Tax News: VwGH schränkt Hauptwohnsitzbefreiung bei der Immo-ESt ein

Hauptwohnsitzbefreiung

Die sogenannte „Hauptwohnsitzbefreiung“ des § 30 Abs 2 EStG sieht eine grundsätzliche Steuerfreiheit für die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden vor, wenn das Objekt dem Steuerpflichtigen über einen bestimmten Zeitraum als Hauptwohnsitz diente. Der VwGH erkannte die Befreiung neben dem Gebäude nur für jenen Anteil des Grund und Bodens an, der üblicherweise (nach der Verkehrsauffassung) als Bauplatz erforderlich ist.

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1. Grundsätzliches zur Hauptwohnsitzbefreiung und Auffassung der Finanzverwaltung

Die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden iSd § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG ist grundsätzlich von der Immobilienertragsteuer gem § 30 Abs 2 EStG befreit, wenn

  • diese ab der Anschaffung und Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz des Veräußerers darstellten und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (1. Tatbestand) oder
  • wenn das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird (2. Tatbestand).

Wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Tatbeständen ist, dass bei Ersterem der Zweijahreszeitraum ab der Anschaffung bis zur Veräußerung läuft, während bei Letzterem der Fünfjahreszeitraum nur durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz erfüllt sein muss.

2. Größenmäßige Beschränkung

Nach Auffassung der Finanzverwaltung in den EStR 2000 Rz 6634 stellt die Hauptwohnsitzbefreiung grundsätzlich eine Gebäudebefreiung dar, wobei Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1.000 m2 von der Befreiung erfasst ist. Bei größeren Grundstücken ist daher der 1.000 m2 übersteigende Grundanteil steuerpflichtig.

Bisher war umstritten, ob diese Einschränkung auf 1.000 m² gesetzeskonform ist. Das BFG 17.04.2015, RV/2101044/2014 kam zum Schluss, dass die Veräußerung eines Eigenheimes samt dem als Eigenheimgarten genutzten Grundstück unabhängig von dessen Größe von der Steuerpflicht ausgenommen ist, weil dem Gesetz keine größenmäßige (oder betragsmäßige) Beschränkung des Begriffes „Eigenheim“ zu entnehmen ist. Eine sich allein an der absoluten Grundstücksgröße orientierende Abgrenzung sei zudem unsachlich.

3. Entscheidung des VwGH vom 29.03.2017, 2015/15/0025

Gegen das oben erwähnte BFG-Erkenntnis wurde Amtsbeschwerde erhoben. Es handelt sich um folgenden Sachverhalten: Der Steuerpflichtige war Eigentümer einer rund 3.600 m2 großen Liegenschaft, wobei die bebaute Fläche 317 m2 betrug. Das Haus diente ihm über 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz. Nach Veräußerung der Immobilie unterwarf das Finanzamt die über die 1.000 m2-Grenze hinausgehende Fläche (rund EUR 2,2 Mio) der Immobilienertragsteuer.

Im Gegensatz zum BFG sieht der VwGH hingegen eine Begrenzung der steuerfreien Grundstücksfläche. Die Steuerbefreiung steht nur für den Grundanteil bzw. Grund zu, der üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Er stützt sich dabei auf die Erläuterungen zur Regierungsvorlage zur Stammfassung des § 30 EStG (Auslegung des Begriffs „Eigenheim samt Grund und Boden“ im § 30 Abs 2 Z 1 EStG).

In welchem Umfang dabei Grund und Boden einer Baulichkeit zuzuordnen sind, hat der VwGH im Zusammenhang mit der Entnahme eines gemischt genutzten Gebäudes im Erkenntnis vom 18.12.2001, 98/15/0019, behandelt. Demnach bildet bei bebauten Grundstücken das Gebäude mit Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Zum Wirtschaftsgut gehört auch die das Gebäude umgebende Bodenfläche, welche nach der Verkehrsauffassung zusammen mit dem Gebäude als Einheit „bebautes Grundstück“ angesehen wird.

4. Zusammenfassung und Ausblick

Zusammenfassend muss nach Ansicht des VwGH die Hauptwohnsitzbefreiung künftig eingeschränkt interpretiert werden. Dem begünstigten Eigenheim ist Grund und Boden nur in jenem Ausmaß zuzuordnen, der üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist, wobei diese Beurteilung nach der Verkehrsauffassung zu erfolgen hat. Soweit also die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche diese Größe übersteigt, ist diese insoweit steuerpflichtig.

In der Anwendung stellt dies aber eine eher unpraktikable und komplizierte Lösung dar, da die nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderliche Grundfläche wohl ortsabhängig ist. Über die weitere Rechtsentwicklung werden wir Sie informieren.

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