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Tax News: Grunderwerbsteuer-Novelle: Neuregelung bei Grundstücksübertragungen

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Nachdem der VfGH die Bemessung der Grundwerbsteuer auf Basis veralteter Einheitswerte als verfassungswidrig erkannte, wurde am 8. Mai 2014 die Regierungsvorlage zur Novelle im Budgetausschuss des Nationalrates angenommen. Die Neuregelung sieht insbesondere Begünstigungen bei Liegenschaftsübertragungen im Familienverband vor.

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Bisherige Regelung

Grundsätzlich ist Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Wert der Gegenleistung (idR Kaufpreis). Liegt keine Gegenleistung vor, wie beispielsweise bei Erbschaften, Schenkungen, aber auch Anteilsvereinigungen und Einlagen in Kapital- oder Personengesellschaften, kam bisher der 3-fache Einheitswert als Bemessungsgrundlage zur Anwendung. Diese Bestimmung wurde vom VfGH als verfassungswidrig erkannt. Ohne gesetzliche Reparatur wäre daher für diese Erwerbsvorgänge ab 1. Juni 2014 die Grundwerbsteuer vom gemeinen Wert zu bemessen gewesen.

 

Neuregelung laut Regierungsvorlage

Der "Familienverband", für den der begünstigte Steuersatz von 2 % zur Anwendung kommt, wird um Lebensgefährten, die einen gemeinsamen Haushalt haben oder hatten, erweitert. Dementsprechend ist der Familienverband künftig definiert als Ehegatten, eingetragener Partner, Lebensgefährte, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind und Schwiegerkind. Im Gegensatz zum Begutachtungsentwurf sind andere Verwandte (zB Geschwister, Nichten, Neffen) nicht mehr enthalten.

Inhaltlich soll bei bestimmten Grundstücksübertragungen innerhalb des Familienverbandes vergleichbar zur Regelung in § 26 a Gerichtsgebührengesetz, die in bestimmten Fällen Erleichterungen für die Grundbuchseintragsgebühr vorsieht, die Steuer (weiterhin) vom 3-fachen Einheitswert, maximal jedoch von 30 % des gemeinen Wertes zu bemessen sein. Da somit weiterhin am Einheitswert festgehalten werden soll, bestehen verfassungsrechtliche Bedenken. Begünstigte Liegenschaftstransaktionen an Erwerber im Familienverband sind:

  • Übertragung von Grundstücken 
  • Erwerb von Grundstücken durch Erbanfall, Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilanspruches durch den oben angeführten Personenkreis, wenn die Leistung an Erfüllung statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird
  • Bei Vereinigung aller Anteile an einer Gesellschaft oder Übertragung aller Anteile einer Gesellschaft

Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bestehen für dieselben Erwerbsvorgänge Begünstigungen (zusätzlich gibt es eine Begünstigung für Erwerbe von Grundstücken aufgrund einer Umgründung iSd UmgrStG), jedoch ist die Grunderwerbsteuer nur vom 1-fachen Einheitswert zu bemessen.

Der bisher geltende Steuerfreibetrag in der Grunderwerbsteuer iHv
EUR 365.000 bei altersbedingter Betriebsübergabe soll weiterhin bei Erwerbsvorgängen innerhalb des Familienverbandes bestehen bleiben. Im Gegensatz zum Begutachtungsentwurf gilt dies jedoch nur mehr bei unentgeltlichen Transaktionen. Von einer Unentgeltlichkeit ist auszugehen, wenn die Gegenleistung nicht vorhanden ist oder bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den 1-fachen, sonst den 3-fachen Einheitswert bzw 30 % des gemeinen Wertes des Grundstückes nicht erreicht.

 

Bedeutung der Neuregelung

Da durch die "Gesetzesreparatur" für Erwerbe unter natürlichen Personen im Familienverband weiterhin der begünstigte 3-fache Einheitswert (bzw maximal 30 % des gemeinen Wertes) die Bemessungsgrundlage darstellt, dürfte ein Vorziehen allfällig geplanter Erwerbsvorgänge im Familienverband nicht notwendig sein.

Bei juristischen Personen (Gesellschaften) kommt es durch die Neuregelung jedoch zu einer Verschlechterung. Die Begünstigungsbestimmungen für Liegenschaftsübertragungen im Umgründungssteuergesetz („UmgrStG“) bleiben unverändert bestehen. Insoweit es daher im Zuge einer dem UmgrStG unterliegenden Umgründung zu einer Übertragung von Liegenschaften kommt, gilt weiterhin der 2-fache Einheitswert (bzw bei einer umgründungsbedingten Anteilsvereinigung der 3-fache Einheitswert /
30 % vom gemeinen Wert) als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Bei Liegenschaftsübertragungen im Zuge von Transaktionen, die nicht dem UmgrStG unterliegen, gibt es jedoch für Erwerbsvorgänge ab 1. Juni 2014 keine Begünstigungen mehr. Dh, insbesondere bei Sacheinlagen von Liegenschaften (die kein begünstigtes Vermögen iSd UmgrStG darstellen) in Kapital- oder Personengesellschaften ist die Grunderwerbsteuer ab 1. Juni 2014 vom gemeinen Wert zu bemessen. Es könnte daher überlegt werden, allfällige ohnehin geplante Transaktionen noch vorzuziehen.

Weiters ist darauf hinzuweisen, dass in § 26 a Gerichtsgebührengesetz auch Begünstigungen für Einlagen des direkten Gesellschafters, sowie bestimmte Umgründungen außerhalb des UmgrStG bestehen, sodass die Bemessungsgrundlagen für Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragungsgebühr in diesen Fällen künftig auseinander fallen könnten.

 

Inkrafttreten

Die Neuregelung ist grundsätzlich anwendbar für Erwerbsvorgänge, die nach dem 31. Mai 2014 verwirklicht werden oder für die die Steuerschuld oder ein Erhebungsgrund für die Steuer nach diesem Zeitpunkt entsteht. Verstirbt ein Erblasser vor dem 1. Juni 2014 und entsteht die Steuerschuld nach dem 31. Mai 2014, kann in die Anwendung der alten Rechtslage optiert werden. Sonderregelungen gibt es bei Übertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.

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