Anschaffungskosten | KPMG | AT

Tax News: Aufteilung der Anschaffungskosten von bebauten Grundstücken im außerbetrieblichen Bereich

Anschaffungskosten

Durch das StRefG 2015/2016 wurde der Grundanteil im außerbetrieblichen Bereich ohne Nachweis gesetzlich mit 40% festgelegt, wobei die Grundanteils-Verordnung abhängig von bestimmten Kriterien davon abweichend andere Aufteilungsverhältnisse ermöglicht. Nach aktueller Information des Bundesministeriums für Finanzen kann das Aufteilungsverhältnis auch mit Hilfe der Grundstückswert-Verordnung ermittelt werden.

Für den Inhalt verantwortlich

Director, Tax

KPMG Austria

Kontakt

Verwandte Inhalte

Im Rahmen der Steuerreform 2015/2016 wurde mit Änderung des § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG das Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude im außerbetrieblichen Bereich (dh insbesondere für die Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung) ab 1.1.2016 erstmals gesetzlich normiert. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses (zB durch Sachverständigen-Gutachten) gelten 40% der Anschaffungskosten als Grundwert und sind daher nicht abschreibbar.

Das pauschale Aufteilungsverhältnis gemäß

§ 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG findet auch bei bereits vermieteten Gebäuden, welche bereits vor dem 01.01.2016 angeschafft wurden, Anwendung.
Sofern das bisherige Aufteilungsverhältnis nicht nachgewiesen werden kann (etwa durch ein Gutachten), ist die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude jedenfalls vorzunehmen. Durch Änderung des Aufteilungsverhältnisses ändert sich somit auch die bisherige
Bemessungsgrundlage der Abschreibung des Gebäudes.

Grundanteil-Verordnung

Auf Basis der Grundanteil-Verordnung 2016 kann abhängig von Kriterien wie Lage, Einwohnerzahl, durchschnittlicher Quadratmeterpreis für baureifes Land und Nutzfläche ein pauschales Aufteilungsverhältnis von 20%, 30% oder 40% ermittelt werden. Die Pauschalermittlung ist aber nicht zulässig, wenn die ermittelten Werte erheblich (≥ 50%) von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen.

Die nachstehende Übersicht (Grafik im PDF) erläutert die Kategorisierung laut Grundanteil-Verordnung im Überblick.

Ermittlung gemäß Grundstückswert-Verordnung

Nach der Information des Bundesministeriums für Finanzen zum StRefG 2015/2016 vom 12. Mai 2016 kann aus Praktikabilitätsgründen auch eine Aufteilung der Anteile des Grund und Bodens und des Gebäudes entsprechend dem Verhältnis von Grundwert zum Gebäudewert nach § 2 Abs 2 und 3 der Grundstückswert-Verordnung vorgenommen werden.

In einer kürzlich veröffentlichten, weiteren Information des Bundesministeriums für Finanzen vom 18.7.2017 wird dies nochmals bestätigt und eine Einarbeitung in die EStR 2000 in Aussicht gestellt. Darüber hinaus wird ergänzend festgehalten, dass keine Bedenken bestehen, diese Ermittlungsmöglichkeit auch für „Altfälle“ (dh für zum 1.1.2016 bereits vermietete Gebäude bei denen eine Anpassung des Aufteilungsverhältnisses aufgrund der Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG erforderlich ist) heranzuziehen. Bei diesen Altfällen sind Grundwert und Gebäudewert entsprechend der Grundstückswert-Verordnung zum 1.1.2016 zu ermitteln, um so das Aufteilungsverhältnis zu bestimmen.

In der Praxis erscheint diese Praktiker-Methode in vielen Fällen sinnvoll zu sein, da bei zahlreichen Immobilien die gemäß Grundanteilverordnung festgelegten Prozentsätze von 20%-40% nicht sachgerecht sind. Als Beispiel sei ein Hochhaus mit einer idR im Vergleich zur Nutzfläche sehr geringen Grundfläche erwähnt.

Der Grundstückswert dient im Grunderwerbsteuerrecht für zahlreiche Transaktionen (zB Anteilsvereinigung, Umgründungen) als Bemessungsgrundlage und kann gemäß der Grundstückswert-Verordnung auch pauschal ermittelt werden. KPMG bietet eine rasche, unkomplizierte und preiswerte Ermittlung von Grundstückwerten an.

Rückwirkungen für den betrieblichen Bereich?

Im betrieblichen Bereich sind die Anschaffungskosten grundsätzlich nach dem Verkehrswertverhältnis auf Grund und Boden bzw Gebäude aufzuteilen. Eine gesetzliche Pauschalregelung wie für den außerbetrieblichen Bereich ist nicht vorgesehen. Für den betrieblichen Bereich empfiehlt sich daher umso mehr die Einholung eines Gutachtens. Gegebenenfalls könnte eine Verplausibilisierung des Aufteilungsverhältnisses auch nach den oben dargestellten Ermittlungsmethoden für den außerbetrieblichen Bereich erfolgen, da zu erwarten ist, dass die Finanzbehörden zB bei Betriebsprüfungen mangels anderer Informationen auch im betrieblichen Bereich auf diese Grundsätze zurück greifen könnten.

So kontaktieren Sie uns

 

Angebotsanfrage (RFP)

 

Absenden