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Tax News: BFG zur Behandlung des Restbuchwerts bei Abbruch von Teilen eines Gebäudes

Restbuchwert

Das BFG kam in seiner Entscheidung vom 27.04.2018 (RV/5101576/2015) zum Ergebnis, dass bei einem nur teilweisen Gebäudeabriss und nachfolgendem Herstellungsaufwand, der im Sinne der VwGH-Judikatur zur Abkehr der „Opfertheorie“ zu einer Wesensänderung des Gebäudes führt, der Buchwert der abgerissenen Gebäudeteile sofort als Betriebsausgabe abzugsfähig ist.

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VwGH zur Abkehr der „Opfertheorie“

Nach der sog „Opfertheorie“ waren bei einem Gebäudeabbruch die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Altgebäudes auf das Neugebäude bzw Grund und Boden zu aktivieren.

Diese Ansicht ist durch die VwGH Rsp (insb ab dem Jahr 2005) überholt. Im Hinblick auf die steuerliche Behandlung von Abbruchkosten und Restbuchwert ist einerseits zu unterscheiden, ob das Gebäude abbruchreif oder noch verwendbar ist, anderseits, ob ein Abbruch eines bereits länger gehaltenen Gebäudes oder ein Erwerb einer Immobilie in Abbruchabsicht erfolgt (vgl dazu auch Tax News 05/2015). Daraus ergeben sich die folgenden Fallkonstellationen (vgl auch EStR 2000 Rz 2618, 6418a).

  noch nutzbar abbruchreif
Abbruch länger gehaltenes Gebäude

Aufwand

(VwGH 25.01.2006, 2003/14/0107)

Aufwand, insoweit in Zukunft steuerpflichtige Einkünfte
Abbruch iZm Erwerb eines Gebäudes

Aufwand

(VwGH 27.11.2014, 2011/15/0088)

Opfertheorie

(VwGH 21.09.2005, 2001/13/0278 auf Grund und Boden)

Das BFG hatte unlängst einen Fall zu entscheiden, in dem ein nur teilweiser Gebäudeabbruch erfolgte. Es war zu klären, ob im Hinblick auf die Judikatur des VwGH zur Abkehr der „Opfertheorie“ eine sofortige Abzugsfähigkeit des „Buchwerts abgegangener Anlagen“ als Betriebsausgaben möglich ist, wenn das Gebäude nicht gänzlich abgerissen wurde.

BFG 27.04.2018, RV/5101576/2015

Im dem Rechtsmittelverfahren handelte es sich um den folgenden Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin, eine im Baumeistergewer-be tätige GmbH, hat in ihrer Körperschaftsteuererklärung 2012 (für das WJ 2011/12) u.a. Betriebsausgaben aus dem Titel „Buchwert abgegangener Anlagen“ iHv rund EUR 64.000 geltend gemacht. Im Jahr 2011 wurde das 1. Obergeschoss eines ehemals der Betriebsausübung dienenden Gebäudes umgebaut, um Wohnungen für Zwecke der Vermietung zu errichten. Durch die Umbaumaßnahmen wurden Teile der in den Jahren 1994 und 2002 aktivierten Aufwendungen (Büros und Ausstellungsräume) beseitigt. Dieser Anteil wurde mit 55 % ermittelt, sodass der aliquote Teil am Buchwert des Herstellungswertes als Buchwertabgang erfasst wurde.

Das Finanzamt erfasste diesen Aufwand nicht als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben, sondern als nachträgliche aktivierungspflichtige Herstellungsaufwendungen, die den Restbuchwert des Gebäudes erhöhen.

Das BFG kam zu einer abweichenden Ansicht und argumentierte wie folgt:

  • Grundsätzlich war im vorliegenden Sachverhalt war zu klären, ob iSd VwGH-Rechtsprechung zur Abkehr der Opfertheorie das Altgebäude einerseits und das Neugebäude andererseits nicht als dasselbe Wirtschaftsgut angesehen werden können. Zu diesem Zweck sei zu beurteilen, ob die vorgenommenen Herstellungsaufwendungen dieses so verändern, dass nach Durchführung der Baumaßnahmen nicht mehr vom identen Wirtschaftsgut gesprochen werden kann.
  • Im vorliegenden Fall ist insgesamt eine einschneidende Änderung der Verkehrs- bzw Marktgängigkeit des Gebäudes eingetreten. Das Gebäude wurde nämlich, nach Verlegung der betrieblichen Tätigkeit in ein anderes Objekt, einer völligen Funktionsänderung zugeführt. Das vormals in typischer Weise für den Betrieb im Rahmen des Baumeistergewerbes genutzte Gebäude wurde letztlich in ein typisches Miets-haus in der Stadtmitte umgestaltet, sodass nicht mehr von einem identen bzw nämlichen Wirtschaftsgut gesprochen werden kann.

Im Ergebnis sind daher die ausgeschiedenen Buchwerte der entsorgten bzw abgerissenen Gebäudeteile nicht mehr dem Herstellungsvorgang des in seiner Funktion neuen Gebäudes zuzurechnen, weil nicht mehr das nämliche Wirtschaftsgut vorlag. Diese sind als Betriebsausgaben aus dem Titel der Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung gem § 8 Abs 4 EStG zu berücksichtigen.

Zusammenfassung & Conclusio

Im Sinne der VwGH Judikatur zur Abkehr der „Opfertheorie“ stellen Abbruchkosten und Restbuchwert eines noch nutzbaren Gebäudes (sowohl bei bereits länger gehaltenen Immobilien, als auch bei Abbruch iZm Erwerb) abzugsfähige Betriebsaus-gaben dar, weil Altgebäude einerseits und Neuge-bäude andererseits nicht als das idente Wirtschaftsgut angesehen werden können. Erfolgt ein nur teilweiser Gebäudeabbruch, sind nach jüngster Ansicht des BFG die Restbuchwerte der abgerissenen Gebäudeteile ebenso als sofortiger Aufwand zu erfassen, wenn die nachfolgenden Herstellungsaufwendungen zu einer Wesensänderung des Gebäudes führen.

Nach Literaturmeinung ist im Sinne einer Wesensänderung des Gebäudes nicht erforderlich, dass das Gebäude in seiner Gesamtheit eine andere Funktion erhält; vielmehr genügt es, dass Teile anders genutzt werden können, die von nicht ganz untergeordneter Bedeutung sind (vgl Mayr in ÖStZ 2003, 41).

Im vorliegenden Fall erhielt jedoch das gesamte Gebäude eine völlig neue Funktion, sodass nach Ansicht des BFG nicht mehr vom identen Wirt-schaftsgut gesprochen werden konnte. Mangels VwGH Rechtsprechung im Kontext der „Opfertheorie“ bei nicht gänzlichem Gebäudeabbruch war die Revision zuzulassen (diese wurde soweit ersichtlich nicht eingebracht). Die diesbezügliche weitere Rechtsentwicklung bleibt abzuwarten.

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