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Tax News: Umsatzsteuerliche Änderungen

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Das Stabilitätsgesetz 2012 sieht wesentliche Einschränkungen im Bereich des Vorsteuerabzuges bei Immobilien vor.

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Das Stabilitätsgesetz 2012 bringt wesentliche Einschränkungen im Bereich des Vorsteuerabzuges bei Immobilien. Die veranschlagten Einsparungen im umsatzsteuerlichen Bereich sollen nach den bisher veröffentlichten Informationen im Zeitraum 2012 – 2016 Euro 1.300 Mio betragen und sind damit neben der Streichung der Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen die höchsten. Die Einschränkungen beim Vorsteuerabzug sollen auch bereits 2012 wirken! Die erwarteten zusätzlichen Einnahmen aus den im Folgenden dargestellten Maßnahmen übersteigen beispielsweise die Auswirkungen der Änderungen bei der Gruppenbesteuerung erheblich.

 

1. Option zur steuerpflichtigen Vermietung hängt von Vorsteuerabzugsmöglichkeiten bei Mietern ab

Die Möglichkeit, bei der Vermietung von Liegenschaften zur Steuerpflicht zu optieren, hängt zukünftig davon ab, ob der Mieter das Gebäude nahezu ausschließlich für zum Vorsteuerabzug berechtigte Umsätze nutzt. Ohne Möglichkeit der Option zur steuerpflichtigen Vermietung bleibt auch dem Vermieter die Geltendmachung des Vorsteuerabzuges verwehrt. Eine ähnliche Regelung ist im deutschen UStG seit 1998 in Kraft.

Keine Option zur steuerpflichtigen Vermietung wäre in der Regel bei folgenden Mietern möglich: Banken, Versicherungen, Körperschaften öffentlichen Rechts sowie Ärzte. Gängige "Ausgliederungsmodelle" sollen damit bekämpft werden.

Die Neuregelung kommt nur zur Anwendung, wenn das Mietverhältnis nach dem 31.8.2012 beginnt und zudem mit der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter nicht vor dem 1.9.2012 begonnen wird. Eine Anschaffung des Gebäudes vor dem 31.8.2012 schützt nicht vor der Neuregelung.

Als Beginn der Gebäudeerrichtung gilt der Beginn der handwerklichen Arbeiten. Der Abschluss eines Bauauftrages ist – im Gegensatz zu den EB – nicht mehr ausreichend.

 

2. Verlängerung der Frist zur Vorsteuerkorrektur bei Immobilien auf 20 Jahre

Wurde für ein Gebäude Vorsteuer geltend gemacht und ändern sich in den darauffolgenden 10 Jahren die Verhältnisse (bspw Entnahme ins Privatvermögen, keine volle Vorsteuerabzugsberechtigung mehr), so war bereits bisher eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen. Künftig soll die Frist, innerhalb derer Vorsteuerkorrekturen vorzunehmen sind, jedoch nicht mehr 10 Jahre betragen, sondern auf 20 Jahre verlängert werden.

Keine Verlängerung des Beobachtungszeitraumes tritt ein, sofern das Gebäude vom Vermieter bereits vor dem 1.4.2012 als Anlagevermögen genutzt wurde. Im Fall von Wohnimmobilien tritt eine Verlängerung des Beobachtungszeit¬raumes auch dann nicht ein, wenn der Mietvertrag vor dem 1.4.2012 abgeschlossen worden ist. 

Insbesondere ein Mieterwechsel nach dem 31.3.2012 kann zu einer Verlängerung der Beobachtungszeitraumes führen, da nach Ansicht des Bundesministeriums für Finanzen für die Ermittlung der korrekten Beobachtungsphase auf den aktuellen  Mietvertrag abzustellen ist.

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