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Tax News: Gebührenbefreiung für Bürgschaft und Schuldbeitritt zu Mietverträgen für Wohnzwecke?

Mietverträge

Mit der Abschaffung der Rechtsgeschäftsgebühr für die Miete von Wohnräumen wollte der Gesetzgeber neue Wohnungsmieter entlasten. Wird zum Mietvertrag ein Sicherungsgeschäft (Bürgschaft, Schuldbeitritt) abgeschlossen, unterliegt dieses gem § 33 TP 7 GebG nach wie vor der Gebührenpflicht. Im Jahressteuergesetz 2018 (in Begutachtung) wurde bereits eine korrespondierende Befreiung für Bürgschaftserklärungen zu gem § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG befreiten Mietverträgen eingearbeitet, die (rückwirkend) zum 11.11.2017 in Kraft treten soll, womit es zu keiner Gebührenbelastung für Sicherungsgeschäfte iZm Mietverträgen für Wohnzwecke kommen sollte.

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Hat ein Vermieter hinsichtlich der künftigen (pünktlichen) Entrichtung der monatlichen Miete aufgrund der Einkommensverhältnisse des künftigen Mieters Bedenken, wird er häufig auf eine Bürgschaft oder einen Schuldbeitritt eines Dritten bestehen. Die Rechtsgeschäftsgebühr für die Miete von Wohnräumen wurde zwar abgeschafft (vgl unsere Tax News 11/2017 – Befreiung für ab 11.11.2017 errichtete Mietverträge), eine korrespondierende Befreiung für Sicherungsgeschäfte zu derartigen Mietverträgen wurde jedoch (noch) nicht eingeführt, womit sich die Frage nach der Bemessungsgrundlage und letztendlich der Höhe der Gebührenschuld für den Abschluss eines Sicherungsgeschäfts stellt.

Grundsätzlich unterliegen gem § 33 TP 7 GebG Bürgschaften iSd §§ 1346 ff ABGB und Schuldbeitritte als Mitschuldner iSd § 1347 ABGB der Rechtsgeschäftsgebühr iHv 1% des Werts der verbürgten Verbindlichkeit, wenn darüber eine Urkunde iSd GebG errichtet wurde. Werden solche Sicherungsgeschäfte zu Bestandverträgen abgeschlossen, wird – unabhängig von einer allfälligen Gebührenpflicht des Bestandvertrages nach § 33 TP 5 GebG – Gebühr nach § 33 TP 7 GebG ausgelöst. Die Gebührenbefreiung für Sicherungsgeschäfte nach § 19 Abs 2 GebG kommt in diesen Fällen mangels Parteienidentität nicht zur Anwendung, selbst wenn das Mietverhältnis und das Sicherungsgeschäft in derselben Urkunde errichtet werden.

Neue Bemessungsgrundlage für gebühren-pflichtige Sicherungsgeschäfte iZm Mietver-trägen für Wohnraum?

Damit Abschaffung der Gebührenpflicht für Mietverträge für Wohnraum keine Befreiung für ein damit im Zusammenhang stehendes Sicherungsgeschäft geschaffen wurde, unterliegen diese nach aktueller Rechtslage weiterhin der Gebühr. Nach hA ist nämlich für eine etwaige Gebührenpflicht des Sicherungsgeschäfts eine Befreiungsbestimmung des Hauptgeschäfts unbeachtlich. Mit Entfall des letzten Satzes in § 33 TP 5 Abs 3 GebG (Deckelung der Bemessungsgrundlage für Bestandverträge zu Wohnzwecken mit dem 3-fachen Jahreswert) ist fraglich, ob hinsichtlich der Bemessungsgrundlage für ein Sicherungsgeschäft, das zum Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wird, weiterhin die „spezielleren“ Vorschriften des Hauptgeschäfts anzuwenden sind. Folgende Aspekte sind abhängig von der (gebührenrechtlichen) Vertragsdauer, wesentlich:

  • Abschluss eines Sicherungsgeschäfts zum Mietvertrag für Wohnzwecke auf unbestimmte Zeit:

    Hier stellt sich die Frage, ob die „speziellere“ Vorschrift des § 33 TP 5 Abs 3 GebG (mit dem 3-fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Verträge), oder die „allgemeine“ Regel gem § 26 GebG iVm § 15 Abs 2 BewG (9-facher Jahreswert (weil die „speziellere“ Vorschrift des § 33 TP 5 Abs 3 GebG künftig nur für Bestandverträge, die nicht die Wohnraummiete zum Gegenstand haben gilt), zur Anwendung kommt. Nach Ansicht der Literatur wäre es unter Verweis auf die VfGH-Rsp und aufgrund der Tatsache, dass die Bürgschaft bzw der Schuldbeitritt unverändert der Gebühr gem § 33 TP 7 GebG unterliegt, unsachlich, hierfür nicht weiterhin auf die speziellere Vorschrift zurückzugreifen. Es sollte in diesem Fall daher als Bemessungsgrundlage der 3-fache Jahreswert herangezogen werden können (vgl Bergmann/Wurm, SWK 2018, 358).

  • Abschluss eines Sicherungsgeschäft zum Mietvertrag für Wohnzwecke auf bestimmte Zeit:

    In diesem Fall ist als Bemessungsgrundlage nun der entsprechend der Vertragsdauer vervielfachte Jahreswert heranzuziehen sein (höchstens der 18-fache Jahreswert – nach der „Grundsatzregel“ des § 33 TP 5 Abs 3 GebG). Im Vergleich zur alten Rechtslage (Deckelung mit dem 3-fachen Jahreswert) kann es somit zu einer erheblich höheren Gebührenbelastung kommen.

Zusammenfassung / Conclusio / Ausblick

Die Intention des Gesetzgebers, mit der Abschaffung der Mietvertragsgebühr für Wohnraum eine Entlastung für Steuerpflichtige herbeizuführen, geht nicht mit der Beibehaltung der Gebührenpflicht für Bürgschaft und Schuldbeitritt zu Mietverträgen für Wohnzwecke einher. Im Gegenteil, damit kann sich uU sogar eine höhere Gebührenbelastung ergeben, weil bei Abschluss eines Mietvertrages (inkl Sicherungsgeschäft) auf bestimmte Zeit nun nicht mehr der 3-fache Jahreswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, sondern nach der „Grundsatzregel“ des § 33 TP 5 Abs 3 GebG der vervielfachte Jahreswert (max der 18-fache Jahreswert). Da Vermieter gerade bei jenen Personen, die sich in finanziell angespannten Situationen befinden, häufig auf eine Besicherung bestehen, sollte dies wohl nicht im Sinne des Gesetzgebers sein und eine entsprechende Befreiung wäre zu begrüßen.

Mit dem am 9.4.2018 veröffentlichten Jahressteuergesetz 2018 (Ende Begutachtungsfrist 16.5.2018) wurde bereits eine ergänzende Ziffer 3 zu § 33 TP 7 Abs 2 GebG eingearbeitet. Demnach sollen korrespondierend zur Gebührenbefreiung für Mietverträge über Wohnraum auch Bürgschaftserklärungen zu derartigen Verträgen befreit sein. Ein Inkrafttreten der neuen Bestimmung ist mit 11.11.2017 vorgesehen, sodass es zu keiner erhöhten Gebührenbelastung bei Abschluss eines Sicherungsgeschäfts zu Mietverträgen über Wohnraum kommen sollte.

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