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Tax News: Die neue Besteuerung von Immobilienveräußerungen

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Ab 1.4.2012 sind Veräußerungen von Immobilien durch natürliche Personen grundsätzlich immer steuerpflichtig. Der Beitrag gibt einen Überblick über die neuen Regelungen.

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1. Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen durch natürliche Personen

Bisher waren Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien nur innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren zum Tarif (bis zu 50% Einkommensteuer) steuerpflichtig. Nunmehr unterliegt die Veräußerung von Immobilien grundsätzlich der Steuerpflicht, wenn die Veräußerung (Verpflichtungsgeschäft) nach dem 31. März 2012 erfolgt, wobei in den meisten Fällen ein besonderer Steuersatz von 25% zur Anwendung kommt. 

a) Besteuerung von "Neuvermögen"

War die Immobilie am 31. März 2012 noch steuerverhangen (zB 10-Jahresfrist noch nicht abgelaufen) oder wird eine Immobilie nach diesem Tag angeschafft ("Neuvermögen"), erfolgt die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes grundsätzlich nach den bisherigen Grundsätzen für Spekulationsgewinne. Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken (dh durch Erbschaft oder Schenkung) wird auf den Erwerbszeitpunkt des Rechtsvorgängers (Erblassers bzw Geschenkgebers) abgestellt.

Die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes erfolgt nach folgendem Schema:

 

Die steuerpflichtigen Einkünfte unterliegen künftig einem besonderen Steuersatz von 25%. Werbungskosten in Zusammenhang mit der Veräußerung dürfen nur noch abgezogen werden, wenn sie aufgrund der Mitteilung, Selbstberechnung oder Entrichtung der Steuer angefallen sind. Alle anderen Aufwendungen (wie zB Vertragserrichtungskosten, Vermittlungsprovisionen) sind nicht abzugsfähig. Nach Ablauf des 10. Jahres ist zudem pro Jahr ein 2%iger (Inflations-)Abschlag, höchstens jedoch 50%, zu berücksichtigen.

b) Besteuerung von "Altvermögen"

Bei "Altvermögen" (dh jenes, das am 31. März 2012 nicht mehr steuerhängig war) wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn wie folgt pauschal festgesetzt (oder alternativ unter Nachweis der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt) und mit dem besonderen Steuersatz iHv 25% versteuert:

  • Bei einem nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmeten Grundstück 60% des Veräußerungserlöses. Erfasst sind Umwidmungen von zB Grünland in Bauland, nicht jedoch innerhalb einer Widmungsgruppe. Dies führt zu einer Steuerbelastung von 15% des Veräußerungserlöses.
  • Bei allen anderen Grundstücken (zB bei jenen ohne Widmungsänderung) 14% des Veräußerungserlöses. Dies führt zu einer Steuerbelastung von 3,5% des Veräußerungserlöses.

c) Steuerbefreiungen

Die bisherige Hauptwohnsitzbefreiung bleibt grundsätzlich bestehen (mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz). Zusätzlich wird eine weitere Hauptwohnsitzbefreiung eingeführt, die zur Anwendung kommt, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Befreiungen ist, dass bei ersterer der Hauptwohnsitz über mindestens 2 Jahre und von der Anschaffung bis zur Veräußerung der Immobilie gegeben sein muss, während bei zweiterer der Hauptwohnsitz nur in einem durchgehenden 5-Jahres-Zeitraum innerhalb der letzten 10 Jahre erfüllt sein muss und der Anschaffungszeitpunkt nicht relevant ist.

Folgende weitere Befreiungen kommen zur Anwendung (dh in diesen Fällen ist die Veräußerung der Immobilie ebenfalls nicht steuerpflichtig):

  • Selbst hergestellte Gebäude
  • Verkäufe zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs

d) Verlustvortrag und Erhebung der Immobilienertragsteuer

Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind nur mit Gewinnen aus anderen Grundstücksveräußerungen im selben Kalenderjahr ausgleichsfähig (jedoch nicht zB mit Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit). Ein allfälliger Verlustüberhang aus privaten Grundstücksveräußerungen ist nicht vortragsfähig.

Die Immobilienertragsteuer wird grundsätzlich durch Selbstberechnung bzw Mitteilung durch einen berechtigten Parteienvertreter (Rechtsanwalt, Notar) erhoben.

2. Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen natürlicher Personen und Personengesellschaften

Im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage sind künftig grundsätzlich Veräußerungsgewinne von Grund und Boden und Gebäuden unabhängig von der Behaltedauer bzw der Gewinnermittlungsart steuerpflichtig. Da Grund und Boden nunmehr im Privat- und Betriebsvermögen gleichermaßen steuerhängig ist, sind Entnahmen von Grund und Boden aus dem Betrieb und die Überführung ins Privatvermögen bzw. in einen anderen Betrieb (abgesehen von bestimmten Ausnahmefällen) steuerneutral.

Der Veräußerungsgewinn für Neuvermögen ist nach den allgemeinen Gewinnermittlungsvorschriften zu berechnen, wobei Aufwendungen idR nicht abzugsfähig sind (vgl oben). Der 2%ige (Inflations)-Abschlag ist für den Grund und Boden, nicht jedoch für das Gebäude anzuwenden. 

Bei Altvermögen kann hinsichtlich des Grund & Bodens der steuerpflichtige Betrag bei § 4 Abs. 3- und § 4 Abs. 1-Ermittlern (wie im Privatvermögen) pauschal mit 14 % bzw bei ab 1988 erfolgter Umwidmung mit 60 % des Veräußerungserlöses angenommen werden. Für den auf das Gebäude entfallenden Veräußerungsgewinn erfolgt die Gewinnermittlung nach den allgemeinen Vorschriften.

Der Veräußerungsgewinn ist künftig generell (auch beim § 5-Gewinnermittler) mit dem besonderen Steuersatz von 25% zu besteuern. Davon ausgenommen sind allerdings gewerbliche Grundstückshändler und andere Steuerpflichtige, deren Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Immobilien liegt. Weiters kommt der besondere Steuersatz von 25% nicht zur Anwendung, soweit eine Teilwertabschreibung vorgenommen worden ist oder stille Reserven nach § 12 EStG übertragen worden sind.

3. Veräußerung von Immobilien durch Privatstiftungen

Die neu eingeführte Immobilienertragsteuer gilt nach analogen Grundsätzen auch für Privatstiftungen. Bei diesen unterliegen Immobilienveräußerungen der "Zwischenbesteuerung" von 25% mit Anrechnungsmöglichkeit auf die Kapitalertragsteuer bei Zuwendung an die Begünstigten.

4. Veräußerung von Immobilien durch Körperschaften öffentlichen Rechts

Auch hier gilt die neue Immobilienertragsteuer, Immobilienveräußerungen unterliegen nach den oben angeführten Grundsätzen der Körperschaftsteuer.

5. Veräußerung von inländischen Immobilien durch ausländische Personen

Für ausländische natürliche Personen und Körperschaften ist die Immobilienertragsteuer analog anzuwenden, sofern inländische Immobilien veräußert werden. Es erfolgte eine entsprechende Erweiterung der beschränkten Steuerpflicht.

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