Tax News: Einhebung der Steuer auf Grundstücksveräußerungen ab 1.4.2012

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Wie bereits berichtet unterliegen Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen seit 1.4.2012 unabhängig von der Behaltedauer generell der Einkommensteuer. Der folgende Beitrag stellt die Erhebung der Steuer durch die Immobilienertragsteuer dar.

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1. Besonderer Steuersatz von 25 %: 

Für die Besteuerung der Einkünfte kommt grundsätzlich sowohl bei privaten als auch bei betrieblichen Grundstücksveräußerungen und bei Entnahmen von Grundstücken aus dem Betriebsvermögen ein Sondersteuersatz von 25 % zur Anwendung. In folgenden Ausnahmefällen gilt dieser Sondersteuersatz bei betrieblichen Einkünften nicht:

  • Wenn das Grundstück dem Umlaufvermögen zuzurechnen ist (idR bei gewerblichem Grundstückshandel).
  • Wenn ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt.
  • Bei Vornahme einer Teilwertabschreibung. Nach dem Begutachtungsentwurf zum AbgÄG 2012 soll die Ausnahme vom Sondersteuersatz nur dann zur Anwendung kommen, wenn sich die Teilwertabschreibung zum vollen Einkommensteuertarif ausgewirkt hat.
  • Insoweit Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen, die für denkmalgeschützte Betriebsgebäude im Interesse der Denkmalpflege aufgewendet wurden, gem § 8 Abs 2 EStG beschleunigt abgeschrieben wurden (nach dem Begutachtungsentwurf zum AbgÄG 2012).
  • Soweit stille Reserven übertragen wurden, die vor dem 1.4.2012 aufgedeckt wurden.

Nach dem Begutachtungsentwurf zum AbgÄG 2012 steht der Sondersteuersatz von 25 % auch bei Grundstücksveräußerungen gegen Rente nicht zu, wenn die in Form einer Rente zufließenden Einkünfte nach Maßgabe des Zu- und Abflussprinzips zu erfassen sind.

Anstelle des Sondersteuersatzes kann auf Antrag der normale Einkommensteuertarif angewendet werden (sogenannte "Regelbesteuerungsoption"). Dies kann zB dann sinnvoll sein, wenn die anzuwendende tarifmäßige Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (insbesondere wegen Verlusten aus anderen Einkunftsquellen) weniger als 25 % der Bemessungsgrundlage beträgt. 

 

2. Abfuhr der Immobilienertragsteuer (kurz: ImmoESt):

2.1 Grundstücksveräußerungen ab 1.1.2013: 

Für die Abfuhr derEinkommensteuer auf Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ab 1.1.2013 wurde vom Gesetzgeber ein an die Kapitalertragsteuer angelehntes neues Erhebungssystem vorgesehen.

Die Immobilienertragsteuer iHv 25 % der Bemessungsgrundlage ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu leisten. Anders als bei der Grunderwerbsteuer, bei der für das Entstehen der Steuerschuld auf die Verwirklichung des Erwerbsvorganges abgestellt wird, ist der ertragsteuerliche Zufluss der für den Fristenlauf maßgebende Zeitpunkt.

Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Parteienvertreter (Notare und Rechtsanwälte). Zwingend ist dies erst ab 2013 in allen Fällen vorgesehen, in denen der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer selbst berechnet. Die im Wege der Selbstberechnung vom Parteienvertreter auf Grundlage der Angaben des Verkäufers berechnete und abgeführte Immobilienertragsteuer entfaltet - wie die Kapitalertragsteuer - eine Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung), dh es besteht keine Verpflichtung mehr, die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen. Dies gilt auch für Grundstücksveräußerungen zwischen 1.4.2012 und 31.12.2012, für die freiwillig eine Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt durch einen Parteienvertreter erfolgt.

Im betrieblichen Bereich ist die ImmoESt mit keiner Abgeltungswirkung verbunden.

Die Abgeltungswirkung gilt außerdem nicht, wenn die der Selbstberechnung zugrunde liegenden Daten nicht korrekt sind; in diesen Fällen besteht die Verpflichtung zur Aufnahme der Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung in die Einkommensteuererklärung und die ImmoESt wird auf die Einkommensteuerschuld angerechnet.

Auch wenn mit der Entrichtung der ImmoESt die Endbesteuerungswirkung eintritt, also die Einkommensteuer für die Einkünfte aus der privaten Grundstücksveräußerung abgegolten ist, ist eine freiwillige Aufnahme in die Einkommensteuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 25 % möglich (sogenannte „Veranlagungsoption“). Dies ist zB dann von Vorteil, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser Verlust im Wege der Einkommensteuerveranlagung mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden soll. 

Für die korrekte Selbstberechnung der ImmoESt sind dem Parteienvertreter vom Verkäufer die für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage erforderlichen Unterlagen vorzulegen und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen.

Wird die ImmoESt nicht durch den Parteienvertreter selbstberechnet und entrichtet (was nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen möglich sein wird), besteht ab 2013 für den Verkäufer die Verpflichtung zur Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung iHv 25 % der Bemessungsgrundlage. Diese besondere Vorauszahlung entfaltet keine Abgeltungswirkung und wird dann auf die im Wege der Einkommensteuerveranlagung auf die aus dem Grundstücksgeschäft entfallende Einkommensteuer angerechnet. Unabhängig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt durch den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss der Parteienvertreter jedenfalls die einkommensteuerrelevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft dem Finanzamt mitteilen.

2.2 Grundstücksveräußerungen vom 1.4.2012 bis 31.12.2012: 

Für Grundstücksveräußerungen vom 1.4.2012 bis 31.12.2012 gilt das neue Erhebungssystem der ImmoESt noch nicht verpflichtend, es kann aber auf freiwilliger Basis eine Selbstberechnung und Entrichtung durch einen Parteienvertreter vorgenommen werden, wodurch die Abgeltungswirkung erlangt wird. Erfolgt diese freiwillige Selbstberechnung und Entrichtung nicht, sind die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung in die Einkommensteuererklärung 2012 aufzunehmen und die darauf entfallende Einkommensteuer ist nach Durchführung der Einkommensteuerveranlagung zu entrichten.  

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