Tax News: Steuerreform 2015/2016: Neuregelungen in der Grunderwerbsteuer

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Die Regierungsvorlage zum Steuerreformgesetz 2015/16 sieht auch eine umfassende Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) vor, welche die zweite umfassende Neuerung des Systems der Grunderwerbsteuer (GrESt) innerhalb kurzer Zeit bedeutet. Die wesentlichen Änderungen der GrESt bestehen aus der Einführung eines „Grundstückswerts“ als grundsätzliche Bemessungsgrundlage für die GrESt, eines Stufentarifs für unentgeltliche Erwerbe und der Ausweitung der Begünstigung für unentgeltliche Betriebsübergaben und der Ausweitung des Anteilsvereinigungstatbestands. Die Regierungsvorlage sieht in Detailbereichen Klarstellungen und auch Abweichungen zu dem im Mai vorgestellten Ministerialentwurf vor.

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1. Derzeitige Regelung der GrESt (in Kraft seit 1. Juni 2014)

Durch Aufhebung des § 6 GrEStG durch den VfGH 27.11.2012, G 77/12 wäre für alle Grunderwerbsteuertatbestände ohne Gegenleistung der Verkehrswert der Liegenschaften als Bemessungsgrundlage zur Anwendung gelangt. Vor Auslaufen der vom VfGH gesetzten Übergangsfrist wurde jedoch eine Neuregelung erlassen, die folgenden wesentlichen Inhalt aufweist und seit 1. Juni 2014 gilt. Entgegen der früheren Rechtslage, die in entgeltliche (insb Kauf) und unentgeltliche Erwerbe (Schenkung, Erbschaft,…) unterschied, ist nach der derzeitigen Rechtslage entscheidend, ob eine Übertragung innerhalb oder außerhalb eines bestimmten Familienkreises erfolgt. Innerhalb des Familienkreises erfolgt eine zweifache Begünstigung: Einerseits kommt der dreifache Einheitswert (maximal 30 % des nachgewiesenen gemeinen Wertes), andererseits ein begünstigter Steuersatz von 2 % zur Anwendung. Außerhalb des Familienkreises erfolgt die Besteuerung mit 3,5 % der Gegenleistung, mindestens aber vom gemeinen Wert des Grundstückes. Für die Anteilsvereinigung und für Umgründungen werden 3,5 % vom dreifachen (max 30 % des nachgewiesenen gemeinen Wertes) bzw zweifachen Einheitswert als GrESt fällig. Sonderregelungen bestehen für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

2. Regierungsvorlage zur Neuregelung der GrESt

Die am 16. Juni 2015 vorgestellte Regierungsvorlage sieht auch im Bereich der GrESt eine umfassende Reform vor, welche für Erwerbsvorgänge ab 1. Jänner 2016 gelten soll. Wir dürfen Ihnen nachstehend die wesentlichen geplanten Änderungen vorstellen:

a. Ausweitung des Anteilsvereinigungstatbestandes

Eine sehr umfassende Ausweitung beinhaltet die Regierungsvorlage für den Tatbestand der Anteilsvereinigung.

Für grundstücksbesitzende Personengesellschaften wird ein zusätzlicher Tatbestand in § 1 Abs 2a GrEStG geschaffen. Wenn zukünftig innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile an der Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen, soll GrESt ausgelöst werden, wobei Steuerschuldner die Personengesellschaft sein soll.

Darüber hinaus wird auch der „alte“ Anteilsvereinigungstatbestand des § 1 Abs 3 GrEStG neu gefasst. Nunmehr unterliegen bereits Erwerbe, durch die mindestens 95 % aller Anteile in der Hand eines Erwerbers oder einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG vereinigt werden, dem Tatbestand der Anteilsvereinigung. Die Anteilsvereinigung in der Unternehmensgruppe ersetzt jene in einer Organschaft, welche aus dem Gesetz gestrichen wird.

Es ist zu beachten, dass dieser neue, ausgeweitete Anteilsvereinigungstatbestand auch für Personengesellschaften angewendet werden kann, sofern der Vorgang nicht bereits § 1 Abs 2a GrEStG unterliegt (dies könnte der Fall sein, wenn sich der Erwerb von mindestens 95 % der Anteile an einer Personengesellschaft über mehr als fünf Jahre erstreckt). Für beide neuen Tatbestände gilt, dass die Zurechnung von treuhändig gehaltenen Anteilen an den Treugeber erfolgt, eine Vermeidung der GrESt bei Anteilsvereinigungen wird zukünftig mittels Treuhandschaften nicht mehr möglich sein.

All die Ausführungen gelten jedoch nur für unmittelbare Anteilsvereinigungen, die Einführung einer mittelbaren Anteilsvereinigung (bei doppelstöckigen Strukturen) ist nach der Regierungsvorlage nicht geplant. Im Wesentlichen entsprechen die Änderungen der Regierungsvorlage jenen des Ministerialentwurfes vom Mai, gestrichen wurde der Anteilsvereinigungstatbestand durch umsatzsteuerliche Organschaften. Hinzu kam die Einführung einer Differenzbesteuerung bei Anteilsvereinigungen in der Unternehmensgruppe, denen bereits Anteilsvereinigungen vorausgegangen sind.

b. Neue (Mindest-)Bemessungsgrundlage – „Grundstückswert“

Wie bisher bildet grundsätzlich der Wert der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der GrESt. Die Bemessungsgrundlage bei Erwerbsvorgängen ohne Gegenleistung, Anteilsvereinigungen und Umgründungen bildet der „Grundstückswert“, welcher bei entgeltlichen Rechtsgeschäften auch die neue Mindestbemessungsgrundlage darstellen soll.

