur- en verkoopproces;
  • marktonderzoek, selectie panden en huurders, strategiebepaling, bezichtigingen;
  • het sluiten van huurcontracten;
  • het bijhouden van de administratie, waaronder het innen van huren;
  • het behandelen van klachten;
  • het uitbreiden van het aantal verhuurbare meters (als sprake is van ontwikkeling kan er tijdens die fase wel een ondernemingsactiviteit zijn).

c. Services (schoonmaken, aanwezigheid receptie, glazen wassen, beveiliging) bieden naast de kale verhuur van ruimten is nog steeds beleggen. De vraag is hoeveel het rendement verbetert door het aanbieden van het servicepakket.

d. Actief of passief uitponden is geen onderneming.

e. Alleen de bestemming van vastgoed wijzigen levert nog geen onderneming op.

f. Het alleen ‘op papier’ laten splitsen van vastgoed leidt nog niet tot een onderneming.

g. Grootschalig renoveren of onderhouden is beleggen, omdat dit af en toe moet gebeuren.

h. Incidenteel een pand bouwen of vernieuwbouwen levert geen onderneming op. In een reeks van jaren nieuwbouwpanden realiseren leidt wel tot een onderneming. Als er wordt ontwikkeld voor de eigen portefeuille eindigt de onderneming nadat de ontwikkeling klaar is en er sprake is van een duurzame verhuur.

De praktijkhandreiking geeft de inspecteurs mee om uiterst terughoudend te zijn in het kwalificeren van vastgoedexploitatie als een onderneming en niet bang te zijn om te procederen. Aan omstandigheden die volgens de praktijkhandreiking niet relevant zouden zijn voor de kwalificatie van vastgoedexploitatie wordt in de jurisprudentie over toepassing van de BOF echter wel gewicht toegekend. Vaak zal dus de gang naar de rechter moeten worden gemaakt om voor de Nederlandse BOF in aanmerking te komen.

 

José Snelderwaard en Mirjam Wesselink

Ga terug naar de overzichtspagina

Neem contact met ons op

 

Offerteaanvraag (RFP)

 

Bevestig

Nieuwe digitale platform van KPMG

KPMG International heeft een state of the art digitaal platform ontwikkeld dat uw digitale ervaring verbetert en het vinden van nieuwe en relevante content optimaliseert.

 
Lees meer