Tax News: Grundstückswertverordnung in Begutachtung

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Im Rahmen des Steuerreformgesetzes 2015/2016 wurde die Grunderwerbsteuer im Bereich der unentgeltlichen Erwerbe von Grund auf geändert. Neuer zentraler Wert für die Bemessungsgrundlage ist nun der Grundstückswert. Für dessen Berechnung wurde vom Bundesministerium für Finanzen eine Verordnung verfasst, die als Entwurf zur Begutachtung bis 01.12.2015 versandt wurde (Grundstückswertverordnung 2016).

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Wir bereits mehrfach im Rahmen der Tax News berichtet (siehe zB TAX News 06/2015) kam es im Bereich der Grunderwerbsteuer zu umfangreichen Neuregelungen durch die Steuerreform 2015/2016. Insbesondere bei Erwerbsvorgängen ohne Gegenleistung, Anteilsvereinigungen und Umgründungen bildet der „Grundstückswert“, welcher bei entgeltlichen Rechtsgeschäften auch die neue Mindestbemessungsgrundlage darstellen soll, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht in § 4 Abs 1 GrEStG neben der Feststellung mittels Gutachten zwei mögliche Ermittlungsverfahren für den Grundstückswert vor. Der Grundstückswert ist entweder

  • als Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und des Wertes des Gebäudes oder
  • in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

zu berechnen. Die näheren Umstände und Modalitäten für die Hochrechnung des Bodenwertes und die Ermittlung des Gebäudewertes als auch der anzuwendende Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines Abschlages sind in einer Verordnung festzulegen.

Am 10.11.2015 wurde die Verordnung betreffend Festlegung der Ermittlung des Grundstückswertes (Grundstückswertverordnung 2016 – GrWV 2016) zur Begutachtung versendet. Die Begutachtungsfrist endet am 01.12.2015, das Inkrafttreten bleibt abzuwarten.

1. Grundstückswert als Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und des Wertes des Gebäudes

Bei diesem Ermittlungsverfahren wird die Lagegemeinde des Grundstücks, die Bauweise und Nutzung des Gebäudes, die Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche und der Erhaltungszustand des Gebäudes berücksichtigt. Die Hochrechnung des im Einheitswertbescheid enthaltenen Bodenwertes soll überdies gewährleisten, dass die darin berücksichtigte individuelle Grundstückslage nach Gemeinden mittels unterschiedlicher Hochrechnungsfaktoren einen der verfassungsrechtlich garantierten Gleichbehandlung entspricht. Nach diesem Pauschalwertmodell soll der Grundstückswert wie folgt errechnet werden:

(Grundfläche x dreifachen Bodenwert (1) pro Quadratmeter x Hochrechnungsfaktor (2))

+ (Nutzfläche bzw. die um 30 % gekürzte Bruttogrundfläche (3) x Baukostenfaktor (4) x Bauweise-/Nutzungsminderung (5) x Altersminderung (6))

(1) für den dreifachen Bodenwert pro m² ist jener (Einheits)wert maßgebend, der auf den dem Erwerbsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt festgestellt wurde

(2) der Hochrechnungsfaktor ist in der Anlage zur Verordnung je Gemeinde/Bezirk/Stadtteil festgelegt

(3) die Bruttogrundfläche ist die Summe der Flächen zu aller Grundrissebenen eines Gebäudes (Keller mit Hälfte anzusetzen)

(4) der Baukostenfaktor ist pro Bundesland pro m² (zwischen € 1.350 und € 1.780) festgelegt

(5) je nach Bauweise und Nutzung wurden folgende verschieden hohe Ansätze der Baukostenfaktoren festgelegt:

  • 40 % bei einfachsten Bauten (zB Glashäuser, Ställe, frei stehende Garagen, Gerätehäuser, nicht ganzjährig bewohnbare Schrebergartenhäuser oder offene Hallen) sowie bei behelfsmäßiger Bauweise
  • 60 % bei Fabriksgebäuden, Werkstättengebäuden und Lagerhäusern, die Teile der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstückes sind
  • 71,25 % bei gewerblicher Beherbergung sowie bei Lagerhäusern
  • 100 % wenn keine der oben angeführten Bauweisen bzw. Nutzungen gegeben ist

(6) zur Berücksichtigung der Altersstruktur wurden folgende Sätze festgelegt:

  • 100 % (zB Sanierung /Fertigstellung innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor Erwerb bzw. 10 Jahre bei einfachsten Bauten),
  • 65 % (Fertigstellung innerhalb der letzten 40 und 20 Jahre vor Erwerb bzw. 20 bis 10 Jahre bei einfachsten Bauten),
  • 30 % (Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren vor Erwerb bzw. mehr als 20 Jahren bei einfachsten Bauten)

Eine Sanierung liegt vor, wenn innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt mindestens 2 der folgenden 4 Maßnahmen gesetzt wurden:

  • Austausch von Dach oder Dachstuhl
  • Erneuerung des Außenverputzes mit Erneuerung der Wärmedämmung
  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen
  • Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen

2. Grundstückswert in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

Bei diesem Ermittlungsverfahren ist im Jahr 2016 verpflichtend der in der Verordnung festgelegte (letztveröffentlichte) Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder heranzuziehen. Ab 2017 soll ausschließlich der von der Statistik Austria zu erstellende Immobilienpreisspiegel verwendet werden. Die genannten Immobilienpreisspiegel dürfen nur angewendet werden, wenn das Grundstück die dem Immobilienpreisspiegel für die Bewertung eines gleichartigen Grundstücks zugrunde liegenden Annahmen erfüllt. Der Grundstückswert beträgt 71,25 % des ermittelten Wertes.

Laut dem Verordnungstext hat der Bundesminister für Finanzen die Sachgerechtigkeit der Ermittlung des Grundstückswertes bis 30.09.2019 zu evaluieren.

3. Gutachten

Darüber hinaus ist anzumerken, dass der Grundstückswert alternativ grundsätzlich auch durch Gutachten bestimmt werden kann. Nach dem Gesetzeswortlaut in § 4 Abs 1 GrEStG gilt der geringere gemeine Wert als Grundstückswert iSd GrEStG, wenn dieser nachgewiesen geringer ist als der nach § 4 Abs 1 iVm Grundstückswert-VO ermittelte Wert ist. Erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, so unterliegt der von diesem Sachverständigen ermittelte Wert einer Richtigkeitsvermutung.

4. Ausblick

Die weitere Rechtsentwicklung bleibt abzuwarten. Die Begutachtungsfrist endet am 01.12.2015.

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