Die Errechnung des „Grundstückswertes“ kann auf folgende Arten erfolgen: Einerseits kann auf Basis des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes gem BewG und des Gebäudewertes ein Grundstückswert errechnet, andererseits kann auf Basis eines geeigneten Immobilienpreisspiegels ein abgeleiteter Wert ermittelt werden. Wie sich diese Werte zusammensetzen, hat der Finanzminister im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler per Verordnung festzulegen. Sofern der durch den Steuerschuldner nachgewiesene gemeine Wert geringer ist, gilt der geringere gemeine Wert als Grundstückswert. Gutachten eines Sachverständigen unterliegen der Richtigkeitsvermutung.

Hier zeigen sich doch deutliche Abweichungen vom Ministerialentwurf.

Bei bestimmten Erwerben von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (Anteilsvereinigung, Umgründungen, im Familienkreis) kommt weiterhin der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage zur Anwendung.

c. Stufentarif für unentgeltliche Rechtsgeschäfte

Die Regierungsvorlage sieht des Weiteren auch umfassende Neuerungen im Bereich des Tarifes vor. So wird einerseits eine Unterscheidung der Erwerbe in „entgeltlichen“, „teilentgeltlichen“ und „unentgeltlichen“ Erwerb getroffen, andererseits ein Stufentarif für unentgeltliche Erwerbsvorgänge eingeführt.

Ein Erwerb gilt nach der Regierungsvorlage als

  • unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %,
  • teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 70 %,
  • entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt.

Jedenfalls als unentgeltlich gelten ua Erwerbe durch Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, sowie Erwerbe unter Lebenden im begünstigten Familienkreis.

„Teilentgeltliche“ Erwerbe werden in einen „entgeltlichen“ und einen „unentgeltlichen“ Teil aufgespalten, wobei der „unentgeltliche“ Teil dem Stufentarif, der „entgeltliche“ Teil dem normalen Grunderwerbsteuertarif unterliegen soll.

Beispiel:

A schenkt seinem Patenkind ein Grundstück mit einem Grundstückswert (GW) von 200 000 Euro gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden in Höhe von 80 000 Euro.

Da die Gegenleistung 40% des GW beträgt, ist der Erwerbsvorgang zu 40% entgeltlich und zu 60% unentgeltlich.

Der Stufentarif für unentgeltliche Erwerbe wird wie folgt ausgestaltet werden:

  • Für die ersten EUR 250.000 0,5 %
  • für nächsten EUR 150.000 2,0 %
  • darüber hinaus 3,5 %

Erwerbe innerhalb von fünf Jahren von derselben Person sind zusammenzurechnen, des Weiteren sind auch Erwerbe innerhalb von fünf Jahren, wenn dadurch eine wirtschaftliche Einheit an dieselbe Person fällt.

Bei Anteilsvereinigungen und Umgründungen soll die Steuer zukünftig 0,5 % vom Grundstückswert betragen.

Bei allen übrigen Erwerben soll wie bisher der 3,5 %ige Steuersatz zur Anwendung gelangen.

Für Privatstiftungen wird bei „unentgeltlichen“ und „teilentgeltlichen“ Erwerben auch zukünftig ein Stiftungseingangssteueräquivalent iHv 2,5 % zusätzlich anfallen, wobei sich die Bemessungsgrundlage als Differenz zwischen Grundstückswert und einer allfälligen Gegenleistung errechnet.

In den Bestimmungen zu den Tarifen finden sich die wohl umfangreichsten Änderungen im Vergleich zum Ministerialentwurf. So wurde eine Begünstigung für Erwerbe im Familienverband eingeführt (immer unentgeltlich, unabhängig von der Höhe der Gegenleistung), andererseits wurden im Vorfeld medial kolportierten „Umgehungsstrategien“ (Verschenkung desselben Hauses jeweils durch Vater und Mutter) ein Riegel vorgeschoben.

d. Weitere Änderungen

Der Freibetrag für unentgeltliche Betriebsübergaben wurde auf EUR 900.000 erhöht, wobei hier zu beachten ist, dass Weitergaben im Familienverband immer (unabhängig von der Gegenleistung wie etwa übernommenen Schulden) als unentgeltlich gelten, somit der volle Freibetrag zur Anwendung gelangen kann. Darüber hinaus ist die Grunderwerbsteuer in diesen Fällen mit 0,5 % des Grundstückswertes begrenzt.

Sowohl bei unentgeltlichen Erwerben als auch bei Anteilsvereinigungen und Umgründungen soll die GrESt auf Antrag über bis zu fünf Jahre verteilt werden, wobei dies dazu führen soll, dass sich die GrESt in Abhängigkeit von der Verteilungsdauer um jeweils 2 % pro Jahr erhöht.

Darüber hinaus wurde die Befreiung für den Erwerb einer Wohnstätte nach Ableben durch den Ehepartner derart ausgestaltet, dass der 150 m² übersteigende Anteil der GrESt zu unterwerfen ist (Freibetrag), dies war bislang als Freigrenze ausgestaltet.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Ermittlung der GrESt durch die umfassende Neuregelung in Zukunft zu mancher Zweifelsfrage führen wird.

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