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Tax News: Steuerreform 2015/2016: Neuerungen bei der Besteuerung von Immobilien

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Die Immobilienbesteuerung wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 (1. StabG 2012) einer umfassenden Überarbeitung bzw Neukonzeption unterzogen. Durch die Steuerreform 2015/16 kommt es in diesem Bereich wieder zu wesentlichen Änderungen, die im Nachfolgenden kurz dargestellt werden sollen. Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer möchten wir auf den separaten diesbezüglichen Beitrag verweisen.

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1. Vereinheitlichung der Gebäudeabschreibung im Betriebsvermögen

Im betrieblichen Bereich und somit auch für Kapitalgesellschaften soll es bei der Gebäudeabschreibung für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre zu einer Vereinheitlichung kommen. Statt der bisherigen 3 Abschreibungssätze (3 % für Betriebsgebäude von Gewerbetreibenden und Land- und Forstwirten, die unmittelbar der Betriebsausübung dienen, 2,5 % für Bank- und Versicherungsgebäude und 2 % für nicht unmittelbar der Betriebsausübung dienende Gebäude) soll ein einheitlicher Abschreibungssatz in Höhe von 2,5 % zur Anwendung gelangen. Werden Gebäude für Wohnzwecke überlassen, soll - wie im außerbetrieblichen Bereich - ein einheitlicher Abschreibungssatz von 1,5 % gelten.

Die zwingende Verteilung von Instandsetzungsaufwendungen bei Wohngebäuden im Betriebsvermögen soll von bisher 10 auf 15 Jahre verlängert werden. Der verlängerte Zeitraum ist erstmalig auf Instandsetzungen anzuwenden, die in einem nach dem 31. Dezember 2015 beginnenden Wirtschaftsjahr erfolgen. Für davor erfolgte Instandsetzungen, die bisher auf 10 Jahre verteilt steuerlich berücksichtigt worden sind, verlängert sich zusätzlich hinsichtlich jener Beträge, die in einem nach dem 31. Dezember 2015 beginnenden Wirtschaftsjahr zu berücksichtigen sind, der ursprüngliche Verteilungszeitraum von zehn auf fünfzehn Jahre.

2. Private Grundstücksveräußerungen

Erhöhung des Steuersatzes

Bei Grundstücksveräußerungen wird der besondere Steuersatz von 25 % auf 30 % erhöht. Diese Änderung soll nicht nur private Grundstücksveräußerungen betreffen, sondern soll auch im betrieblichen Bereich anwendbar sein. Die Bestimmung tritt mit 1.1.2016 in Kraft und gilt daher für Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2015.

Entfall des Inflationsabschlages

Erfolgt nach derzeitiger Rechtslage die Veräußerung eines Grundstücks nach mehr als 10 Jahren nach der Anschaffung, ist ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung für jedes Jahr ein Inflationsabschlag in Höhe von 2 % abzuziehen. Maximal kann der Inflationsabschlag jedoch höchstens 50 % betragen. Der Inflationsabschlag wird für alle Grundstücksveräußerungen - auch für jene im betrieblichen Bereich - nach dem 1.1.2016 ersatzlos gestrichen.

Erhöhung der Verlustverrechnungsgrenze

Um der Steuersatzerhöhung auf 30 % Rechnung zu tragen, wird die Verlustverrechnungsgrenze aus Grundstücksveräußerungen von 50 % auf 60 % angehoben. Dies gilt für sämtliche ab dem 1.1.2016 realisierte Verluste aus Grundstücksveräußerungen.

Im außerbetrieblichen Bereich soll ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen in Höhe von 60 % auf 15 Jahre gleichmäßig zu verteilen und wie bisher nur mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichbar sein. In der Steuererklärung kann jedoch beantragt werden, dass 60% des Verlustes sofort im Verlustentstehungsjahr ausgeglichen werden soll. Die Regierungsvorlage sieht – im Gegensatz zum Begutachtungsentwurf – die Verteilung des Verlustes auf 15 Jahre als Regelfall vor (ohne Antrag). Die Abzugsfähigkeit des Verlustes im Verlustentstehungsjahr ist nur auf Antrag möglich.

Im betrieblichen Bereich sollen Verluste aus Grundstücksveräußerungen vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung von Grundstücken - desselben Betriebes - verrechnet werden können. Danach noch verbleibende Verluste sollen in Zukunft zu 60 % mit dem übrigen Betriebsergebnis ausgeglichen werden können.

3. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Aufteilung Anschaffungskosten

Bei bebauten Grundstücken kann - mangels Nachweis - der Anteil des Grund und Bodens nach der derzeitigen Verwaltungspraxis pauschal mit 20 % angenommen werden. Das pauschale Aufteilungsverhältnis wird nunmehr gesetzlich geregelt, wobei auf den Grund und Boden 40 % und auf das Gebäude 60 % entfallen sollen. Dieses Aufteilungsverhältnis gilt nur für angeschaffte Grundstücke des Privatvermögens und ist für die Berechnung der Abschreibung und einer allfälligen erforderlichen Aufteilung im Rahmen der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen ab der Veranlagung 2016 maßgeblich. Ein abweichendes Aufteilungsverhältnis ist jederzeit durch ein Gutachten nachweisbar. Im Gegensatz zum Begutachtungsentwurf ist in der Regierungsvorlage zusätzlich vorgesehen, dass der Bundesminister für Finanzen – im Hinblick auf die Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher und baulicher Verhältnisse – ein abweichendes Aufteilungsverhältnis im Verordnungsweg festlegen kann.

Verteilung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen

Nach derzeit geltender Rechtslage sind Instandsetzungsaufwendungen, dh jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gehören und den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern, für Wohngebäude zwingend auf 10 Jahre zu verteilen. Instandhaltungsaufwendungen, wie zB laufende Reparaturarbeiten, sind sofort absetzbar oder wahlweise auf 10 Jahre zu verteilen. Die Verteilungsdauer soll von 10 auf 15 Jahre verlängert werden. Die verlängerten Zeiträume sind für ab der Veranlagung 2016 anfallende Aufwendungen zu berücksichtigen. Zusätzlich verlängert sich der ursprüngliche Verteilungszeitraum aber für vor der Veranlagung 2016 angefallene Aufwendungen aber auch für jene Beträge, die ab der Veranlagung 2016 steuerlich zu berücksichtigen sind. Nur freiwillig vor der Veranlagung 2016 begonnene Zehntelabsetzungen (von Instandhaltungsaufwendungen) laufen unverändert weiter.

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