Tax News: Weitergabe einer Kaufoption unterliegt Grunderwerbsteuer

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Der VwGH hat in seinem Erkenntnis entschieden, dass die Weitergabe einer Kaufoption an einer Liegenschaft der Grunderwerbsteuer unterliegt, gleichgültig ob der Übertragung ein Rechtsgeschäft vorausgegangen war oder nicht.

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1. Sachverhalt der VwGH Entscheidung

Bestandteil einer Leasingvereinbarung war eine Kaufoption zugunsten der Leasingnehmer an der geleasten Liegenschaft samt zu errichtendem Gebäude. Die Leasingnehmer teilten in der Folge – vor Ablauf der Leasingzeit – der Leasinggesellschaft mit, dass die Kaufoption an der Liegenschaft von einer dritten Person ausgeübt werde.

In der Folge veräußerte die Leasinggesellschaft die gegenständliche Liegenschaft an die benannte dritte Person, wobei im Kaufvertrag festgehalten wurde, dass die Leasingnehmer die Kaufoption auf diese Person übertragen haben und dass einvernehmlich festgestellt werde, dass diese Person zur Ausübung der Ankaufsoption berechtigt wäre und dass mit dem Kaufvertrag die seinerzeit festgehaltenen Ankaufbedingungen lediglich realisiert würden.

Die Behörde setzte für diesen Vorgang Grunderwerbsteuer fest.

 

2. Entscheidung des VwGH

Der VwGH stellte in seinem Erkenntnis vom 26. Juni 2014, 2012/16/0138 – in Fortfolge seiner bisherigen Rechtssprechung - zunächst fest, dass die Einräumung einer Option noch keine GrESt auslöst und der Tatbestand des § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG erst mit Ausübung der Option erfüllt wird. Die Stellung des Optionsberechtigten entspreche hins des Hauptvertrages der eines Offertenempfängers, der ein rechtsbegründendes Gestaltungsrecht habe, da von seinem Entschluss abhänge, ob ein Vertrag zustande käme.

Im gegenständlichen Fall hätten die Leasingnehmer ein befristet bindendes Angebot erhalten, welches an die dritte Person weiterübertragen wurde und von dieser durch einseitige Erklärung in Geltung gesetzt wurde. Ob der Übertragung ein Rechtsgeschäft vorausgegangen sei oder nicht, bedeute nach dem Gesetz keinen Unterschied (vgl § 1 Abs 1 Z 4 bzw Z 5 GrEStG), die Abtretung einer Option unterliege dem Steuertatbestand des § 1 Abs 1 Z 4 GrEStG. Daran ändere nichts, dass die Abtretung erst im Nachhinein und nicht bereits bei Vereinbarung der ursprünglichen Kaufoption erfolgt sei.

 

3. Anmerkung

Anzumerken ist, dass nach hA (s Takacs, GrEStG [2010] Anm 10.123; Fellner, GrESt, § 1 Rz 241) die Abtretung einer Option an einen Dritten nur dann steuerpflichtig ist, wenn es in der Folge auch tatsächlich zu einem Erwerb durch den Dritten kommt.

Des Weiteren ist anzumerken, dass Bemessungsgrundlage für die (unentgeltliche) Übertragung nach der GrEStG-Nov 2014, BGBl I 36/2014, in dem geschilderten Fall der Weitergabe der Option der gemeine Wert ist. Eine Bemessung nach dem dreifachen Einheitswert wäre nur bei Übertragung im im begünstigten Familienkreis (§ 7 Abs 1 Z 1 GrEStG) möglich.
In der Praxis ist daher bei solchen Vorgängen Vorsicht geboten. Eine frühzeitige Analyse ist daher anzuraten.

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